新举措能用尽用 楼市需求待释放

sanasnoz

从中央高层稳经济表态到金融部门降准降息的货币工具，再到各地“遍地开花”的稳楼市政策，部分城市出现了回暖迹象，业内人士也普遍认为在疫情得到控制和政策的逐步贯彻落实下，强基本面的一二线城市会率先回暖。

楼市成交由升转降

中指研究院数据显示，5月第一周（5.2-5.8）一二三线城市成交同环比均下降，二线城市环比降幅超一、三线城市，降幅达40.4%。其中，一线城市中广州降幅明显，环比下降98.89%，只有北京环同比呈正增长，上海成交面积同比降幅最大，同比下降96.87%。二线三线城市中，以扬州环比下降71.4%为降幅最大城市。

在五月第二周（5.9-5.15），楼市有回暖趋势，整体成交量由降转升，同比降幅减小，三线城市以环比74%的增幅超一二线城市。一线城市中深圳环比成交面积达到117.77%居升幅之首，二三线城市超九成环比均上升，扬州升幅高达372.9%。

第三周（5.16-5.22）楼市继续下探，楼市整体成交量由升转降，同比降幅减小。一线城市成交量整体环比下降22.47%，上海降幅达到38.32%；北京下降32.69%。二线代表城市成交环比下降4.7%，其中大连降幅较大，为28.9%。三线代表城市成交量环比上升31.4%，惠州升幅较高达到47.6%。

不难看出，5月前三周楼市整体行情依然严峻，虽第二周有抬头迹象，但上升势头并没有稳定住。

稳楼市政策层层加持

严峻态势下，稳楼市政策也在如雨后春笋般密集出台。

4月29日，中央政治局会议对房地产做出指示，提出要支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

5月18日，国务院总理强调城镇化是必然趋势，要稳地价稳房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。各地区各部门要增强紧迫感，挖掘政策潜力，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出，确保上半年和全年经济运行在合理区间，努力使经济较快回归正常轨道。

除了中央层面的稳楼市表态，在信贷方面的支持力度也是空前，各地正在相继贯彻落实。

5月15日，央行、银保监会联合发文下调首套住房贷款利率，对新发放的商业性个人住房贷款，利率下限由不低于相应期限LPR调整为不低于相应期限LPR减20个基点，最低可达4.4%。5天后，央行发布最新一期LPR利率，5年期LPR下调了15个基点，即从4.6%下降至4.45%，首套房贷利率下限可以达到4.25%，创下近10年来利率最低点。同时，二套房贷利率也随之下调。

各地纷纷响应房贷政策，据悉，广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明、重庆、沈阳等20个城市的银行已经执行4.4%的首套房贷利率。

5月23日，人民银行、银保监会召开主要金融机构货币信贷形势分析会指出，要落实政策要求，保持房地产信贷平稳增长，支持中小微企业、个体工商户、货车司机贷款和受疫情影响严重的个人住房、消费贷款等实施延期还本付息。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示此次会议最核心要点就是督促银行加快信贷投放，对于各产业经济的发展有积极的作用。房贷工作也将主动作为和靠前发力，其对房地产市场也将产生积极影响。“银行对于房贷投放的节奏继续加快，加之房地产业的稳定被提高到新的高度。其次，购房者获取贷款的门槛将进一步降低，叠加既有的地方政策，也将对购房市场产生积极的作用。”

就在会议同一天，北京和上海部分银行也相继下调了房贷利率。其中北京首套房贷利率从5.15%下调至5%，二套房从5.65%下调至5.5%。上海首套房贷利率从4.95%下调至4.8%，二套房则从5.65%下调至5.5%。

业内人士认为当前两个城市受疫情冲击较为明显，房贷利率下调有助于提振楼市行情。同时二套房贷利率的下调，也将利好有置换改善购房需求的人群。且各地最低利率可达4.25%，对于购房者和整个房地产市场而言意义深远，对提振市场信心、助力楼市回暖作用重大。

疫情反复 需求待释放

近期，多地疫情反复，在防控举措严格影响下，购房需求释放受阻。

尽管在疫情影响下，5月整体行情不乐观，但部分城市也在政策刺激下，呈现上涨趋势。

以上周为例，据诸葛找房数据研究中心监测，在重点监测的15个城市中，苏州上周成交1517套，环比上升80.81%，位居涨幅首位；其次是南京，环比涨幅为42.30%；温州和重庆分别成交711套和1285套，环比分别增长39.41%和35.69%，济南、青岛也有小幅度上涨。

据悉，苏州仅4月就调整了三次房地产政策，涉及限售年限缩短，提高公积金额度以及限购放松等方面，5月份进一步下调利率至4.4%，政策效果略有显现。

南京住房公积金管理中心网站发布的文件显示，5月20日起，将首次使用住房公积金贷款购买第二套住房公积金最高可贷额度由现行的30万元/人、夫妻双方60万元/户，调整至50万元/人、夫妻双方100万元/户。

克尔瑞分析认为，目前来看，在从中央到地方一揽子政策的力度支持下，热点一二线城市在强基本面支撑下，市场有望率先启动恢复行情。

如一直比较坚韧的北京市场，在此次疫情前的三月，北京新建商品住宅、二手住宅成交套数整体呈现上行态势，二手住宅3月成交超过1.6万套，为2021年下半年以来月度最高值，从国家统计局发布的4月70城房价数据也可以看出，北京新房、二手房价格领涨其他一线城市。此外，合肥、杭州、成都企稳迹象也较为明显，由于疫情防控，市场节奏才被暂时打乱。

部分业内人士也表示其实购房需求并未消失，但短期需求端观望情绪较重，市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和各地政策执行力度。