成都楼市四个最好的上车时间

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这段时间，股市和楼市是一对难兄难弟。
一位做私募的经理人告诉度蕾丝：“目前市场情绪已经跌至冰点，信心不足的情况下，即便是一连串的利好出台，也不能刺激到市场麻木的神经。”
君不见，任泽平开始在直播课中讲星座、卖情怀，却对市场走向讳莫如深，修起了闭口禅；君不见，楼市马光远和股市吴小平隔空互骂，不PK专业只PK人品。君不见，稳经济万人大会召开的大利好下，股市只有些许微澜，堪堪托住了大盘。

我们观察到，连在这两大市场中浸淫多年的资深老炮都准备躺平渡劫，更遑论一般的股民或买房人？在恐惧和悲观的情绪笼罩着这两大市场的当下，你更能领会这句话的涵义——信心，真的比黄金还重要。

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在楼市一片哀声之中，我们何以自处？
2004年，巴菲特在给股东的一封信中精辟地阐述了他的投资哲学：“在别人恐惧的时候我贪婪，在别人贪婪的时候我恐惧。”这句话被投资界奉为圭臬，但真正能做到的人，恐怕只有极少数。因为，这个世界很少有人能真正控制得住自己的贪婪或恐惧。我们绝大多少人都注定会被市场情绪的洪流挟裹，成为市场上被驱赶的羊群，乃至市场上的炮灰。

△图源/网络

那么，2022年的楼市，一面是日益加码的松绑刺激政策，一面是低到谷底的市场情绪，我们是否有面临着一次“在别人恐惧的时候贪婪”的上车机会呢？
唐太宗说：以史为鉴，可以知兴替。梳理中国楼市和成都楼市这20年的发展历程，我们会发现，每一次经济下行，其实都是买房人上车的黄金时间。

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2003年，SARS爆发，直接导致我国经济增速明显下降。当年第二季度的GDP增速下滑了两个百分点。从楼市的角度看，SARS疫情之后的2003年上半年，不少商品房价格一度下降20%左右，部分城市交易量直线下跌。有人说：中国房地产走到了岔路口。
实际上，非典爆发之前，由于炒房团的肆虐，整顿房地产行业的呼声越来越高，一系列规范整顿政策也相继出台。但SARS疫情的爆发，一定程度上加速了政策的转向。2003年8月，国务院下发18号文件，首次明确了房地产行业的支柱地位。由此，中国楼市进入黄金时代。

△图源/网络

2003年的成都楼市同样充满机遇。这一年，城市向南发展的战略浮出，人民南路南延线成了楼市焦点区域。那一年，吕默买了他人生中的第一套房——位于桐梓林板块一套130平米的户型，总价33万元，单价2500元/平米。数据显示：2003年到2004年，成都房价迎来一次跨越式的上涨。从1900元/平米上到3700元/平米,差不多翻了一倍。这是近20年来成都楼市第一个黄金上车时间。
2014年，吕默以103万的价格卖出了这套房子，“那时候急需用钱，市场又处于比较冷的时间，只有把房子贱卖了”他回忆到：“如果再等两三年，那套房子的价格估计还要翻一倍。”

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成都楼市第二个上车黄金时间出现在2008年。
在这一年之前的2007年，成都楼市经历了一次投资高潮期，外地大鳄纷纷进入，地价不断抬升，港企九龙仓以8800万/亩的天价拿下春熙路ifs地块，让围观者瞠目结舌。但到2008年，美国次贷危机引发的金融风暴席卷全球，影响到成都楼市。不少楼盘开始大幅降价。其中，城西某楼盘出“8级强震”的降价广告。未料一语成谶。该广告出街后半月，汶川大地震爆发，直接将成都楼市拉到最低谷。



在当时，有市场人士估计：地震+金融风暴，将令成都楼市的复苏变得格外漫长。不少项目开始更大幅度地降价促销，但在天灾余波和经济危机的阴影下，市场一度变得非常疲软，不少项目门可罗雀。
但是，也有人开始自己的抄底计划。
度蕾丝的一个同事刘一手就是当时的逆行者之一。他以5600元/平米的地板促销价，买入城东大盘二十四城。单价比地震之前要便宜近2000元/平米。这个当时被一众同事戏称为铁心作死的置业举动，成了他人生中最成功的决定之一——到如今，这个楼盘的单价至少在3万元以上。

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第三个黄金上车时期是2014年到2015年。
这段时间，中国楼市进入了调控深水期，被当时的业界与媒体共同称为：“史上最严厉的调控”。成都楼市刚需当道，曾经兴盛的高端住宅市场遭遇滑铁卢，不少项目大幅降价。即便是金融城、攀成钢等核心板块成名儫宅，也开始降价求生；曾经被市场寄予厚望的华府板块，一面世就不得不改变改善板块的野心，只能用刚需价格来吸引市场。

△成都华府板块 图源/网络

当时，某央企开发商的华府项目夺得年度单盘销冠，但被业内集体群嘲，说它是“裸奔挣来的冠军”。该项目价格之低，甚至连其总部也不敢置信，还专门派遣调查小组前往成都考察真相。其结果是：在当时，该项目4600元/平米左右的单价，还不是区域最低的，最低的项目单价只有3000+/平米！
实际上，尽管华府板块当时区域配套还不成熟，离主城距离也较远，但如果读懂成都向南的趋势。买房人就知道这个板块适合上车。当年，我就不断劝说某同事上车华府。但他的答复是：看不上，宁可不买房也不买到华府板块。后来发生的事大家都知道了，从2016年开始，成都房价迎来一波大涨。而华府板块的房价一年时间，直接从5000+拉升到了15000+，再到现在的2万+，是近5年来成都楼市增值最快的区域，没有之一。

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参考2003年，2008年和2015年。2022年是成都楼市20年来第4个上车时间。
与2003年比较，同样是疫情/灾冲击，经济面临下行压力，同样是国家确立房地产行业的支柱地位，稳楼市成为稳经济的重要一环；与2005年比较，同样是市场触底、库存上升、企业经营困难，然后国家实行宽松货币政策，加大放水力度，推出新政松绑楼市，刺激市场上涨。
从市场反应看，由于当下楼市还没有明显地被刺激回暖，所以买房人还在犹豫和观望之中，想要确定市场谷底或价格底部。

△成都 图源/网络

但我们要知道：执着于确定最佳入市时期才上车的人，往往会与行情失之交臂。
因为，在岸上围观的人是不会第一时间知道楼市江湖的气温变化的。举个例子，在2016年成都楼市那一波大涨之前，金融城一项目售价仅1.3万/平米,开发商在营销上使尽浑身解数也未能让它火起来。那个时候，谁能料到三个月之后，这个项目就变得炙手可热，现在已成为二手房价破3.5万+的儫宅名盘呢？