昆明楼市“萧条一周年”：发生了什么？

sanasnoz

2021年，被地产行业称为艰难一年。但目前来看，2022年，似乎更难。
2021年下半年以来，“大而不倒”的神话，在地产行业破灭了。这整整一年左右的时间，也成了房企暴雷年，密集暴雷的房企中，其中不乏千亿级别者，有些甚至是行业top级别的规模型房企。
曾经，这个行业以规模论英雄。可惜，热闹过后，一地鸡毛。
去年至今的楼市回归，让许多从业者和买房人都经历了一次前所未有的心理冲击：房子难卖，购房者持续等待。但随着3月中央密集出台政策释放购房端活力，和全国多城逐步取消限购限售，房贷利率和首付比率的双降等，楼市的政策底已经完全明确。
可以预见的是，一轮新的周期即将开启。但这不是一个普惠式的上升周期，而是好房企和好项目的时代正式来临。

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楼市“萧条”一周年

2020年末，继“三道红线”之后，央行对于房地产资金层面的监管再度“亮剑”，房地产贷款集中管理制度出台，融资环境全面收紧，再加上疫情“黑天鹅”的冲击，全球经济受创下滑严重。
2021年3月开始，银保监会要求各大城市开始排查「经营贷」等楼市违规资金。并要求各地在今年5月31日前完成排查工作。
同年6月，银保监会召开了新闻发布会，公布了34份行政处罚信息，房地产调控进入深水区。随后，全国各城市房贷利率大幅上调，上海自7月24日起，首套房贷利率由此前的4.65%上浮至5%，二套房由5.25%上浮至5.7%；5月份起，昆明首套房贷利率全线突破5.3%，最高达6.15%，放款周期在3个月-半年。



2021.5-2022.4昆明楼市住宅成交走势|铭腾数据
与此同时，去年下半年经历过买房的人都应该感受到银行审核贷款资质的严格程度，堪比中学那个最凶的数学老师。
首付要求在自己的账上躺半年；除了父母转账，兄弟姐妹朋友转账一律不算；流水要求极为严格……
就这样还迟迟不放贷，能拖就拖。房贷放款时间延长或者停贷，最大的影响就是二手房改善换房。本来把旧房子买了，拿到钱就可以去换新房，但现在贷款迟迟不下来，换房计划只能搁浅。无形中再次减少了市场的成交！
在这样的背景下，此前很长一段时间房地产市场量价齐跌，特别是随着一些楼盘的价格内卷，在部分楼盘价格几近腰斩的背景下，昆明楼市也迎来了“萧条一周年”。
更严重的是，整个市场的逻辑变了：客户从最开始的观望，到被一些极度低价的楼盘吸引，但随着延期交付潮的到来，客户又再次陷入了观望，市场信心严重不足。

02

正确看待昆明楼市

转折发生在今年3月16日，五部委同时发声救市，60多城出台救市政策，北京上海楼市迅速回暖，与去年的凄风苦雨相比，房地产一定程度上的“春天”到来已是板上钉钉。
具体到昆明来看，随着2022年4月16日，昆明市政府发布了房地产调控新政，一连打出25条组合拳。几天后， “抄底买房” “救市25条”等成为昆明人热议的焦点。



2021.5-2022.4昆明楼市住宅价格走势|铭腾数据
据凤凰网房产调查，2022年“五一”假期房企推盘积极性明显上升，在供应稳步放量情况下成交得以阶段性复苏，从凤凰网房产实地调查来看，多个项目虽然同比去年齐降，但是降幅较此前月份有收窄趋势，部分项目更是抓住了这一波“小回暖”，实现了阶段性热销。
以昆明南市核心区的朝朝暮暮项目为例，4月30日至5月4日期间，该项目实现了4208万销售业绩，在五一期间实现逆市热销。



五一期间朝朝暮暮售楼部实拍
随后的5月中旬，在央行再次降低房贷利率之后，昆明已有建设银行、民生银行等多家银行开始执行首套房贷款利率最低4.4%的政策，有银行最快一周可放款。
购房端大幅松绑，首付比例下调和贷款政策的宽松这两项利好简单直接，从源头上降低了购房者的置业门槛和购房成本，这对颓靡许久的昆明楼市来说无疑是一剂强心针。
总的来看，从中央到地方，从金融政策到房地产政策，都在为楼市回暖助力。买房的“黄金窗口”再次打开。



五一昆明楼市情况统计|中原数据
当然，我们也要看到尽管政策利好密集出台，但楼市要彻底恢复元气，仍需时日。
从社会调查和网络社交平台来看，购房者的购房心理再次发生了巨大转变：在本轮行业危机以及当前存在的延迟交付市场环境下，购房者对品牌、企业实力评估更加慎重，偏向央国企开发的产品，也更加看重项目周边配套的呈现度和建设工程的兑现速度，不再相信“PPT卖房”。
换句话说，在当下人们的购房逻辑更加理性，首先考虑国央企的房子，和能实景呈现的房子。
所以，对于昆明楼市，我们需要的是正确认识，客观评价，危和机其实永远属于共存关系。

03

如何穿越周期

从近一年的市场来看，首先开始降价和暴雷的，往往是那些高周转房企，在“三道红线”发布后，这些踩线房企为了保证现金流健康，只能无奈选择降价甩卖，但此举反而将加重购房者的观望情绪，形成“恶性循环。
事实上，一个新政之后有跌落者、有出局者，但同时也会有脱颖而出者。
那些运营优良、资产配置合理的企业，往往受影响不大。比如，龙湖，中海、金地、云南建投等一大批大型央企国企以及战略前瞻稳健、拿地自律的民营房企，他们成为了地产新时期的“弯道超车”选手，正在“逆市生长”。
这是一个好房企的时代，好项目的时代。这些稳健型企业在布局项目的时候往往也喜欢选择城市的核心地段，以云南建投·朝朝暮暮为例，这个项目就拥有绝佳的地段、醇熟的配套、便捷的交通、不俗的颜值和超强的产品力等属性，而这些正是来自于它的国企背景和长期主义。
有意思的是，从朝朝暮暮项目入市至今，刚好一周年，这是一个刚刚“满岁”的项目，与昆明楼市的“萧条期”大范围同行。但区别于很多项目，它做到了穿越周期。
具体来看，2021年5月19日，朝朝暮暮破土动工。5月28日，在昆明洲际酒店，项目正式亮相。带着云南建投省房地产TOP级豪宅首作的光环，朝朝暮暮从面世以来，就受到了市场很高的关注。用一些业内人的话来说：一个明明可以靠地段吃饭的项目，却偏偏还拥有不俗的颜值，更是在产品硬实力上不断死磕。



朝朝暮暮发布会现场实拍
2021年9月，朝朝暮暮迎来首次开盘，项目五证齐全，手续规范。根据克尔瑞数据，朝朝暮暮首开128套房源，开盘去化69套，成交均价约20351元/㎡，去化率约53%，实现了逆市热销，产品力可见一斑。
这在当时低迷的昆明楼市掀起了热议，更对市场信心重塑起到了极大作用。
更难得的是，在用心打造优质产品的同时，云南建投还不忘积极履行国企责任。2022年4月，云南建投旗下中国有色金属工业第十四冶金建设公司拟垫付约2.28亿元工程款推进烂尾5年的人民路壹号广场复工；同年5月，云南建投再次出手，垫资投入2亿多，复工续建西城时代西锦里。此举积极化解了烂尾楼风险，更是切实保障人民群众的切身利益。
此外，据介绍，从2022年2月10日复工以来，朝朝暮暮建设如火如荼进行中，未受到市场和疫情的太多影响，整体建设进度如约推进。截止今年5月20日，朝朝暮暮项目主体施工进度已过半。预计在下个月，项目下沉式广场及园林景观将实景呈现，一个情感浓郁、氛围亲和的社区生活面貌开始具象化，实力国企的兑现能力和责任担当尽显于此。



朝朝暮暮施工现场实拍
而这样的内部配套，也真正让整个社区自成一体。也就是说，无论周边或者外部环境怎么变化，都不会影响到业主的日常生活。
可以说，作为城市里的一个单元，虽然还没交付，但朝朝暮暮的生活浓稠度已经开始焕发，那是一步一个脚印，在每个关键节点都按计划和预期圆满完成所带来的实景兑现能力和国企担当。



朝朝暮暮效果图
作为看得见（建设进度）的房子，朝朝暮暮所营造出的居住品质，装在高端楼盘林立的昆明南市区里，都有种让人眼前一亮的感觉。
这也难怪其能实现逆市热销，真正穿越了周期。



朝朝暮暮效果图
最后，还有一个限时优惠惊喜放送。据悉，朝朝暮暮迎来一周年庆，将推出三重钜惠好礼，在5月28日-6月5日期间，签约即送戴森吸尘器，成交即可参与砸金蛋等活动，还可赢取TCL冰箱、洗衣机，美国康宁多功能料理锅、微电脑电饭煲，北美电器烤箱、扫地机器人等多重好礼。
目前，项目主推7#高层，户型建面约126-142㎡三房、四房设计，另有其他楼栋建面约126-275㎡房源品火热销售中。