楼市风声起

arrarpetahack

如果你突然打了个喷嚏，那一定不是我在想你，是又出政策了。

楼市利好政策井喷期

楼市利好政策已到达一个井喷期。

今年以来，从金融委高层会议到央行、银保监会等六大部委积极表态维稳楼市；从降息、降准、房贷利率下调，到逾百城发布超200次政策......调控密集且高频，对市场释放重磅利好。

同时高层强调稳增长稳市场主体保就业，要求各地区，挖掘政策潜力，看的准的新举措能用尽用，5月份能出尽出。

这意味着，全国房地产调控松绑进入新阶段，由量变引发质变，将会对市场产生实质性冲击。






这厢政策马不停蹄释放，那厢密集重磅会议助推。

5月23日，开了一场金融机构货币信贷形式分析会，议题就一个，用好用足各种政策工具，用尽全力将钱放出去。这发出的强信号是，信贷大宽松的浪潮将至。

道士君盘了盘，从去年8月开始，不到一年时间，高规格的金融会议已经召开了三次，而常规一般一年次。同一天，国务院常务会议进一步部署稳经济一揽子措施。

5月24日，央行又召开了一次全系统货币信贷形势分析会，部署落实稳定信贷增长工作措施。

5月25日，罕见！国务院召开万人大会，稳经济、保就业。会议规模之大，参与人数之广、信息量、含金量之高，表明了国家对于经济“稳增长”的决心和力度。具体内容在此就不多过赘述了。

一周接连几次最高级别会议，这种“横向到边，纵向到底”的大阵仗，道士君反正没见过。

我们真切的感受到，楼市政策的风声，已呼啸。

今儿，张家口正式废除限购令。

新周期开启？

有业内专家称，新一轮的周期开启了。






第一轮，2008-2009年。2008年金融海啸，中国房地产跌入谷底。当时被称作地产界华南五虎的碧桂园、珠江、合生创展、富力、恒大地产，全部出现资金链问题，降价一触即发。万科、中海、金地等品牌房企先知先觉，已经在全国包括北京、杭州、上海等地开始了15%至30%的降幅，多地发生退房潮、断供潮，中介公司开始出现关门闭店。

经济专家都在预测，中国房地产是不是要像九十岁的缺钙老太太一样，一跤跌成骨折了。

紧接着到了11月，政府推出了针对国际金融危机救市的一揽子计划，就是世人说的“四万亿计划”：加印四万亿人民币，拯救中国乃至全球经济。

2009年，房地产行业开始空前的繁荣，销售毛利率、净利率，销售规模都大幅度提升。

这一年，破百亿的房企达到了空前的20家。也就是打那时候起，开始有了房企的销售排名。有趣的是，排名竟然也成为了一桩生意。个人财富也经历了一场洗牌。

是非曲折这里不表，但每次潮水来临，每个个体，都有起有落。

这近十年的发展，称之为房地产的黄金时代。

第二轮，2010-2013年。2010年4月，国务院常务会议发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即新“国十条”，史上最猛的调控到来。2011年1月，国务院发布房地产市场调控“新国八条”，限购令出炉。2011下半年经济增长乏力，央行连续降准降息稳经济。2012年3月央行提出‚满足首次购房家庭的贷款需求，地产调控放松，3月后共有30多个城市放松楼市调控。直到2013年2月，房价快速上涨，国务院常务会议上推出“新国五条”，释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号！

第三轮，2014-2016年。这3年间累计有120余个城市先后调整公积金首付比，限购放松的城市大约为40个，北京、上海、广州等一线城市纷纷降低公积金贷款利率。结果是，房地产行业大丰收，天量销售额，全线普涨，土地热度高涨。

第四轮，2017-2021年。2016年房价扶摇直上九万里，堪称楼市大年。2017年迎来楼市最严调控年，在“房住不炒、租购并举”的总基调下，累计出台了250多次调控政策，而金融去杠杆化给房企带来新一轮资金压力。由此便开始了长达5年的严苛调控年，融资三条红线、房贷“两道红线”、二手房指导价等一系列调控持续加码，直到2020年初-2021年初突发疫情造成经济明显承压，部分城市出台了针对房地产的放松政策，楼市开始修复，叠加货币宽松政策，楼市向好，转折点2021年7月份的恒大爆雷事件，开始引发全国楼市和全国房企的旋涡式下滑，并且这多米诺骨牌效应一发不可收拾。

第五轮，2022年，也就是现在。目前楼市松绑的大阵仗罕见。降息、降准、下调房贷利率、降首付、生娃破限购、租房破限购、上调公积金贷款额度等等花式宽松政策轮番上阵。这里重点提一句，有权威财经平台统计，今年中国将投入35.5万亿来刺激经济。

有没有嗅到，楼市周期的风声，已至拐点。

解释一下为什么2008年道士君会琢着墨这么多，也是因为有很多论调说，2022年的楼市发展形势，像极了2008年。

想说，万事有轮回，但不可复制。

整体看来，这次与2008年所面临的是不同的背景：2008年受全球金融危机影响，楼市整体下行，而当前则是楼市供应过剩，库存量高企，需求减弱，更叠加了疫情的影响。这个题，哪天再展开细说。

接下来会如何应对？

关于这个问题，今儿浅谈两点。






看眼下，房企内心普遍都不平静。

房地产这几年，玩了一把陡峭的“过山车”，冰火两重天，此刻的心，大多为平复。

从2015年到2018年，房地产上演超级上升浪，黑马房企辈出，N千亿房企涌现，但到2018年到2022年，天就变了。近5年调控年年加码，活下去，三道红线，到如今房企丢掉侥幸心理、强调唯有“长期主义”应对行业未来，此刻，房地产的苦日子，终究还是来了。

而2020年-2022年更是苦上加苦。行业自身本就众多“紧箍咒”加身之外，突如其来的疫情，已长达3年之久，中国经济未来承压……大环境的不乐观，说当下房企100%处于“内忧外患”，这四个词一点不危言耸听。

正如古有明训：戒急用忍、行稳致远。

现在市场上都在说抓风口，道士君想说，风口是抓不住的，应该是做好准备等风来，特别不喜欢甚至讨厌内卷、摆烂这两个词。

顺周期，主动做，抢在行业前头，可适当利用周期，跟周期共舞，能不能吃到这一波周期红利，看本事。




《左传》中有言：“居安思危，思则有备，有备无患”，学会与不确定性共舞，拥抱变化，时刻保持危机感，多备底牌，才能在大浪淘沙下，活得久，活的更好。

看眼下，购房者不买房。

主要原因是市场琢磨不定，经济收入不稳，预期下滑明显。

还有一个原因，想买的买不了。

有人支了三招：

一、房子要让有钱人先买，引发涨价预期，别把买房当成赌博，你输不起。

《英勇赞曲》电影讲述了，穷人马拉因为买不起机票，最终创建航空公司，成为航空巨头的故事。

片中有个类比：麻雀和鹰。前者，食物链最底端。后者，天空中的王者。很现实，很残酷，却也很励志。

二、直接补贴购房钱，让没钱的人拿到钱入市买房。


这一招看起来简单粗暴，没准确是最行之有效的。


三、稳经济、保就业，看到好的预期，比如工作收入稳定，刺激进场买房。


此时此刻，真诚问一句，你要买房吗？


调研继续做起来。