广州楼市4月成交量同比腰斩，豪宅均价却创近5年新高「区域楼市观察」

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广州楼市 梁宝欣 摄

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 见习记者 梁宝欣 深圳报道

广州4月一二手房价齐涨，但成交量却同比大跌。

5月18日，国家统计局数据显示，4月广州市新建商品住宅销售价格环比增长0.1%，二手住宅销售价格环比上涨0.5%。另据克而瑞监测，4月份广州二手住宅成交均价为3.04万元/平，环比上涨2.06%。

值得注意的是，克而瑞数据显示，广州千万级别的豪宅成交均价创近5年的新高，达7.2万元/平，同比上涨4.3%。

但是价涨的同时成交量表现不佳，据中原数据显示，2022年4月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为7274宗，环比下降13.5%，同比大减54.6%。

广州一二手房价齐涨

据国家统计局数据显示，3月份广州一手住宅价格环比下跌0.1%，而到了4月止跌回升，环比上涨0.1%。4月二手房价格环比上涨0.5%。

对此，广州中原研究发展部分析称，目前全国各地迎来“救市”热潮，整体调控基调趋向宽松，信贷环境更是暖风不断，广州买家购房信心也在逐步重建，对后市预期有所好转，市场成交热度逐步恢复，促使广州二手房价已连续3个月保持上扬，新房价格则止跌回升。

但在成交量方面，据中原数据显示，2022年4月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为7274宗，环比下降13.5%，同比大减54.6%。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉5月23日接受《华夏时报》记者采访时分析称，造成广州价升量跌的现象，主要是因为房价指数是一个结构性的因素，是同质可比的。广州可能是市区的成交量上涨带动整体价格上涨，而远郊区的成交量下跌，所以导致实际成交量下跌。

“其中可能会存在有些热销的区域，价格涨得明显，尽管成交量少，但是对价格的拉动效应还是比较大的。”李宇嘉说道。

广州中原研究部数据显示，4月广州番禺区市场供需最为活跃，成交已经连续两月稳居榜首位置，4月共成交1063套，均价约2.5万/平。

而天河区则以均价5.5万/平占据广州区域楼价榜首，4月共成交961套。据中原研究部监测，4月珠江新城板块需求尤其活跃。其中，成交活跃楼盘分别为中海璟晖华庭、中海花城湾等，成交均价分别约为15.2万/平、16.5万/平。

此外，熟悉广州楼市的业内人士也在5月23日告诉《华夏时报》记者，二手房成交量的减少，还受广州4月疫情以及清明淡季的影响。如果剔除相关因素，广州二手市场的交易仍然是相对比较活跃的。

从今年累计月的成交量来看，克而瑞数据显示，2022年1-4月广州二手房源合计网签成交26961套，累计量排名处于广州二手房近5年同期的次新高，仅低于2021年同期。

值得注意的是，今年前4月广州总价1000万以上豪宅共计网签成交775套，与去年同期相比下降14%，但市占率上升至3.4%，同比去年上升1.2%。



图源：克而瑞

在价格上，广州千万级别的豪宅成交均价创近5年的新高，达7.2万元/平，同比上涨4.3%。



图源：克而瑞

对此，李宇嘉分析称，广州千万豪宅占比上升，并不是等于豪宅成交量上升的。实际上豪宅成交量是下降的，但是由于广州房地产市场整体销售量的下降，所以导致豪宅的销售占比上升了，它是被动上升的。

“高收入人群属于资产和收入积淀比较深厚的人，这两年他们受到疫情影响比较小，而且他们手上有资产、有房产，他们的换房需求或者是资产配置需求首先会释放，所以导致豪宅占比就提高了。”李宇嘉说道。

市场信心正在修复

近期，广州新房限价政策有松动的苗头。

早在今年2月份，广州就已传出新房限价松绑的消息。然而，2月10日，广州市住建局相关负责人回应相关传闻：广州一直以来都实施严格的住房价格指导，对楼盘实施动态价格指导，目前限价政策并没有放松。广州将一如既往支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

据广州天河房产中介黄文（化名）5月23日对《华夏时报》记者表示，目前广州新房限价有放松的迹象了，像以前指导价出的时候没有超过10万元/平的单价，但现在新房有超14万元的单价。而广州海珠房产中介陈平（化名）也在5月23日对《华夏时报》记者表示，广州新房限价有稍微放松，主要是因为市场比较淡，开发商不太好过。

此外，在广州今年首轮土拍中，取消了“限房价、限销售”等条件，促使项目的盈利预期在提升，从而吸引了不少房企参与。从土拍结果来看，房企拿地热情较之前高涨，除1宗地块流拍外，其余17宗地均出让成功，总揽金341.4亿元。这也从侧面说明房企对楼市的预期出现了改变，信心逐步恢复。

对此，李宇嘉分析称，“此次供地，地价比较低，取消了竞配建，全面给开发商让利，再加上国家及地方全面纾困行业和市场，预计下半年市场会回升，该批次供地在年底入市，估计将获得不错的销售业绩。”

值得一提的是，在广州今年首轮土拍中，溢价地块再次出现，也显现广州市场回暖的信号。

在二手房价格方面。广州花都房产中介郑洁（化名）5月23日向《华夏时报》记者透露，目前广州的二手房交易中，银行都是以实际成交价贷款，已经不按照参考价格贷款。

而李宇嘉认为，广州从来没有银行或金融监管部门正式发文说，要按照参考价来贷款。在去年推出参考价的时候，有些银行是执行了，但是整体来看，这没有强制性，所以现在广州的二手房按照实际成交价贷款，这个是没有任何问题的。

此外，李宇嘉还补充说道，“在各方都在纾困楼市的情况下，银行对房地产风险担忧在减少，所以银行也愿意多发放贷款。而住房的按揭贷款一旦发放，利率下降了，对后期的楼市回升是有极大的帮助。”

据《华夏时报》记者从广州部分银行和中介处了解到，现行广州首套房贷利率在LPR基础上普遍上浮60-80个基点，二套房普遍上浮80-100个基点。更有中介称，广州某外资银行首套房贷利率可以做到更低，但具体要看客户的资质。

而对于广州后市展望，李宇嘉认为，随着疫情缓和，再加上各种纾困的政策出台，特别是利率的下行，广州五月份楼市会有明显的反弹，而下半年的反弹会更明显，但前提是疫情不再反复以及各种纾困政策尽快的落地。