超预期降息，楼市“反攻”号角吹响

前程无忧

终于降息了！


刚刚，中国央行宣布，5年期LPR从4.60%下调至4.45%，1年期LPR维持3.70%不变。







这场降息，来得有点突然，且力度超预期。


第一，前几天的MLF并未降低，一般来讲，LPR的调整是以MLF为基准，大家根据当月的MLF便可以大致判断LPR是否调整。


即使是要调整，预期也只会降低1年期LPR，5年期的保持不变，但这次一反常态，偏偏是反着来了。


其次，5年期LPR调整，1年期LPR却维持不变，这是非常规的，因为历次5年期LPR下降，都会伴随1年期LPR的下降。


第二，5年期LPR调低15个基点，幅度很大了，上一次下降是今年1月份，5年期LPR仅下调了5个基点，去年全年5年期LPR一直维持不变。


2020年5年期LPR有下调两次，一次是5个基点，另一次是10个基点，这次一次性调低15个基点，属实是有点意外。







本次降息力度之大，超反常，超预期，对于买房人来说，是实在的利好。


前几天，央行还宣布，首套房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。


也就是说，按照目前5期LPR计算（4.45%），再减去20个基点，首套房贷利率最低可做到4.25%。


但需要说明的是，5年期LPR是全国统一的，但加减基点数可以根据城市或银行来调整，比如深圳是继续维持原有基点数不变，大部分银行执行的贷款利率是——


首套房贷利率：LPR+30BP=4.75%
二套房贷利率：LPR+60BP=5.05%







但对比之前的贷款利率，首套4.95%，二套5.25%，还是划算了不少，房贷压力有所减轻。


举个例子，贷款500万，30年等额本息。


以前利率4.95%时，月供26688元，利息总额460.79万；
现在利率4.75%时，月供26082元，利息总额438.97万。


月供减少了606元，总利息减少21.82万，贷款金额越大，减免的就更多了。


那么问题来了，之前按照利率4.95%来贷款的朋友有没有办法转换成4.75%呢？


首先要搞清楚，你的贷款合同里写的是固定利率，还是LPR+基点的浮动利率。


如果是固定利率，那么LPR调高或者调低对你来说，都无影响。


如果是LPR+基点的浮动利率，则是一年调一次，这里有两种情况，一是贷款发放日，另一种是每年1月1日，具体也要看你的贷款合同上写的是哪一种。


但不管是贷款发放日，还是每年的1月1日，都要根据定价日期的上一个月来认定。


比如你的贷款发放日是6月，那么就得看5月的5年期LPR是否有变化，今天（5月20日）5年期LPR的调整，对于6月初次还贷的朋友是可以享受利率下调的福利的。


假如是合同期写的是每年1月1日调整，那就得看去年12月份的5年期LPR变化，也就是说本次LPR调整与你无关。


如果在12月份的时候5年期LPR又涨了回去，那你的降息计划可能就泡汤了。







本次大幅降息，是意料之外，也是情理之中，4月份经济数据已经说明一切。


4月份新增社会融资规模仅有9102亿元，同比少增9468亿元，环比3月减少了八成。


根据大多数专业机构的预期，新增社融规模应该在2.1万亿-2.2万亿之间，新增贷款应该在1.5万亿左右，数据远低于预期。


4月社会消费品零售总额29483亿元，同比下跌11.1%。


除了粮油、食品、饮料、中西药、石油在增长，餐饮、服装、化妆品、汽车、家具，通讯器材、汽车、建筑材料都在跌。







4月住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元；不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元；经营贷款减少521亿元，同比少增1569亿元。


说明不但买房的减少了，也不敢消费，甚至连企业都不愿贷款了。


再看房地产数据。


1-4月份，全国房地产开发投资额同比增速下降2.7%。


1-4月份，全国商品房销售额同比增速下降29.5%，其中住宅销售额下降32.2%；全国房企土地购置面积同比下降46.5%；土地成交价款同比下降20.6%。





加大加快力度刺激房地产，已经迫不及待，5月18日，高层的话已经有所暗示——


“各地区各部门要增强紧迫感，挖掘政策潜力，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出，确保上半年和全年经济运行在合理区间，努力使经济较快回归正常轨道。”


可以想象，接下来的刺激会加大，降息还有空间，一线城市放松是必然，等着看吧。