高层讲话后，央行再降息，将加速楼市回暖

sanasnoz

01
七天内连降两次:LPR+基点双降


据新华社5月18日报道，中共中央政治局常委、国务院总理李克强在云南主持召开座谈会，研究部署进一步稳增长稳市场主体保就业。
其中主要内容有：


已出台政策要尽快落实到位，中央经济工作会议和《政府工作报告》确定的政策上半年基本实施完毕；各地区各部门要增强紧迫感，挖掘政策潜力，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出，确保上半年和全年经济运行在合理区间，努力使经济较快回归正常轨道。


城镇化是必然趋势，要稳地价稳房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。促进消费和有效投资，做好扩大开放、稳外贸稳外资工作。


要发挥中央和地方两个积极性。各地在稳市场主体保就业上有很多办法可用，要创造性工作。各部门要支持帮助地方解决困难和问题，形成稳经济合力。


睿诚研究院注意到，今天上午，人民银行官网发布最新消息，“2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%”。其中5年期以上LPR之前为4.6%，本次降到4.45%，再一次降息！







而在前几天的5月15日，央行在“关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知”中，明确了“首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点”的内容。


小结：


上述讲话精神和政策，重点针对当前经济下行压力巨大的局面，而从国家层面做出的一些有效举措，也可以看出，因楼市涉及面广，而首当其冲要加速楼市回暖，进而带动其他产业发展。






02
为何说会加速楼市回暖？


一个题外话：上篇《重磅|央妈降息，楼市或将回暖！》一文发出后，不少业内朋友与我们探讨交流接下来楼市的走势等问题，个别人提出我们的观点值得商榷或太超前了。


或许很多人只从政策的字面去理解而没有看懂政策的要旨，大多数成为了吃瓜群众。


下面重点分析一下楼市将加速回暖的要点，以供大家交流。


1、宏观角度：非常时期，需要非常思维来破局


如上，18号的座谈会已经提到：


“受新一轮疫情、国际局势变化等超预期因素影响，3月份以来，特别是4月份部分经济指标明显转弱，经济下行压力进一步加大。”


再从两个主要数据来观察下，举例如下：


据央行有关数据，4月份新增社会融资规模仅有9102亿元，同比少增9468亿元，环比3月的4.65万亿元也减少了80%。


4月份新增个人住房贷款罕见下跌605亿元，这是2007年有数据以来的首次负增长。







其中，全国楼市在短暂企稳后再现下跌势头。4月，房价下跌的城市数量环比增加，整体新房房价自2015年12月以来首次出现同比下降。


市场寒潮持续肆虐，宏观景气度不断受挫，高层和央行等不得不站到前台来进行国家级层面的调控和助推。


此外，时至今年中，上半年就将过去，然各地经济扑朔迷离，并未达成提振市场的有效目标，大家都急。


同时，总理在上述讲话中，已经提到要充分发挥中央和地方两个积极性，最近很多同行都忽略了这一要点，更多是从货币和房地产等直接型政策来思考和解读，我们感觉有点走偏，因为忘记了“国—城—家”的内在逻辑关系，央地联动、互相呼应，才能真正让各类政策发挥应有的效应。




2、城市角度：一城一策的作用有限，基本已到底


睿诚研究院观察，1-5月以来，各个城市积极推出了各类救市的政策，比如给人才补贴、生孩破限购、以租换房票、去商业库存、给国企等发送并购基金等，各地政府已经抓破脑袋，推出了一系列政策，把在自己层面能想到的手段基本用尽，领导们披星戴月、白发多了三五缕，不能说各城市不努力。


在国家规定的相关大政策尺度内，一城也只能形成因地制宜的措施，所以，业内很多朋友都在说，这些救市政策其影响力有限，仅能推动部分房票和人口入局，对一个城市经济的发展大局作用不太大。


在上次15日央行降息后，一些同行说这个政策真正触动了救市的根本，这与我们睿诚研究院的观点如出一辙，深有同感。


3、买家角度：市场结构快速分化，各有各的难处


据睿诚研究院顾问平台团队近期的市场数据统计分析，我们发现，目前市场上的买家已经清晰划分为三个层级，如下：


其一，顶层为改善：虽然不差钱，但许多人由于房票早已用完，想进来而被限购门槛所限，叠加经济大势与疫情等的影响等，该类人群的积极性也不太高，持续观望的人比较多；


其二，中层为刚需：物理世界中的中间层，受两边力量的影响很大，要么成为动力引擎、要么两边受气不讨好。在上行期，可带动两翼的发展，在下行期，是被拖累的夹心层。故而，在刚需看来，贵的买不起，便宜的有疑虑重重不敢下手，因此，造成了当下市场中中间层购买力的持续下滑，经济压力下，今年来看，刚需由于收入欠缺等原因，也已基本躺平不再积极出手。


其三，底层为县城：如今国内众多地州市和县城，其市场已十分焦灼，在大中城市和省会城市的虹吸效应下，除去部分经济发达区域的县城等外，很多此类城市的购买力严重匮乏和下跌。


因此，我们睿诚研究院认为，前述三个方面的分析，全国人民都在期盼国家级层面的政策来纾困市场，而达到稳增长、稳经济、稳楼市和稳民生的现实目标。




03
结束语




综上所述，睿诚研究院觉得，事不迟疑，本年度即将过半，再不发力，今年经济的各项指标会有问题，小河有水才能大河满，反过来也差不多，自古皆然。


所以，我们认为：


国家政策是底本、城市政策是枝干、终端表现是花果。


是绚烂花叶香漫神州，还是枝叶逐渐零落？大问题需要新思考，国际间你争我赶，时不我待，中国动力也必将精准制导，继续呵护中华大地的欣欣向荣。


你是否有不同的观点？


欢迎在下面留言交流
--------------------------------------------------------------------
本文为「睿诚研究院」（ID：hnrcyjy）原创文章，其版权归我方所有。你有何看法？欢迎与我们及时交流