未来10年，楼市的问题可能不再是高房价，而是这3个“新难题”

sanasnoz

自从1978年我国改革开放之后，我国的发展就进入了快车道，很快我国就解决了温饱问题。但我国经济发展真正腾飞阶段，还是1998年第一次商品房改革之后。在过去的二十年我国房地产行业快速发展，进而带动经济快速腾飞，让我国成为了全世界第二大经济体。



在过去的40年房地产行业的繁荣发展不仅带动经济的快速发展，还让我国的城镇化建设得到快速地推进，在1978年我国的城镇化率还只有17.92%，我国城镇和农村居民人均住房面积只有6.7平方米和8.1平方米。但到了2020年我国城镇化率已经达到了63.89%，另外我国城镇居民人均住房面积已经超过40平方米，户均超过1.5套，甚至已经超过了很多发达国家的人均33平方米。由此可以看出，我国房地产行业经过几十年的发展在带动经济发展的同时也解决了我国住房资源紧缺的问题。
虽然我国城镇家庭的人均住房面积已经很高，但很多人的住房问题依旧没有得到解决。主要原因是由于房地产市场的快速发展，市场制度还不健全，炒房囤房现象盛行，导致我国的房价严重偏高，住房资源分配不均。截止到2020年年底我国的房价已经接近万元大关，全国平均房价已经达到了9860元/平方米。而且这还是我国的平均房价，在一些一二线城市房价更是动辄几万元每平方米。
可能说我们单纯用房价突显不出我国的房价之高，而房价收入比却能真正体现我国房价的高度。根据中指院公布的数据显示，我国前50城的平均房价收入比达13.3，也就是是说一个年轻人想在稍微大一点的城市买房就需要不吃不喝13年左右才能完成目标。而且这还只是我国前50城的平均房价收入比，在一些一线城市，例如北京、上海、北京、深圳、厦门等城市房价收入比更是在30以上，其中深圳的房价收入比更是达到了惊人的48。除此以外，很多省会城市的房价收入比也在15以上。这就造成很多刚进城打拼的年轻人想在城市买上一套房子仍然十分地困难。



对于房价过高和住房分配不均的问题，国家一直在着手解决，在2016年国家出台了一系列的调控政策来稳定房价。从开始的限购、限贷、限售，到“房住不炒”等政策的出台。再到2020年国家为房企划出“三道红线”，严查违规资金流入楼市以后，房价上涨的势头被遏制了下来。而这两年叠加疫情，楼市真正冷了下来，很多城市的房价都开始出现回落，房子慢慢回归居住属性。因此尽管现在房价还处在高位，但随着不断持续的“通货膨胀”，未来高房价的问题会慢慢得到解决。虽然未来房地产行业高房价的问题会慢慢得到解决，但新的问题会继续出现，一些专家认为楼市未来会出现3个“新难题”，值得人们关注。
第一：我国住房资源过剩的问题
为什么我国的住房资源处在过剩状态，因为在过去的20年我国房地产行业处于大发展阶段，房企疯狂拿地建房。一些投资炒房者和企业疯狂囤房炒房，推动住房需求和价格持续上涨。前者造成我国新建商品房资源过剩，根据相关数据显示，截止到2020年我国前100城新建商品房库存量达到了5.7亿平方米，库存量已经严重超标。后者造成我国商品房大量空置，早在2018年西南财经大学就统计了我国商品房在2017年的空置率，根据统计数据显示，在2017年我国的商品房空置率就达到了21.4%，空置率已经严重偏高。而且这还是5年前的数据，在过去5年内开发商还在不断建房，炒房风气依然盛行，如今我国的商品房空置率只会更高。
如今我国住房资源无论是新房市场还是二手房市场都处在一个过剩的状态。特别是二手房市场，随着楼市遇冷，很多投资炒房者对于楼市的信心开始动摇，导致一些投资炒房者开始不断抛售自己名下的房子。根据相关数据显示，截止到今年的4月份，我国二手房挂牌量超过10万套的城市达到11个。



第二：我国的住房需求面临“枯竭”
李嘉诚在前几年就预测未来我国很多城市都会面临住房需求“枯竭”的问题。为什么这么说？首先经过我国的城镇居民的住房拥有率已经很高，根据相关数据显示，已经达到了96.86%，户均达到了1.5套。所以随着人们购房观念的改变，不再投资炒房，对于大多数城镇家庭来说已经不缺房子。
其次截止到2020年我国城镇化率已经达到了64%，已经和国际上一些发达国家的70%已经相差不远，随着城镇化的加深，我国城镇化推进的速度必然会放缓。因此未来不会再有大量的人口从农村向城市转移，甚至一些三四线小城市的人口会进一步向大城市转移，因此很多城市的人口不会再快速增加。再加上这几年我国新生人口的持续降低，所以房地产行业的人口红利正在慢慢消失。没有人口的支撑，很多城市的住房需求必然会持续降低，甚至很多小城市面临住房需求“枯竭”。



第三：房子的流动性越来越差
随着住房资源的过剩和住房需求的减少，房子的流动人口必然会越来越差。房子的流动性变差对于刚需来说可能影响不大，但对于很多投资者来说可能是致命的。因为房子的流动性差，很可能造成很多投资炒房者的房子无法快速变现，甚至出现资金被套牢的情况。这个时候对于很多投资者来说，房子可能不再是财富，反而会成为他们的负担。
为什么这么说？比如笔者的一位朋友老李，2010年以后就开始炒房，可以说是一个专业的炒房客。我们知道相比一些普通投资者，炒房客要借助大量的资金杠杆，过去房子流动性好的时候，老李说当自己贷款快到期的时候，只要提前半个月把已经名下的一套房挂到二手房市场，房子很快就能卖出去，然后贷款能及时还上。但如今房子的流动性很差，房子挂到市场上半年也卖不出去，房子卖不出去，老李的资金压力就非常地大，甚至可能出现资金链断裂，最后不得不选择弃房断供的情况。一旦弃房断供，那么房子就可能成为“负资产”，这个时候说房子是他们的负担并不为过。






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