降至4.4%！苏州楼市，率先降息了

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作者：子非鱼

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才两天的时间。

央行与银保监会5月15日联合宣布，首套房贷款利率，可以最多下浮至贷款市场报价利率20个基点，才过去两天。

苏州就迅速调整，成为《通知》下发后，第一个下调房贷利率的城市。

根据克而瑞苏州最新爆料，苏州多家银行下调了房贷利率至4.4%。

农业银行：二手房首套首贷利率可以做到4.4%，具体看个人资质如何，利率在4.4-4.6%之间。

苏州银行：首房首贷利率可以做到4.4%，贷款结清的二套房利率暂时不确定。

邮政银行：首房首贷利率可以做到4.4%。

另外，四大行中，工商银行、中国银行、建设银行表示目前在等苏州的政策，细则应该很快会出台。

民生银行、江苏银行、南京银行、平安银行等其它银行表示暂时没有接到通知。

4.4%的利率，基本上是目前购房最低的利率了。而且，上面可以看到，有银行二手房购房利率都可以做到4.4%，简直太神奇了。

苏州此前已经是楼市降息最厉害的城市。去年苏州首套房贷款利率，最高时涨到了6.1%，之后一路下跌。

在央行与银保监会发布通知之前，苏州部分银行首套房利率已经降至4.6%，也即降到了5年期LPR的基准线上，已经是全国购房利率最低的城市。

而在央行与银保监会发布通知之后，利率空间被打开。苏州率先出招，直接将购房利率做到了4.4%，继续坐稳房贷利率最低城市宝座。

02

降利率，对于购房者来说，确实是好事。但苏州为何如此火急火燎？

目前苏州楼市的现状是，新房卖不动，二手房挂牌高企，去化周期被拉长。

四月份数据显示，苏州市区商品住宅的供应面积为22.95万平米，环比减少51.35%，同比减少80.04%，成交面积为39.84万平米，环比减少23.32%，同比减少57.37%。

当然，这里面，疫情影响因素最大。

二手房方面，贝壳提供的数据显示，4月份苏州二手房网签3022套，环比下跌了15.5%，同比下跌了62.8%。

可以看到，无论是新房还是二手房，都仍在底部徘徊。

当下的大背景下，高房价与低收入矛盾加剧，买不起房的人相比于去年，只会更多不会更少。

收入缩水，工作不确定性加剧，大部分人拿什么买房？

即便东拼西凑，掏空了六个钱包，凑齐了首付，那往后的房贷呢？一着不慎，买来的房子就可能沦为法拍房。

现在依然有实力买房的人群，大多都是已经买过房的中产阶层，他们现在也是忧心忡忡，盯着月供过日子，即便有点存款，也是放在银行不敢动，哪还会想着再来一套。

目前，市场上出现的断供数量正在增加。

有实力的人群，忙着提前还贷，没实力的人，要么挂牌套现，要么坐等断供。

苏州二手房3月份的挂牌量就超过了11万套，是11个二手房挂牌量超10万套的重点城市之一。

在链家网上查看苏州最新的二手房挂牌量，数据为12.68万套，数量不降反增。

这意味着，想要套现也卖不出去了。没什么人愿意接盘买房。

所以，我们可以看到央行公布的4月份金融数据显示，购房贷款继续减少，企鹅降幅创下历史性新高。此外社融、经营贷，都在减少。

唯一增加的数据，只有存款。4月份人民币存款增加909亿元，同比多增8161亿元。

贷款减少，存款增加，说明大家对未来的预期不足，信心不足，准备好钱，以应对未来。

作为中国最牛地级市，工业实力位居全国三甲，GDP2万亿以上，常住人口千万以上的苏州。依然如此，其他城市，压力可想而知。

所以我说，当下几乎没有不需要救市的城市。

03

苏州这轮救市，动作相当频繁，过去一个月里，救市动作基本就看长三角。

苏州、南京、无锡、常州、扬州、合肥、宁波、杭州，救市操作你方唱罢我登场。

苏州、南京、无锡更是一轮又一轮地发布大招。

以苏州来说，先是将二手房限售年限从5年改为3年，新房限售3年不变。

之后又做出调整，二手房不再限售，新房限售3年变2年。同时非户籍人口购房社保要求由之前的2年变为6个月。

现在又降息了。

关键问题来了，有用吗？

相比于放开限购，本号以为降息的用处更大一些。

因为，当前的楼市处境是，买不起的人，怎么放开限购也买不起，就好比你对大家说，保时捷劳斯莱斯可以任意买，顶什么用？

降息，对于本就有购房需求和实力的人来说，是利好，毕竟能够降低一些购房成本。降息之下，会推动一波真实的购房需求。

但正如本号在之前的文章中说到的，这部分有实力有需求的购房人群，毕竟是少数，大多数人仍是空有需求，没有实力。

所以说，当前，无论是放开限购，还是降利率，都难以根本上扭转楼市成交量。

想要扭转，办法只有一个，降低房价收入比，要么降低房价，要么提高收入。

就目前的情况来看，无论是降低房价，还是提高收入，都难以做到，所以结果，也就不言自明了。