110城松绑，2022年楼市接下来怎么走？懂行人给出了3大预判

sanasnoz

最近大家也看到了，全国放松楼市调控的城市越来越多，根据媒体的不完全统计，已有超过110座城市不同程度松绑楼市调控政策。
针对眼下的现象，说什么的都有。比如，有的人就直言不讳地说，中国楼市就是政策市，现在从上到下“松口”楼市，与2003年、2008和2014年如出一辙，当出现突发情况后，放松楼市为稳经济，而前者再次起飞，来一波大行情。还有的人说，今非昔比，人口出生率下降，且大家收入都受到事件影响，市场只会越来越差，加上房价实在太高，泡沫太多，重回8-10年前指日可待等等。
不得不说，不同人看问题的角度不一样，掌握的信息千差万别，得出的结论也自然是不同的。但是，对于将要购房或者卖房变现的群体来说，眼下这种看不清方向的楼市，着实让他们很是迷糊。那么，本文今天来回答一下：“5月后，中国楼市接下来怎么走？”，懂行人给出了3大预判，跟很多人的“惯性思维”不一样，2022年或将超出很多人的想象。



直接上干货。
本文特别要说明的，这回尽量不用数据，粉丝朋友应该也有看过我此前的文章，为避免冗繁的篇幅，直接输出结论。
第一，恢复楼市是一定的。
不管我们相不相信，目前超过110座城市已松绑了部分楼市调控政策，比如降低房贷利率，一二手房都有，限购、限贷、限售等都在逐步松绑，有的还直接发放购房补贴，免除或者打折办证税费等等。
这些实打实地放松调控政策，肯定不是各地自发作为，而是在全国一盘棋的大局下，得到了决策层的授意。比如4月底国家大会就强调，“支持各地从实际出发，完善房地产政策”、“支持刚需和改善住房需求”。央媒经济日报随后发表评论文章《因城施策完善房地产政策》就提到：

房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

可以看出，这句话也指出了为什么要在现阶段松绑调控的关键原因，当然，这里也要加一个背景，那就是“疫情”。根据中指研究院发布的最新数据显示，2022年前4个月，百强房企销售均值下降了50%，由此可见现阶段房地产行业的严峻形势。现在各地放松楼市调控，是因为房地产行业明显下滑已经影响到经济发展和金融安全。所以，尽快恢复房地产正常发展，是迫在眉睫的事，这一点，不管你喜不喜欢、愿不愿意，从大局看，通过修正此前过严的调控恢复楼市信心，恢复在经济中的比重，是眼下确定的事，不要有任何怀疑。



第二，这波楼市能走多远？
这一点，主要取决于调控放松的尺度。可以从两个方面看出来：
一是常规的行政管控放松。比如限购，目前不少城市已经取消了，包括一些新一线城市，其目的就是针对那种三四线的购买力，把置业城市能级提升一下。还有限售，包括青岛、南京等城市，他们主要目的是让购房者觉得房子能早变现，资产能流动起来，进而出手购房。需要注意的是，这些限购、限售还没完全放开，部分放开主要就是试探市场效果，如果不行，就再松一些。但要清楚一个放松的底线，“房住不炒”还不太准确，而是房企的杠杆率不会再有上升的机会，这个是一个事关经济健康发展和金融安全的底线，正如黄老不久前所言，将由现在70%、80%的杠杆率向60%、50%，甚至40%，是一个不可逆趋势。这样的话，地价、房价就失去了大涨的基础。
这里要特别说明的一个是房贷利率，这可是直接关乎到购房成本的大事，这几个月已快速下降。像广州、南京、青岛、西安等城市的一些银行首套房利率回到了4字头。相比去年5点大几、6字头的利率，对观望的购房者还是有一定冲击力的。明面上的说法就是“支持刚性需求和改善性需求”，考虑到目前的市场，接下来不排除一些利率回到基准，甚至出现打折情况。
一句话总结，常规性的楼市行政管控，将根据市场恢复情况进行进一步的放松，直到当地楼市真正回暖。
二是房地产税预期。都知道，在去年底的时候，已经通过了国家在部分地区试点房地产税的决定草案。根据内容，2022年就应该开始逐步试点了，但到了今年3月份，由于众所周知的原因，财政部相关负责人在接受新华社采访时表示，年内不具备扩大房地产税试点的条件。但真的就不实施了吗？答案是否定的！全国人大法工委经济法室岳仲明主任在4月25日再次表示：

授权决定明确试点期限是五年，通过授权决定、改革决定保障改革先行先试依法有序进行，积累试点经验，形成制度成果，再制定和修改完善相关法律。

说白了，这个房地产税肯定是要试点的，此前的决定也是有效的，不过是因为特殊原因延缓了而已，不仅要试点，还要形成制度，上升到法律，作为楼市管控的长效机制。那么，问题就来了，到底什么时候开始扩大试点呢？
梳理看来，一年半载应该不可能了，因为眼下就是恢复楼市，是政策松绑期，但待楼市恢复到正轨，甚至一些城市开始出现过热情况时，这个时候再启动房地产税试点就是理所当然了。对于购房者来说，我们要有一个这样的心理排期，不要被眼前的现象所迷惑。



第三，房子还能不能买？
同样分两个方面：
一个是短期。既然是短期，可能也就1年左右为界，这个时候谈整体人口、收入这些因子就显得没那么必要，基本可以忽略，主要就看政策，特别是利率，利率低，购房成本减少，加上相应的折扣优惠，以自住为目的刚需和改善出手问题不大。
有人说，不可以再等等吗？基本没有必要！前面也说了，恢复楼市是一定的，那也必然面临着房价折扣的收回，或者房价和利率的再次上涨，到那个时候，不仅成本会上升，也会被彼时的市场氛围弄得很不爽，还可能选不到好房源。所以，有合适的房子该上车就上车，绝对的低点确实难把握。
二是长期。这个就必须考虑到人口，甚至货币的因素了。长期看，人口出生率下降是毋容置疑的，趋势不可逆，我们将全面进入深度老龄化，房子总量肯定是不缺了，不过是地区和房型的结构性差异。而货币也是如此，M2高速增长的时代也结束了，原因就在于随着经济基数越来越大，经济增速会进一步放缓，现在增速5点几，未来4点几，二点几，都是正常的，而与之匹配的货币增速也会随之降低。所以，依靠货币超发支撑房价的时代也一去不复返，某个特殊事件虽有可能引起流动性宽松的反复，但不改方向和趋势。



鉴于此，对于购房者而言，如果以长期保值增值为目标的买房，那就需要好好斟酌一番了，可坚持3个原则：
1.卖旧换新。置换房子是一件很麻烦的事，但也不得不做。在房地产进入新常态以后，暴涨成为历史，那么，房子的折旧属性就会体现出来（只是在过去房价快速上涨期掩盖了而已），眼下的二手房有多难卖，相信一些人应该深有感触。其实，根据规律看，房子8-10年就是一个坎，比如外立面掉落、户型过时等等，所以，如果是投资性房产，就需要在8-10年进行一个以旧换新的置换，置换成品质更高一些、户型更流行一些的房子。当然，如果此前还有更高房龄的房子，趁这个楼市窗口期尽早置换，不要犹豫。
2.买大放小。业内一直有一个观点就是，“只有大城市才有房地产”，说现实点，城市能级决定了房产的价值。像北上广深等大城市，再老的房子都能卖得掉，因为他们聚集了全国最优质的资源，对人口的吸附力是顶尖的，不缺住房需求。未来，随着城市化进入“都市圈和城市群”时代，大城市虹吸小城市人口只会更激烈。所以，尽我们的能力，能把四五线城市的房子置换成一二线、强三线大城市是明智选择。
3.不宜过多。这个就不多说了，无论是从发达经济体的经验，还是我们国内的业内专家观点看，房地产税与面积、套数挂钩是基础。举个例子，你有两套价值800万的房子，和你有4
套价值也是800万的房子，其未来持有成本肯定是不一样的。按照此前财税专家的观点，人均60-80平米面积算，持有2套房子基本不用交税，而持有4套房子，其人均面积显然远超免征面积了，多出来的部分就要交税。而且，还有一个问题，按照发达经济体开征的经验，当正式实施后，不少人会选择变现，这种老旧房是很难卖上价的。所以，笔者坚持一个观点，“未来，房子在精不在多”。
总而言之，对于以恢复楼市为目的的短暂放松，我们要保持清醒的头脑。对很多人来说，是一个置换，甚至变现的机会，万不能以过去的老思维，再一次掉进坑里。