楼市大营救，开始了？

sanasnoz

“未来几个月，会有一轮又一轮的楼市松绑政策相继出台，毕竟不能等到快不行了，再人工呼吸。”这是一个月前，我们文章中，对楼市的判断。
就这20天，超过40个城市陆续出台楼市松绑政策，名气大的二线省会城市，就剩下成都、西安、武汉、杭州了。
加上各种销售数据的强势反弹，这是全面回暖的信号？


1

怎么一下就扛不住了？
地主家没有余粮了。



更惨的是一季度，全国土地出让金同比下降52.9%，土地流拍数量共计1631宗。
具体看，土地出让金超过500亿元的省份只有4个，依次为浙江（904.5亿元）、江苏（525.9亿元）、北京（513.8亿元）和山东（511.0亿元）。
能再具体点？
就拿4月份来说，成都土拍6宗流拍、28宗底价！南京土拍6宗流拍、8宗底价！天津土拍15宗停牌、9宗流拍、5宗底价！
其中不少还是国企央企在“下单”。
二线省会城市尚且如此，三四五线城市更是卖不动。
民企开发商今天的表现，和过去高溢价拿地形成鲜明的对比。怎么就不敢拿了？
融资难、家底薄、资金链紧张。开发商现在谋求的不是发展，而是如何活下去，所以在局势不明朗的情况下，拿地非常慎重。
当然，很多地方觉得好地现在拿出来，拍不上好价格，所以留留再卖……


2

政策究竟有多利好？
根据不完全统计，2022年以来，有100个城市调整了房地产相关政策，四月份尤为密集。
早期阶段，政策多以购房补贴或公积金贷款放松等，试探性松绑为主，主要涉及提高公积金贷款最高额度、降低公积金贷款首付比例、放宽公积金贷款使用条件等。
最近政策力度明显变大，有开始对限购、限售在内的限制性措施解禁的，有补贴契税的，有买新房直接补贴房款的，还有首套房首付只要两成、二套三成的，个别开发商更是离谱，只要一成。
要说让人拍案叫绝的新政，非长沙莫属——房子出租后不纳入家庭存量套数，有华尔街的操盘水平。



一句话，想尽一切办法，刺激新房销售。
特别有意思的是，多地政策出台都是偷偷摸摸的，官方没有任何文件，官媒也没有任何报道。
为什么？人怕出名，猪怕壮，枪打出头鸟，这将是未来一段时间楼市政策放松的常态，只要不冒尖，自然不受关注。被追究了，就悄悄地把政策收回去。
怕什么？怕房价暴涨，商品房作为民生商品，要守住这条民生底线，这也是中央的态度，从未松口。


3

这轮政策放松，有效果吗？从数据上看，有的，直接受益者是刚需和刚改。
整个五一，尤其新盘销售，数据很漂亮，尤其同比。
外面有一种说法，金五银六要来了。真的吗？
我觉得这是极小概率事件，因为中央的态度非常坚决，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。



央行第一季度货币执行报告上写的非常清楚：牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段......
限售解除在于盘活存量，带动新房，而降低首付的目的，在于让刚需能上得起车。
五一短期数据的爆发，只是真实居住需求，严重压缩之后的释放，市场信心根本没有修复。
让我有些担心的是，市场分化变得比之前更明显。
一个分化是针对新房的，好卖的和不好卖的。准确说，越好卖就越好卖，越不好卖就越不好卖。
还记得我在上一篇文章里说的，一些率先解除限购限售的区域，反而成了官方认证不能买的。
另一个分化是针对二手房的，新房和二手房已经是冰火两重天。很多城市二手房存量不断创新高，流动性接近冰点，限售一解除，大量房源涌入市场，根本承受不住。
踩踏是必然的，之前被炒过头的，想跑就必须降价，谁降得多，谁就能先跑，一旦有真实成交，心理价被打破，市场情绪就会爆发。


结

千万不要有“救市就是让涨价”的心理，救的是房企，救的是新房的成交量，救的是......
这次和过去不一样，一是没钱，二是没信心，三是房地产去金融化的决心无比坚定。
稳！将是未来几年，楼市的中心思想。
限售解除长期看，会让分化进一步加剧，卖二手房越来越难，所以要珍惜每个认真砍价的看房人，大差不差就签了吧！
买新房的话，往人多的地方钻，接下来有大把的好机会，自住需求要放在第一位。控制杠杆！降低收入预期。
纯投资？闭着眼睛买房就能赚钱的时代，已经结束。换句话说，买不好会亏钱的时代来了。
即使未来几个月，还会有更加激进的松绑政策。

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