楼市在什么条件下，可以放弃新房，果断买二手房？

arrarpetahack

#什么情况下，可以放弃新房买二手#
新房和二手房，并不是对立的。
在一线大城市，存量房，也就是二手房市场， 往往才是市场的最大供给者，很大一部分的房产成交，都来自于二手房市场。
一个相对平衡的循环里，如果把新房视为增量，那么二手房就是存量市场，新房和二手房的价格虽有起伏，但相差一般不会超出20%~30%。
当然，近些年也有一些城市，出现了新房的土拍价格，甚至要比周边二手房价格还贵的现象，也就是典型的“面粉比面包贵”，这又恰好被人们视为这片区域资产可能要大涨的先兆，进而蜂拥“打新”。



然而，事实上，并不是在任何条件下，新房都优于二手房，特别是在以下几种情况下：
1、楼市下行期：新房存在烂尾、停工风险

一个池塘里面，一条鱼死了，可能是鱼的问题，但是，当一个池塘里面一群鱼都死了的时候，也许就不只是鱼自己的问题了。
同样的道理，当一座城市、区域板块出现一个或两三个烂尾楼盘，不足为惧，但是，如果出现了大量停工、烂尾项目，那这个时候，任何新房、期房都有可能面临交付不能的风险。
在楼市下行期，市场预期不足，房企回款缓慢，债务压力大，不确定因素上升，对于项目的把控能力变弱，购房人如果一味贪图低单价、低首付、返现等眼前的小便宜，就可能要承担后续的风险。
除了烂尾、停工等风险外，由于房企利润下降，在各种高周转运营下，一些项目在交付时，也暴露出了各种问题，比如降标降档、园林减配等。
这种时候，显然二手房才是确定性更高的选择，所见即所得，优劣一目了然，至少不会烂尾，甚至因为建筑年代早一些是在楼市上行期修建的，其楼间距、建筑的质量都更有保障。



2、新房、期房价格畸高畸低，脱离板块实际价值

新房和二手房的价格对比，并不是一成不变的，一般来说，新房要比二手房价格略高一些，因为有新开盘的品牌溢价等，但是，有的城市由于限购，出现新房价格不如二手价格高的“倒挂现象”，也不足为怪。
关键是看高出来或低出来的比例正不正常，过高或者过低，都要留一分小心。
如果一个新楼盘，价格高出周边同地段、相似配套、相似定位产品的30%以上，就显得有些过于自视甚高了，即便是收智商税，也要顾忌一点吃相，新房再怎么溢价，也要在一定幅度范围内。
反过来，一个新楼盘的价格，如果明显低于周边二手房的成交均价（要考虑二手房的税费中介等成本），幅度在30%以上，比如前些年某某的7.5折，当时我们就劝身边的朋友要克制，天上不会掉馅饼，打折越厉害，说明房企越急需回笼，资金链可能越紧张。
当然，畸高畸低的判断，肯定还是要结合周边板块的实际价值，同一地段的二手房成交价，就是一个不错的参照系。





3、二手房所处的商圈、地段、配套显著优于新房时

不是所有的二手房都是老破旧，也不是所有的新房都位于核心主城区，特别是在未来，人口增幅放缓，更多的人开始把目光从过去高速拓展的新区，转移回归到主城核心板块上来。
特别是对于一些拥有地铁、商圈、学校、医院、公园等城市稀缺资源配套的二手房而言，永远都是城市房价的坚实底座。
任何城市新房价格的上涨，都离不开二手房成交量价的活跃，甚至可以把二手房成交量价视为新房价格上涨的一个前兆指征。
新房固然拥有不小的想象空间，但是，拥有良好资源和配套的二手房，同样也不逊色，甚至于在很多时候，这些早些年交付入住了的二手房，抗跌能力会比新房、期房表现得更出色。
当二手房所处的商圈，正好位于主城核心板块、人口密集区域，或者正好有地铁站规划甚至在建的时候，这样的二手房价格坚挺是非常正常的。
相对于那些位于新区、远郊的新房、期房所在的板块还不知道能不能捂热而言，成熟商圈的二手房，增值保值实力都更胜一筹，而且由于配套丰富，居住体验也会更方便、更宜居。