和记黄埔抄底中国楼市真相

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一桩以失败告终的土地竞拍，并没有多少信号意义。现在谈论李嘉诚家族回归为时尚早

图/视觉中国

文 | 《财经》记者 张光裕 王博 实习生 庞敏
编辑 | 王博


广州最近一轮波澜不惊的集中供地，因为和记黄埔的现身引发热议。


5月5日，广州今年首轮集中供地结束。《财经》获悉，和记黄埔有限公司（下称，“和记黄埔”）旗下公司参与了首次举牌竞价，举牌代码为28号。和记黄埔是李嘉诚（香港首富、长江集团创始人）家族麾下投资房地产的主要公司。


这家公司上次参与中国内地土拍，还要追溯到2012年。


过去十年间，随着楼市几轮起伏调整，一批内地房企披荆斩棘，壮大为巨头。而李嘉诚家族掌舵的“长和系”（长江实业与和记黄埔）则逐渐隐去，离开聚光灯中心。


如今，在内地房企普遍面临流动性压力，一些重点城市对限购、限售有宽松迹象的时点，和记黄埔的现身引发不少遐想：精于投资、位于香港四大家族之首的李嘉诚家族，真要转身重仓内地资产了吗？


多位券商、投行人士认为，这桩以失利告终的竞拍，并没有多少信号意义。和记黄埔虽然在这次广州拍地中现身，但却显得意兴阑珊。现在谈论李嘉诚家族的回归为时尚早。


竞拍只是“重在参与”



整体来说，广州本轮集中供地的竞争激烈程度很低。总共18块居住用地，其中15块地均仅有一家公司报价，并以底价成交；1块流拍；只有2块地存在竞争，分别竞价了11轮和25轮。


和记黄埔竞拍的地，正是热度最高、竞价了25轮的位于广州市白云区空港大道的地块。4月29日报名截止时，已有中海、保利、华润、龙湖等多家头部房企报名竞逐该地块。


广州公共资源交易中心的出价记录显示，4月30日的网上报价环节，和记黄埔给出了全场第一个报价，即这次竞拍的最低报价，约23.6亿元，和本地块最高限价27.1亿元差了3.5亿元。


这也是和记黄埔的唯一一次报价。随后，和记黄埔再未举牌，5月5日的限时竞价环节，和记黄埔也未现身。


最终，这块地在第17轮触及最高限价，随后又经历了8轮竞自持，最终由中海集团以27.1亿元+9%住宅自持拍下。


与其他参投房企相比，和记黄埔在这场竞拍中更像一个观众。


比起住宅，李嘉诚更爱商业地产



总结过去十年长和系在中国内地的开发和投资逻辑，无论买进或卖出，都集中在商场、甲级写字楼等商业地产上，住宅开发不是他们的主航道。


2013年以来，长和系出售的内地商业地产资产包括：广州西城都荟广场、上海东方汇经中心、南京金融中心大厦、北京盈科中心、广州国际玩具城、北京罗斯福广场、上海世纪盛荟广场。


此外，截至目前，长和系在内地最近的两笔地产投资，为2019年买入成都晶融汇、上海三林印象城，也都是商业地产。


同期，长和系在住宅地产上则动作寥寥。大宗交易上，仅在2019年将大连西岗项目卖给融创，以及2020年转让了成都南城都汇项目。


目前，长江实业集团有限公司（长江集团主体公司，下称“长江实业集团”）官网显示的“内地发展中项目”共有13个，都是住宅项目。但据公开信息，其中绝大多数都在2015年前已开盘，仅有零星房源陆续散售。


可以说在过去十年里，长和系的房地产相关业务，已经彻底聚焦于有持续稳定现金流、以投资为导向、可长期持有的优质资产，对销售型物业则兴味索然。


同期，长和系在欧洲等地的不动产相关投资也遵循同样逻辑，如买入伦敦瑞银总部大楼、收购加拿大机场停车场公司Park’N Fly等。


2018年，长江实业集团买下伦敦瑞银总部大楼的价格是10亿英镑，2022年3月将其出售，对价7.29亿英镑，但对大楼物业的估值达12.1亿英镑，差额为考虑了其它资产及负债。长江实业集团公告称，综合整个持有期内的租金收入、物业升值，以及该项投资的对冲利润，这项投资三年半的总回报率达到了45%。


这十年里，长和系的海外投资还向现金流更稳定，有基础设施属性的产业延展。如自来水公司、天然气公司等。


一直以来，在内地经营住宅地产时，长和系也运用了持有、赚取长期投资回报的逻辑，这也让他们一直深陷“囤地”的指责中。


如上文谈到的大连西岗项目，2011年长实集团拍地花了19亿元，此后8年一直未建成出售，2019年转让给融创时，交易对价超40亿元。


长和系自行开发的项目中，不乏建设周期10年以上，甚至20年的案例。如北京逸翠园项目，和记黄埔（北京朝阳）有限公司2001年得到该地块，2020年，长和系欲将该项目出让时，项目二期仍在建设中，据拿地已过了近20年。


在中国房价快速上升时期，依靠拉长建设和入市周期，长和系赚取了可观的回报。但这招未来可能行不通了。


2020年9月，一张成都高新区财政金融局的函件在网上流传，函件中写道，因和记黄埔地产（成都）有限公司存在捂地、捂盘不良行为，禁止高新区内金融机构向该公司提供融资和贷款。成都高新区财政金融局随后在官网通报，的确在对多个捂盘惜售项目进行查处，包括和记黄埔旗下的南城都汇项目。


依照国土资源部2012年颁布的《闲置土地管理办法》，未动工开发满一年的闲置土地，要按出让金的20%征缴闲置费；未动工开发满两年的，会被无偿收回土地使用权。正是在2012年之后，长和系再未参与内地土拍。


某券商经济学家认为，假如和记黄埔这次在广州成功拿了地，大概只能按照内地的常规节奏开发建设，得到常规的销售回报。


因此，和记黄埔的这次竞拍，给人雾里看花之感。销售住宅不是他们熟悉的、更倾心的商业模式，以前的老办法又行不通了。那为什么要来竞拍一块住宅用地呢？


受访的券商和不动产行业人士说，从单独一桩土地竞拍，而且还是以失败告终的土地竞拍，去讨论李嘉诚家族是否要重新投资内地房地产，实在为时尚早。


外资布局商业地产



近期一些重点城市开始推出适当宽松的贷款、限购、限售政策。行业预期，土地价格也可能会有微降。


有投行高管认为，与其说长实系这样的集团嗅到了价格低谷，不如说，他们嗅到了宽松周期的前兆。


但从过去几年坚定的调控方针，以及发展保障性租赁住房满足住房需求的大趋势看，这一次，住宅地产可能不会重复紧缩与溢价交替的循环了。长和系的预判，可能会被时间校正。


但在商业地产领域，《财经》获悉，从去年下半年至今年一季度，外部资本的交易和布局热情在提高。


仲量联行中国区投资及资本市场业务负责人庞树东说，2022年奥密克戎疫情形势下，京沪等地商业地产的资产价值正在下调，这会让租金回报率（年租金/资产价格）上升，回到较为健康合理的范围。


庞树东告诉《财经》记者，2012年之后的很长一段时间，一线城市商业地产的租金和资产价值错配，租金回报率很低。一些极端案例里，租金收入甚至无法覆盖运营和财务成本。但是投资人还是热衷于收购、持有这类资产，因为资产价值一路见涨，几年后再出售时回报不俗。


但2020年的新冠疫情改变了行情。2020和2021年，商业地产价值增长停滞，买卖双方陷入僵持和拉锯。同时，商业物业租金因疫情下降，于是租金回报率更低了。


一些2018年左右在行情高位入局，5年的投资周期将至，想要寻求退出的投资人，陷入两难的尴尬境地，无论继续持有还是出售，都有压力。


而2022年的奥密克戎疫情，打破了资产价值的拉锯，近期，商业地产的价值已经开始下调。未来，资产价值单向上涨的预期不复存在，但租金回报率能重回健康。


现在适不适合投资，取决于各家投资人如何理解。但至少比起前两年要好些。


另外，近一年多随着房企现金流紧缩，险资退出房地产，市场留给外部资本的机会也在客观上变多了。一些平时不会出现的优质资产会被摆上货架，但国内有竞争力的买家却变少了。