大家都躺平了，今年这楼市还救得回来吗？

sanasnoz

五一楼市，没有黄金周。


今年的五一，楼市没有预料中全面升温，红五月失约了。


二线城市里，除了成都的成交量相比去年翻了两番之外，苏州、青岛、厦门、南京等都在跌。


一线城市，上海仍然深陷疫情泥潭，广州、深圳和北京倒是有了抬头的迹象，但也没有恢复到2020年的同期水平。


至于三四线城市，就惨了，同比销量跌了6成的城市一抓一大把。


奇了怪了，明明救市政策越来越多，市场端却选择齐齐躺平？


马上就到5月中旬了，今年这楼市到底还能救回来吗？


在此之前，建议你先建立一个正确健康的房产认知。







楼市为什么要救？


救不救得回来之前，先想想为什么救。


很多人说，干嘛要救，现在才是楼市的健康状态，房价本就应该有涨有跌。


当然，我认可，有涨有跌的市场才是健康的。


但救市的初衷本来就不是要让房价上涨，而是要让楼市平稳。


我们看到一边是宽松刺激政策不断出台，一边还是重提“房住不炒”。


你以为是政策割裂吗？当然不是。


救市的本质，是稳定金融，防止泡沫，避免经济衰退。


楼市一下行，马上出台救市政策，为什么股市熊了那么久，却迟迟不救？


先搞搞清楚我们国家的金融结构。


简单理解，就是我们国家各类金融资产的占比，如果把一个国家看成一个家庭的话，那就是这个家庭的资产配置情况。


而我们国家的家庭，住房资产占比达到77.7%，剩下的大头又在储蓄上，股票、基金占比却不到4%。



所以股市腰斩，普通人影响不大，该吃吃该喝喝。


但房价腰斩呢？后果就可怕了。


企业要贷款，可以啊，要么拿厂房做抵押，要么拿老板和股东的私人房产做抵押。


个人着急用钱想贷一大笔钱的，也可以，用房子做抵押。


现在老百姓买的房子，又基本按揭贷款买的。


一旦房价腰斩，跌破首付的时候，房子就变成了负资产，你房子的价值已经还不上银行的贷款了，相当于你会面临资不抵债的情况。
银行有权要求你提供新的抵押物，或者是补充欠款，而老百姓大多数的财产都在房子上，房子价值缩水，那就是全社会的财富缩水。


而且房价暴跌之后，还会造成“财富递减效应”。


说白了，当房价下跌厉害的时候，大家会感觉财富减少了，于是就会减少消费支出，消费减少了，生产也就减少了，企业经营下滑，再来经济就会衰退。


甚至，如果还有人因为还不起贷款，产生厌世心理，那又可能发生民生问题。


所以，救市不是救“涨”，而是救“经济”和“民生”。


从1998年房改以来，房子已经成为社会的锚，过去每一次货币的超发都沉淀在这里，这个池子要是兜不住了，大家的财富都得出问题。


很多人说发展到现在，房地产的使命完成了，房价太高了，不能再继续涨了，赶紧收起来吧！


说得容易，现在我们能找到一个能彻底代替它的行业吗？
除非科技再度发生质的改变，来一个科技革命，社会生产力大幅提高。


否则，只是打嘴炮，吐槽发牢骚很容易，真正解决问题很难。


虽然房地产行业科技含量不高，也不可能会让国富民强。


虽然靠房地产行业不能实现中国梦，而且房地产开发商个个负债累累。


虽然房价越来越高，大家负债越来越重，压力越来越大···


虽然有很多，但是——


如果不救市，那些倒霉的购房者，就有可能因为购买的房子烂尾，而步入深渊，毁掉一生。


卖地者也会因为卖不掉土地，而陷入经济危机。


还有那些和房地产捆绑的几十个上下游企业，企业面临倒闭，员工面临失业。


不救，社会问题，经济问题都来了。


救，可以先稳定，再想办法。


谁家孩子生病了直接扔掉不要了？谁不是一边努力治病，一边寻找新的治疗方案呢？


所以，理性看待，先建立一个健康的房产认知。






知道为什么救，再来聊第二个问题。


救得活吗？


这轮救市的本质，和以往3次都不一样，这轮救市救的是什么？


是信心。


在过去的25年时间里，我们经济经历了4次危机，分别是1998年亚洲金融危机，2008年美国次贷危机、2014年经济涨幅24年最差，第4次就是现在。


前3次，都经历了一轮房价大跌。







自己画的图，凑合看吧，每次危机房价都会下跌，可是在轰轰烈烈的货币刺激或松绑楼市政策之后，经济很快走出来，房价又开始大涨模式。


这一次呢，我们又再一次拿出了老药方，结果却病情升级了，老配方不好用了。


前3次，说白了，城镇化还有空间，居民还有储蓄，孩子还能继续生。


现在呢，以上3点支撑力都已经减弱了，城镇化增速放缓，居民负债率飙升，孩子不愿意多生。


更别说，还有个疫情横在这，大疫第3年，不仅没有松一口气的好转，今年问题还越发棘手，都5月了，还多处封控。


于是乎，多数人心态有点崩，摆烂、躺平的不少。


今年这波救市，和以往3次所处的处境不同，单纯套用配方，可不行了。


救不救得回来，关键得看救的方式对不对，得看药方配得好不好。


以前一松就暖，一放开就涨，但现在还是老方式，甚至宽松力度，比2015年还猛，但怎么市场还不买单？


粗略想了想，3个原因：


1、反应时间不够
2、所处时代不同
3、刺激手段不对


前面两个不说了，字面意思，关键看第3个，刺激手段不对。


我上面说了，这轮救市救的是什么，是信心。


大家不买房，不是因为真的没钱。


根据央行公布的一季度数据来看，2022年一季度人民币新增存款还达到了10.86万亿人民币。


把企业贷款、财政性存款去掉，全国居民新增存款达到了7.82万亿人民币。


按照全国14亿人口数量计算，也就是说2022年一季度全国居民每个人就存了5585元，如果再扣除掉3亿左右的未成年人，那么每个成年人3个月就平均存了7100元左右。


你说大家没钱吗？


不是，是没信心，不敢买房。


经过2021年的房地产重锤打击之后，大家对房价大涨的预期信心被打没了，如果房子不涨，那买房干什么？


另外就是由于疫情和经济低迷，大厂裁员等新闻频发，大家对自己未来的收入增长也没信心了。


房子又不涨，收入又不涨，买房干什么？


救市如果不解决这两个问题，所有救市的手段效果都有限。


接下来预计会怎么整？


短期得靠控制疫情，抓紧时间让企业复工复产，稳定经济，尤其是一线城市。


中期，还得靠持续的楼市宽松政策。


现在的松绑政策并不是全国性的，而是交由地方自行决定，虽然多数城市都有宽松动作，但底牌没交。


大家都在测试，到哪一步才能起到刺激楼市回暖的效果，所以还在小步走。


一些基本面好的城市，已经有回暖迹象，比如一线城市的深圳、北京，二线城市的成都。


再给政策加点油，基本面好的城市今年会有回暖的。







救市一定是今年的主旋律，能不能救活，取决于疫情的控制，和政策够不够给力。


关于房子还能不能买，我们需要认清，房子不可能年年涨，3-5年能有一波涨幅就不错了。


接下来你想在房产中暴富的概率越来越低，但买房投资，过上小康生活还是可以的。


更重要的是在持续通胀的浪潮中，能避免财富被洗劫，在所有不确定性的投资中，留有最后的一个退路。


只是话说回来，现在开始，城市正在极度分裂，能买到优质资产的机会窗口越来越小了·····