“租出去就算无房”！长沙出台楼市新政：鼓励存量房出租，不再受限购政策约束

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作为稳定房价成绩优秀的长沙，今天又出了一项新的楼市试点方案。

5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组正式印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（以下简称《方案》）。此次政策明确，如果房屋出租出去，则不纳入家庭住房套数，该规定受到了行业的较多关注。

大力发展住房租赁市场

根据《方案》，长沙通过全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”，选择长房集团、长沙建房集团作为试点企业，开展盘活存量房供作租赁住房试点。《方案》施行之前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。通过试点，既提高存量房源利用率，又增加租赁住房供给，稳定住房租赁市场，促进职住平衡和房地产良性循环，力争到2025年末筹集租赁住房不少于15万套。

《方案》明确，长沙按照“稳妥推进”原则，先选择具有租赁住房管理经验的市属国企——长房集团、长沙建发集团作为试点企业，支持试点企业盘活社会存量住房既可以用于租赁住房，也可以用于保障性租赁住房。

《方案》对盘活存量房供作租赁住房试点运营管理进行规范。业主选择将存量房盘活供作租赁住房，应与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》，《协议》中明确了出租方式、运营年限、资金监管、交易登记、规范运营、违约责任以及双方权利和义务。

在出租方式方面，盘活存量房以轻资产运营为主，存量房业主与试点企业签订《协议》后，既可以委托给试点企业出租运营房屋，也可以选择自行出租运营房屋，均须纳入服务平台监管。鼓励试点企业成为从事委托经营的轻资产住房租赁企业，增加市场流动性。在运营年限方面，存量房供作租赁住房运营年限不低于10年，自房屋在服务平台完成租赁合同备案之日开始计算。

试点企业应定期核查盘活存量房供作租赁住房的出租运营情况，确保存量房按照要求持续供作租赁住房，并符合租赁住房的运营管理要求，维护住房租赁市场租赁关系稳定。

显然，长沙正加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，大力发展住房租赁市场，尤其是保障性租赁住房。

不再受限购政策约束

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：长沙出台新政，非常新颖，如果业主将手上的存量房用作租赁住房，将不纳入家庭套数计算，也意味着不再受限购政策的限制。

一方面，该政策满足了有房人群对住房再次购置的需求；另一方面，还能有效地落实房住不炒。这是房子在“住”和“防炒”方面的有效协调，避免“住”和“防炒”二者之间冲突，实现二者协同的有效手段。

李宇嘉认为，该项政策具有现实可行性。一方面，现在要稳房价，但高房价下要实现房价稳定，需求就是有限的，因为新市民难以买得起。这样，有购买力的就是已经买房的有产者。但是严格的限购政策认为多套房的就是“炒”，这样的政策和理念下，有购买力的很难买房，新市民又买不起。通过这个政策，有购买力的能买得起了，还能将其投入租赁市场，让没有购买力的人有房子住。

这是多方利益协同。一方面，大量房子投入租赁市场，租金必然会下降，有利于降低新市民的租房成本，实现体面居住；另一方面，靠市场化的手段，自然而然就解决了保租房的筹集渠道。现在，保租房任务量很大，冲在前面的是央企、国企，他们发挥社会责任，做大量的保租房，但供应的可持续性、有效性尚待提高。通过这个政策，保租房的目标就实现了，因为一旦量大了，租金就下来了，这是保租房的最终目的。

但同时，李宇嘉建议政策要设计好。比如，可以取消多套房人群的限购政策，允许其买房，但条件是购买后若干年内（5-10年）纳入保障性租赁住房管理，约定租金涨幅不能超过一定的幅度，可以享受保租房的政策，或者纳入长租房（5-10年），不受租金涨幅约束，但前提是不能在约定期限内出售。

总之，只要不能在一定期限内出售，并签约保租、长租，这样就能避免炒，炒房的人自然就退了，也避免租金上涨，租购并举也就实现了。当然，如果租金上涨受限，房价上涨预期不足，估计这类买房人就少了。但不管如何，这也达到了目的。

值得行业关注

对于长沙的这项新政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进重点强调了三点：

第一、家庭若是出租房屋，则相关房源可以不纳入家庭住房套数计算。

第二、此次政策是试点政策，同时对于房源是有相关要求的，即要有备案或不动产登记手续。

第三、此类住房或不是全市的范围，或是和试点企业盘活社会住房的工作挂钩，换句话说，只有和此类企业合作的房源才可以纳入试点的范畴。

此次长沙政策颇受关注，严跃进认为，既要看到政策的出发点，也要看到社会上热议的焦点内容。从出发点看，主要还是从盘活存量资产、扩大可出租房源、大力发展租赁市场的角度进行的。但是类似出发点也很显然找准了居民家庭的痛点，相关出租房源出租后，可以不统计为家庭住房套数，显然是具有振奋和刺激效应的。换句话说，虽然本意可能不是在放松购房政策，但客观上也会带有松绑的效应。相关居民家庭若是按照此次方案规定对外出租房源，则可以实现“一举两得”的效应，既对外出租了房源、也增加了购房的资格或套数。

此次政策预计会受到社会较大的关注。从实际过程看，长沙当前购房政策总体卡得是比较严的，此类政策表述很容易被认为是购房政策有松动，需要客观理性去理解。同时类似“房子出租则可不认定家庭住房套数”的做法，值得行业关注。