楼市暖风，正吹入大湾区

arrarpetahack

文/韬略哥
2022年已过三分之一，粤港澳大湾区9城：


广州、深圳、佛山、东莞、惠州、珠海、中山、江门、肇庆。


在楼市方面出现哪些变化？


先来看2022年湾区9城的4月的新房均价，一线城市深圳、广州依然领先。


其中深圳以6万+遥遥领先，广州以3万+紧随其后，二者同属第一梯队；


东莞、珠海以2万+位列第二梯队；
佛山、中山、惠州均价1万+属于第三梯队；
江门、肇庆以7千+排在第四梯队。







深圳、广州、佛山、中山、珠海5城，4月新房价格环比上涨；
东莞、惠州、江门3城，4月新房价格环比微跌；
肇庆4月新房价格与上月持平。


湾区9市，房价上涨的城市数量多于下跌的城市数量，楼市正在慢慢复苏。


深圳


一手住宅方面，乐有家研究中心数据显示，4月全市一手住宅网签量为2851套，环比持平。







二手住宅方面，4月深圳二手住宅过户量为1860套，环比涨幅已近7成，回暖相对比较明显，但还没有突破2000大关，仍处于历史低位。







二手房数据表现相对更好，主要是自2021年7月开始，深圳二手房价就处于下行态势，累计跌幅已经超过10%，底部区间持续近1年。







不过结合“五一”假期的成交数据，新房二手网签数据反差明显。


据房信网网签数据，五一（4.30-5.04）假期期间，深圳共网签新房193套、二手3套，5月1日到3日，二手网签数据为0。


最主要原因是五一假期，开发商为了吸引市场关注，推新盘的进度加快，配合促销优惠，分流了部分二手购房需求。


以目前趋势来看，5月的深圳的新房二手房销售数据有望回到去年年底水平。


4月29日，深圳第一轮集中土拍顺利落下帷幕，收金193.3亿元，约15%的溢价率，8宗地块全部触顶，房企对深圳的信心很足，预期很高，后市表现不会太差。


广州


新房销售数据看，4月广州一手住宅网签3154套，环比下降34.7%。4月主要是受清明+疫情影响，房企普遍推盘意愿不高。







很多开发商为五一做准备，据统计4月25日至5月1日，广州发出41张预售证，共计5896套房源，加大了推盘力度。


政策方面，4月29日，广州市发布《广州市人口与计划生育服务规定（征求意见稿）》，拟提高生育三孩家庭的首套房公积金贷款额度。


土拍方面，广州2022年首拍，整体较为成功，揽金逾340亿，共推出18宗地块仅1宗地块流拍。


从政策和土拍来看，广州后市应该会继续回暖。


东莞


今年一季度，东莞楼市比较冷清，量价齐跌，库存上升。


2022年一季度，东莞新建商品住宅网签5165套，同比大幅减少57%；网签面积为56.96万平方米，同比大幅减少60%。


截至2022年3月底，东莞新建商品住宅库存33365套，398.27万㎡，消化周期为11.2个月，与2021年12月底相比又增加了2.1个月。


土拍同样遇冷，东莞首批供地8宗仅成交2宗，一宗被保利发展以8.85亿竞得，一宗被武汉城建旗下武汉地产以底价50.13亿拿下。


东莞一直在积极的采取措施稳楼市，从地块出让取消新房限售价，到放松限购，在供给端和需求端双发力。


适逢五一，房企加大促销力度，加上新政利好，东莞楼市人气保持回升，然而，购房意向客户并不多。







东莞大部分购房者，要么抱着投资心态买房，要么是深圳刚需外溢过去买房自住。


受疫情影响，两城通勤存在不便，不管是投资还是刚需，都缺少动力。东莞本地人要么自己有很多房子，不愿意接盘，要么就没有能力接盘。


接下来的东莞楼市，片区冷热分化会更严重，近八成镇区陷入低迷。


目前最热的是松山湖片区，成交均价最高，达39900元/㎡，而成交均价最低的区域是桥头，均价约14700元/㎡


珠海


据中原研究中心监控数据显示，2022年一季度珠海全市住宅成交共计5185套，其中1月成交1965套；2月仅成交1208套，成交量大幅缩小。


而步入3月，成交数据出现反弹，成交2012套，4月，成交1830套，环跌9%。







从4月成交数据看，斗门成交量一马当先。


除了片区新盘新货不断外，近期以来，高铁新城、湖心新城、尖峰南商务区等各大城市组团呈现不断加快的趋势，城市跨越式发展越来越备受瞩目。







4月14日，珠海市发布了备案价调整，由此前的实际销售价格不得低于备案价的90%调整为85%。


在全国各地加快因城施策的节奏下，珠海后续可能继续出手稳楼市。


佛山


4月26日晚，佛山宣布完税满5年或者办证满5年的二手房，不计入限购套数。


自佛山“满五不限”新政4月28日正式执行以来，一手项目案场已经有了明显的升温，然而二手市场目前还没有太大的变化。







佛山市场数据看，一季度或已触底。


今年一季度房地产开发投资增速和商品房销售面积增速双双下降。


房地产开发投资增速为-6.0%，比2021年末回落8.3个百分点，首度进入负增长区间；商品房销售面积增速为-16.7%，降幅比2021年末扩大7.3个百分点。







据中原地产数据显示，2022年第一季度，佛山土地供应面积为93.01万㎡，同比下降8%，成交面积49.6万㎡，同比下降31%，成交金额73.8亿元，同比下降29%，开发商没有什么动力拿地。





截止三月末，佛山库存量高达8000万㎡以上，库存总量排名全国第18位。


佛山的限购区主要集中在临广板块，广州疫情对成交产生影响；同时非限购区的范围，比限购区要大的多，去化难度比限购区更大。


2月底，佛山已宣布在非限购区域部分楼盘首付降至2成，促进行情回暖，预计还将有松绑动作出台。


中山


4月27日，中山宣布大专无社保也可以买一套。4月30日，中山又出台了促进房地产市场平稳健康发展政策。


克而瑞数据显示，中山1-3月一手住宅网签量仅有6007套，对比去年同期（1.6万套）呈现断崖式下降。







根据合富研究院数据， 4月全市住宅成交为2648套，29.5万㎡，环比下降9%，同比下降70%。







中山本身经济发展不太强，房地产行业是其经济支柱之一，中山必须要稳楼市。







4月中山一手住宅库存量为55299套，环比下降1%，去化周期为20.45个月。


惠州


新房市场成交量持续上扬，出现三连涨。


乐有家研究中心数据显示，4月惠州一手住宅网签3940套，环比上涨14%。全市一手住宅网签均价11358元/㎡，环比下跌3%。







在大量新房房源入市、五一假期以及限购政策取消的刺激下，5月惠州新房网签量大概率会突破4000套，但回到去年年底的5000+套水平还需要一点时间。


一手火热下，二手市场的热度则会有所下降，二手带看环比下滑4%。4月惠州二手住宅挂牌均价为13341元/㎡，环比微跌1%。


不过，惠州楼市整体供应偏大，去库存周期较长。







截至2022年5月8日统计，惠州全市住宅存量约1851.6万㎡。


如果以近1年周均消化量计算，全市库存需约21.7个月才能消化完毕。


其中大亚湾区住宅存量约369.2万㎡最高，龙门县住宅存量约72.7万㎡最低。


江门


3月江门楼市小幅回温，但与所期待的阳春仍有一定落差。


2022年1-3月，江门住宅成交套数1871套，同比下降32.2%，成交均价6522元/平方米，同比略涨0.4%。







与一手楼市相比，二手楼市的回温则更为明显一些。


3月全市二手住宅网签1638套，环比上涨92.7%，一手住宅网签3829套，环比上涨25.4%。


日前，江门发布《江门市关于促进房地产业高质量发展的通知》，提出14项措施，稳定市场预期，提振信心。


五一期间，房企促销给力，推出特价优惠，多个项目通过购房送家电、开盘享折扣等营销活动吸引客户来访。五一新房成交总量为547套，较去年有所下降。


江门市存量住房成交面积已连续4年减少，到2021年已创下近5年新低。







这或许与一手住宅的价格下降，以及银行对二手住宅的贷款限制有关。


肇庆


整体来看，市场基本处于稳中有升的状态。


2022年一季度，肇庆成交总量7434套，成交总金额达47.48亿元，总面积约83.58万㎡。







今年以来，肇庆各楼盘普遍维持低价走量的营销策略，所以“五一”小长假市场的促销力度不会太大。


2022年肇庆黄金周网签住宅242套，同比去年下降44.75%，合计2.82万㎡，总成交金额达1.64亿元，全市成交均价5831元/㎡。


总结


政策松动与信贷宽松已成主基调，楼市暖风也吹进大湾区。







可以看出，第一梯队的深圳和广州，土拍表现和市场反应比较好，目前这两个城市也没有出台大的松绑政策，市场的供求仍然处于平衡偏紧状态。


第二梯队的东莞和珠海，房价呈现冷热不均，有明显的概念支撑的区域，比如松山湖和斗门，均成为当下楼市的大热门，而没有热点和故事可讲的区域，成交低迷。


第三梯队佛山、中山和惠州，最大的共同点，就是库存偏大，去化周期长，除了靠近广州和深圳的区域热度较高，在新政的刺激下出现反弹外，其他区域表现一般。


江门和肇庆，目前房价较低，主要靠当地购买力支撑，属于内循环状态。

现阶段买房，从保值角度，应尽量选择大湾区中心城市，瞄准潜力片区和潜力楼盘。