楼市两极化，一极是房价上涨成香港化，一极是房价下跌成鹤岗化

前程无忧

房地产属资本密集行业、项目周期长，因而对外部资金依赖度高。稳定的资金链一方面依赖于公司具有持续稳定的融资能力，即资金筹集环节状况良好；另一方面需要公司有较高的资金使用效率和经营能力，即需要资金使用环节和回流环节状况良好。所以，对于房地产的支持从两个方面来开展，一是增加购房需求，对前期一些过紧的措施进行适度放松。另一方面则是加大对房企融资及相应并购的融资力度。



对房地产行业来说，资金到位之后，房地产产业链上的各个环节均有了盘活的基础。
基于此类判断，我们来看一看央行近段时间公布的与楼市有关的数据。从这些数据中，你可能会发现，货币“放水”的闸门已经打开。
1、三月底，个人住房贷款余额38.84万亿元，同比增长8.9%，增速比上年末低2.3个百分点。
2、3月末，广义货币（M2）余额249.77万亿元，同比增长9.7％。
3、3月份，新发放的个人住房贷款利率为5.42%，比年初低17个基点。
4、3月份，人民币贷款增加3.13万亿元，同比多增3951亿元。



在货币投放大量增加的情况下，央行近日再次表态，执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。
这表明，从购房需求的角度，还会有大力度的支持。这可能从首付比例及房贷利率的下调中表现出来。以便于减轻买房门槛，降低购房成本。
基于此，有人开始喊出“水来了总得有个盆接，买房吧”。
真的又到了买房的好时节了么？
如果理性的思考，得把现在的楼市环境与以前的楼市环境进行比较，你会发现有四方面的不同。
一是城镇化率已过快速增长期，2021年末全国常住人口城镇化率达到了64.72%。这表明，农村进城带来的购房需求正在减弱。



二是人均居住面积提高，全国居民人均住房建筑面积已经超过了40.8平方米。住房整体上已经满足了居住需求，只是在少数城市存在结构上的不均衡。



三是租购并举开始全面实施，今年开始，商品房与租赁住房将会齐头并进，解决不同的居住需求。“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间）。
39.9元买不了什么，
却可以避免花300万买房后后悔，
别人上过得当，那些买房的坑你不必去踩。点击下图进入查看。

四是城镇化建设开始以县城为重要载体。中办、国办印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，这为全国2847个县级城市城市的发展带来了新的机会。
现在是否为购房好时节，正如我们前期多次强调的一样，需要一城一策。不同的城市，不同的供求，不同的房价走向。
尽管现在各地对楼市尽吹䁔风，但从经济发展潜力、就业及收入对年轻人的吸引力来看，在房住不炒的基础要求之中，房价会呈两极驱动。
对于一线城市及少数产业竞争力强的二线城市，属于一极驱动，即房价上涨，呈现出香港化。对于大部分的县级城市来说，属于另一极驱动，即房价下跌，呈现出鹤岗化。高端改善性需求将成为中心城市核心区的主流市场，刚性居住需求更多的是靠长租房来解决。