楼市还没“解冻”：5省卖地收入降超70%，247个城市土地卖不动

前程无忧

即便在调控反复的刺激下，持续近1年的房地产寒冬，依然没有到“解冻”的时刻。
相反，从土地市场来看，冻得越来越结实了。
粤开宏观5月6号有个报告，梳理了一季度土地市场的全景。
看总量，2022年一季度，全国土地出让金6228亿元，同比下降52.9%。
是的，全国卖地收入，比去年少了6000亿。
看人气，一季度全国土地流拍数量共计1631宗，这些地块挂出来，开发商都不要了。
再看地区。
土地出让金超过500亿元的省份只有4个，依次为浙江（904.5亿元）、江苏（525.9亿元）、北京（513.8亿元）和山东（511.0亿元）。



北京是因为第一轮集中供地时间早，吃了2022年“第一个螃蟹”。
江浙1季度还没有受到疫情的扰动，长三角的土地毕竟还是香。
如果看排名末尾的地区，降幅之大，全部超过70%，足以让我们惊到下巴脱臼。
天津、宁夏、黑龙江、青海、广东土地出让金同比下滑幅度较大，分别为95.1%、84.3%、83.4%、79.1%和74.0%。
宁夏黑龙江青海就不说了，卖不出地情有可原。
可浓眉大眼的广东，京津冀二哥的天津，一个降幅超过70%，一个快接近归零了。
这两个地区的土地市场形势，足以说明，城市停摆、人口流动受限所带来的停顿，对房地产的打击是实实在在的。
再来看城市。
一季度仅12城土地出让金超过百亿，57城尚不足1亿元，247城出现下滑不同程度的下滑。
划重点：247个城市，土地卖不动。
其中，广安、西宁、固原等64个城市土地出让金较去年同期下降幅度超过80%；
周口、三门峡、金华等93个地级市下降幅度在50%-80%之间；
喀什、德州、襄阳90个城市等下降幅度小于50%。
这份数据，是基于300多个地级市的统计，全国就这300多个地级市，一大半的土地出让金都在下滑，这说明什么？
说明房地产的上游，地方财政偿还专项债的“水源”——土地市场，透心凉。
还有一点，真实的降幅，可能比数据还要大。
原因是：城投拿地。
去年底，深圳、无锡、广州、南京、苏州5个城市当地城投公司在第三轮土拍中都占据了重要主力，参与率高达70%以上。
数据显示，2021年拿地排名前50的城投企业中，9家位于湖北，6家位于安徽，5家位于贵州，其中拿地比例前5名的城投企业分别位于江西鹰潭、广东湛江、湖北荆州、广西钦州和新疆伊犁。
到了今年，山东、江苏、浙江、四川、河北各省的土拍结果，都显示城投的深度参与。
城投为啥要拿地？
两个原因。
1，民企开发商接连爆雷，躺平不再拿地，这部分土地没人拍了，央企和国企的胃口也没那么大，为了维护土地市场的稳定，城投作为“城市运营商”，自然是义不容辞。
2，趁着地价便宜，手里多囤点地，正好可以为以后的安置房、保障房、租赁房、城市更新、旧改做准备，一举两得。
但是，大家要考虑一点：
城投的钱，哪来的？
要么是以土地作为抵押的贷款，要么城投债。
贷款要还，城投债早晚也要还。
就算你是地方财政的“亲儿子”，钱也不可能凭空变出来。



只有开发商重启拿地，财政收到了土地出让收入，才能把城投拿地的钱还上。
这就是蓝白之前跟大家说的“鸡生蛋、蛋生鸡”的问题。
看到这，朋友们也就理解，楼市不解冻、土地卖不动有多大影响了。
一个是地方债、地方财政健康的角度。
我们的城市要搞建设，怎么办？
当然是发债融资。
首先大家要明白，政府发债，分两种，国债和地方债。
地方债的规模，要比国债更大。
2015年的时候，开始允许省级地方政府发债，随后，地方债开始井喷。
只是从增量上看，这几年，地方债的发行量，已经接近国债的两倍。
地方债里，又分为专项债和一般债。
顾名思义，专项债，投向的是有收益的公共项目，比如高速公路，地铁、产业园区这些基建项目，后期靠项目的收益偿还。
要是项目建成后的收入不够，那就靠政府性基金收入，也就是卖地收入还债。
土地卖出去了，才能保持城市的建设速度。
另一个是保基层运转、保工资开支的角度。
地方财政，有最关键的两本账。
一般公共预算，主要是税收贡献，比如增值税、企业所得税、消费税和个人所得税。
政府性基金收入，主要是国有土地使用权出让收入（也就是卖地收入）构成。
所以，土地财政，目前依然是地方收入的大头，对“三保”非常重要。
所谓“三保”，是指“保民生、保工资、保基层运转”。
国金固收蔡浩指出，浙江、江苏、广西、重庆、四川、山东、安徽七个省市的土地财政依赖度高于45%；相对而言，宁夏、内蒙古、西藏三个省市对土地财政的依赖度偏低，土地财政依赖度均低于20%。
那么问题来了，既然卖地收入如此重要，怎么才能唤醒开发商的拿地意愿呢？
这是个好问题，但也是个棘手的问题。



民企开发商为啥躺平了？为什么近百个城市降首付、降利率、重启棚改、解除限购限售都没用？
说到底，还是因为前两年开发商只顾着吃香喝辣，兜里有俩钱就不知道自己是谁了，挪用监管资金，放着楼盘停工也要继续拿地。
一片繁荣的千亿房企背后，是千疮百孔的财务现金流。
杠杆推高了泡沫，以至于留下土地市场的大窟窿。
难道靠银行无节制的贷款再把他们救活吗？
难道靠交易所不断宽松的发债门槛，让他们恢复融资吗？
当然不能，救了一个，就会救无数个。
除了少数依旧保持刚兑，稳健经营的民企开发商之外，大部分躺平违约的房企，只能按市场化原则，救项目不救总部，推进并购重组。
这个过程，可能需要很久。
很久又怎么样呢？只要做好保交房、保交付，地方财政受点影响，可以靠转移支付解决。
至于浮躁的楼市，也是时候静静了。