真要抓紧了，楼市“低谷时间”不会持续太久

sanasnoz

文 | 《地产小王子》创始人 程立

01

节假日，滨江园成交了一套4楼，单价15万元/方。


有人觉得这是截图成交，是托。当然，不排除这种可能，但真实成交的概率其实也不小。


首先，你应该永远也看不到15万的这个网签价格。众所周知，网签价一般都会低于实际成交价格。


其次，你也不一定会马上看到这套房子的网签。


根据我实际买二手房的经验，一般定金付掉后，实际的网签快的会在1个月内，慢的则有可能会3个月以后。


因为有这些经验，所以看到很多文章正儿八经的写看不到网签价就是假成交，实际成交价按网签价算这类，就觉得很可笑。


当然，那些光凭成交截图总是在勇创新高的自嗨，就更不堪了。

02

对于普通人来讲，二手房市场上那些纷繁复杂的数据，有可能都是陷阱。


我们既要防止别有用心的人假成交截图诱多，又要防止装作很公正，喜欢用做低的网签数据唱空吸一波流量的做法。


真的好难啊。


这个时候，我又一次要提醒大家，当你数据不全的时候，千万不要相信数据。不全的数据，等于没有数据。


因此，我们只要看政策。


对的，楼市从来都是个政策市。那么看政策导向，往往比市场数据有效。


市场数据反映的是当下，你觉得正确的，可能下一个月就变天了。但政策是有个滞后性的。你看到了政策，等于看到了底牌。


按着政策导向走，你才能先人一步。

03

政策底早就来了，市场底还未结束。


但做事要留点余量。


事后踩着点复盘的，往往是踩到狗屎运后的成功者的自我展示。按着这个逻辑，你很难成功。


我们只有在相对的低点做好布局，才有可能获取最大限度的收益。


既然政策已经托底，那么往后的每一天，都会比之前更好。在底牌已经亮明的情况下，我们要敢于左侧交易。


所谓的右侧交易，往往是趋势已经形成，那么相对于购房者来说，那个时间段选择房子的机会变小，难度变大。


一旦市场情绪回暖，那么你会发现，拿出来卖的真正好的二手房就变少了。因为预期要涨，不少房东会持房观望。这种时候，你就很难和房东去砍价，好房子的选择余地也变小。


当然，当下真正挂牌多的二手房，不是老破小就是郊区，或者大量投资客云集的次新要兑利。核心位置的次新好房子，挂牌量并不大。


这些挂牌量大的，本来也不是我们要置换的目标。

04

有人说，我不买二手，只摇一手，不是就不影响了吗？


其实，两者一样。


二手房市场一旦热了，一二手倒挂差价就更确定了。同时，卖出二手房的房票又会投入到一手市场，那么一手市场就变得更难摇了。


这个趋势推论并不难。如果一手市场更热了，好的楼盘触发限售锁住越多，短期内的供应预期就越少，那么就会进一步激发二手市场的购买力。


所以，无论你是买二手，还是摇一手，其实根源都在于这个市场会不会变得更热。


而从目前中央的政策、地方政府的政策和市场情绪的变化来看，尽管现在不能算很热，但明显是在升温中。


如果我们不能抓住当下市场情绪仍不算高涨，价格仍处于低谷的时间段，完成置换和资产配置，一旦低谷过去，后面的路就越走越窄了。


你会发觉，房东们不再好商量了，好的房子惜售了，一手房变得更难摇了。


这一切变化都可以推导出来，我在年初已经预测过，我的会员们也早已经低位配置好了资产。今天是又一次的提醒。