当前楼市是个啥局面？

sanasnoz

五月之初，节气入夏，但是青岛的天气却是阴晴不定，冷暖随时转换。
回想今春之青岛楼市，如同时下之天气，真是一波三折。
二月底的市场本来已经起来了，小阳春在即，结果三月初，莱西疫情来了，一盆冷水浇下，市场热度瞬间转冷。
整个三月一顿解决，算是很好的把疫情压下，三月底市场又有所好装，热度慢慢回转，结果魔都疫情来了，这可是影响到全国人民心理的大事。这次是把大家对未来经济的不确定性给坐实了，信心受到了巨大冲击。



所以市场在整个的四月，又不行了。
根据卓易数据统计：大青岛1-4月新建商品房成交32128套，成交面积375万平，成交总金额550亿，同比分别下降27.5%，27.4%和28.5%。
时间已经过了三分之一，但是成交量才500多亿，下滑近三成，不可谓不大。问题是供应量并没有减少多少，所以可以想象今年大多数楼盘的去化压力了。
如同百忍老师年初所预测的：青岛过去6年每年2400亿已经成为历史，今年能保住2000亿的总盘子，就是很好的业绩了。
这个其实取决于疫情的控制程度，或者抗疫方式的转变——这里就不能说太多了，你懂的。
好在五一节的楼市，市场热度又一次回升，毕竟需求还是有的，开发商这次的诚意确实比较足，价格战打的非常激烈。
有两个区域是最热闹和最受关注的。
一个是高新区，九家人才公寓1600多套转化成了商品房，虽然质量不是那么好，但毕竟相对便宜。更为关键的是，高新区的高层原本只是滨江悦和高实城的二人转，如今一下子变成十来个竞争主体，虽然搅动来的一池春水，吸引了众多眼球，但是给众多开发商的心理压力也是非常巨大。



最后发现，影响的不仅仅是高新区，整个北岸楼市都受到波及，白沙湾到上马，从红岛到河套，都是压力不小。所以无论中欧还是高实，只能以特价房来抢夺市场。于是人才房没卖多少，反而是滨江悦反击得手，业绩不错。
另外一个是西海岸的灵山湾，除了融创影都抓住了中产客群，还能比较淡定之外，其他的只能价格战了。华润的策略比较成功，高中低都有，速度和利润都能平衡。融信前期拉高了，后期就比较尴尬一些。中交主要是走不动，开不出来。海信卖现房，也无所谓，最难受的是龙玺，盘子大，还得持续。
所以，融创的近20000，海信的16000，融信的14000，华润最低12000，龙玺只能9800起了。
以平常心看待吧，这其实是灵山湾的常态，因为这个地方外来投资客比较多，今年疫情之下，急速减少，内卷太激烈，所以只能拼刺刀。其实也是很好的机会，就比如华润12000的房子，你还有啥可担心的，放心抄底央企就是了。



那么多抖音讲房主播们都在灵山湾周边买了房子，他们和你的心情一样，随着房价波动不已，如此患难与共，陪你起起落落，你还有什么可抱怨的呢？
就目前的局势而言，可以得出两个结论，其实去年底就说过了：
去年四季度是政策筑底，以后的所有政策，都是放松，前四个月还都是偷偷摸摸的搞。
4.29海里开会之后，决策层政策大转向，允许各地根据当地情况调整房地产政策，鼓励刚需和改善买房，话说得不能再直白了。之后各个地方进入快速放松阶段，除了一线城市，其他城市有望把以前的政策大部分松绑。
青岛最近的利率下来了，虽然只是从5.2到了4.9，没有如济南临沂那样，一下子到了4.6，倒是符合这个城市温吞水的基本规律。不过大家不必担心，还会继续降的，因为市场需要降低，地方政府也需要。
至于放开限售和限购，降低首付到两成，其实这些在别的城市不是早就实行了么，没啥奇怪的，该执行就执行便是了，大大方方做就是了，都是符合4.29会议精神的。
而百忍老师说的金融大放水，还是没见到，只是听说了12家房企的名单，也没见到实质性动作，所以地产民企的债务危机并没有结束，依然还在。企业还是要靠销售回款。
地方政府的政策放松容易，市场回暖却不是那么容易。



市场的底是不是就马上结束了，这个是不确定的，当然这个要根据每个城市甚至每个区域的具体情况而定，但是有个基本的判断标准，就是成交量的恢复有多快？
只有量起来了，我们才能说市场底部真正起来了。如果今年的小阳春不被疫情两次打断，可能这个结论已经出来了。但是，现在的局面发生变化，人们的投资和消费心态，对未来的前景预知，都发生了很大的变化，所以，目前大多数区域难以判断，我们只能说，市场依然在底部，到底何时能出来，只能走一步看一步。
信心比黄金还重要。14年前，当全球金融危机发生的时候，温相说了这个话，大多数人没有太在意，那时候其实大多数人是有信心的，大家甚至都觉得四万亿的救市政策有点过了。



可是如今不同了，我们几乎所有行业的增长都结束了，我们还面临着新型病毒的考验，所以，2022年，是个很艰难的时刻。
何去何从，今年的选择其实很难。高层难，基层难，中产更难。
但是，要让大家的信心回归，能够比较放心大胆的来做大宗消费，必须有一个确定的未来，这不是房地产业所能解决的，这就是当前楼市的基本局面。