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转自真叫卢俊
隔离在家总是趋向于两种状态，一种是无限的焦虑，一种是无限的冷静
这两种状态并非是二选一，不同的时间都有不一样的想法
这两种情绪结合在一起，就有了对于楼市未来的想法
阿翔是一个地产人，和我差不多年纪，生活在上海但却去过比我更多的城市
隔离在家的这四十多天时间，他每天都和我聊市场
说着对于市场的担心，以及解封之后可能出现的场景
大概有下面这些，整理之后我也发现，其实说的也并不是没有道理
01
最近我们看到越来越多的三四线城市的救市政策
不论是买房补贴，减免契税还是调整标准，非常非常的多
还有针对二胎三胎买房的各种扶持，整个话术和内容都在变得越来越直白
但是越直白可能就越说明问题，如此用力背后意味着三四线楼市的问题真的很大
其实仔细看每一个政策，都可以看到有点吊诡的现象，如今的政策，主打的已经不再是刚需首套
统统针对那些买第二套或者换房的
各位想想是不是这么一个道理
这个逻辑可能也就说明一件事：三四线已经没有刚需了
没有刚需意味着
本地年轻人已经有房子，外地年轻人不会来
而这样的城市需求结构也就意味着需要长时间持续的吃老本了
指望已经买房的既得利益者可以持续的换房来支撑楼市
也只有这样才能维持一个城市的楼市运转
为什么要这样，一个很重要的原因就是，现在的三四线还必须依赖土地财政
当然几乎没有哪个城市是不依赖土地财政的
而对于三四线城市而言，他们依赖土地财政的同时，他们尚没有形成一个二手房市场
这也就意味着，他们哪怕是换房或者买第二套，买的也大概率是一手房
所以这些城市的楼市政策就必须要刺激
如果不刺激，大家就不会换房，那么土地需求也就会骤然消失
在这些城市里，产业没有升级，人群结构不够丰富，整个地产生态都是非常脆弱的
另外也必须面临的是
从2016年，不论是碧桂园恒大还是祥生或者中梁，这些只爱三四线的开发商席卷每一个小城镇的时候
已经透支了当地的市场预期
关于规划关于蓝图市场已经说的差不多了，落地的尚未彻底，新的规划还没出现，如今的三四线也陷入了没有故事可说的境遇
这就是当下的尴尬，城市里能够打的牌已经不多了
但是日子还要过，土地还要卖
唯一可以期待的就是大家可以多换房多改善，用各种直白的方式来驱动这样的模式继续发展下去
三四线的痛，目前来看是无解的，不论是长痛还是短痛，大概率会一直痛下去
就像那些扎根三四线的房企一样
02
一线城市当然没这个问题，或者说一线城市的大面块楼市没有问题
但是真的去一线去看了就会知道，市面上已经出现了严重的需求断层
也就是卖的贵的反而越来越好，卖得多的想要的人却没那么多
在上海楼市，已经裂变成了两个市场
一个是只有占比10%的全国人的上海
在所有的高端购买力关注下，2000万以上总价标的显得异常坚挺，房源流动性极快，哪怕有人因为资金链问题抛售，但是很快就会迎来更强的购买力拿下资产
这个段位的购买属于避险
不论什么行情他们的走势是最坚挺的
另一个是70%比重的上海刚需眼里的上海
500万以下主力成交，300万区间的核心成交，这些房子或者是五大新城的新房，或者是市中心的老破小
你拿着这个总价去市场上扫，你会发现哪里都能买到
从陆家嘴到滴水湖，从淀山湖到苏州河，对房子没要求意味着你哪里都可以买
哪里都可以买意味着这部分需求被稀释的最厉害
现在上海这个总价段也是最尴尬的，老破小的产品慢慢成为鸡肋
而这背后也是购买力的问题
严格意义上来说是购买资格的问题
一线城市严苛的限购条件以及漫长的楼市发展周期决定了，土著年轻人已经完成了刚需置业，而异地刚需当获得购买资格的时候已经是中年
当然，需求是存在的，只能说需求没想象的充沛
除此之外一线城市更需要管理的是预期
这一次疫情下大家对于城市经济发展的预期态度，发生了变化
在这种截点下，经济好像显得要退到后面的位置
这件事我们不去讨论对错，但是这样的现状也会导致购房者对于自己未来预期的不确定
经济骤停对于一家企业来说就是现金流骤停，现金流骤停那么意味着两件事很有可能发生：员工失业以及公司破产
这两个信号在每个人头顶时不时的闪一下，直觉就在告诉你，我是不是赚不了钱了
这件事可能没发生，但是在解封之后大家都会去思考，因为不知道疫情会不会再来一次，不知道会不会再骤停一个月
这种节奏的打乱对于任何一家企业来说都是毁灭性的
从体感而言，这一次的影响甚至要超过2008年
2008年所谓的金融危机，但是背后我们看到宏观层面体制上一切以经济为中心，微观下所有个体都在努力都在打拼
这也是虽然大家都有劫后余生的感觉，但是总归是虚惊一场
但是2022年的现在，个体是绝望的
绝望在做什么都错，绝望在什么都不能做
2015年的楼市为什么这么好，背后的逻辑就是那一年是一场罕见的个体造富运动，所有个体有着大量的方式去创造财富，而这一年助推了那时楼市疯狂的本身
2022年我们期待会有下一次，每一次的宏观信号我们在舆论端看到利好但是在体感上却还没感受到
这件事不影响买房，但却会动摇整个市场的供需关系
03
二线城市的故事，大概就是冷观自知
但是不论哪里，持有二手房的朋友，现在也会或多或少为变现发愁
04
所有楼市的一切，都是关于城市本身
房产是一个城市的股票，不好的城市未来房地产一定会有问题的，所以我们焦虑的城市到底是什么
我们可以复盘每个城市的现在
为什么要抢人大战
可能每个城市的人口导入太匮乏了，出生率也太匮乏了，所以大家都在抢人
为什么要一体化
可能大部分城市靠自己混不出来，只能靠和大城市捆绑才有可能有未来
为什么要五大新城为什么有产城联动为什么会有城市更新，背后的一切都来自土地和内容的排列组合
但是疫情之下某种程度上打破了这样的平衡
所有的单位都围绕着社区本身开始做内循环了，一切都在100米范围内循环
边界都被划清楚了，小区、街道、板块、区域，边界感越来越强
伴随着疫情，鄙视链和歧视链都越发的明显
这动摇的是什么，这动摇的是上海的魅力本身
在这个城市生活也好，赚钱也好，其实是要付出巨大的成本的
生活、房价、各种各样
但之所以还是愿意来，第一这里有规则，第二在规则下生存付出多但赚的也多
所以我们认为这里房价高是有道理的，这里每个月花的多是有道理的，因为毕竟你也能赚到更多
这就是上海的魅力
但是这个魅力如今已经没有了，渡口经济下大家都有边界感
05
所以我们焦虑的到底是什么
回望房地产这20年的过程，我们都忽略了一件事情
楼市高速发展的20年，其实也伴随着百姓收入的高速增长
一二线城市的城市化和城市更新，三四线城市的棚改，整个一体化的逻辑，背后都伴随着个体财富的高速增值
但是收入的问题，正在蚕食我们的信心
整个楼市里一直有几个痛
第一个是出生率，第二个是老龄化，第三个是个人收入，第四个是行业阶层
前面两个看上去是不可逆的
所以后面两个是一定要想办法避免的
但是疫情后的我们，感觉到第三个点也出现了问题
疫情之后我们同样担心的也是优质地产资源会不会过渡挤兑
好的被很多避险资金盯上然后盲目冲高，差的因为基本面的购买力不足彻底放弃
这或许是很长一段时间楼市需要解决的问题
房地产有很多的因素干扰，但是归根到底这还是一本供需生意下的买卖
千万不要忘了，所有的价格，都是通过真金白银支付的前提下才能兑现的
小区里已经有人卖房救公司了
这虽然只是个案，这绝对不是一个好信号
以上为正文，来自真叫卢俊 |
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发表于 2022-5-9 08:48:27
