楼市调控，要“尽早买房”还是“趁早卖房”？

前程无忧

这是“星叔房谈”带你买房的第5年，11次成功判断各城市楼市波动，目前已为8000多人提供买房最佳解决方案。星叔属于实战派，只说对你最有用的操作和建议


文章来源星叔房谈微信公众号｜可提问并学习更多楼市买房干货


提问：星叔感觉我现在的工作没有出头之日，之前想学习房地产投资，订阅了很多资料，大咖公众号、微博等完全看不过来，但是又感觉有很多好东西，导致一篇好文章也没有耐着性子看完，更别说一本书了，这是知识焦虑吗？
回答：无志之人常立志！


说看不过来的是错觉。实际上你也没花多少时间看。
不过是自己感觉花了很多时间，因为看这些东西会让你觉得头疼。


如果是刷抖音，两个小时嗖的一下就过去了。
很多人之所以碌碌无为，是因为他们不够自律，不够努力，下不定决心。


人处于贫穷时所面对的心理，会感觉焦虑但却又无法自律或有某种动力去促成一种向前的推动，于是一边焦虑一边继续堕落。


你提醒也没用，几天之后又歇菜了。说实话，这种不成器的弱鸡看过太多了！
他们被动接受，自己不做决定只能靠别人给他做决定。
他们的世界往往是这样，晚上想想千条路，早上起床走老路。
害怕贫穷，但更害怕改变，这就是穷人。


我一直认为这类人不值得同情， 因为这世界人人都有机会。完全是自己造成的。
主宰不了自己生活，就只有被别人主宰！
只要你下定决心要干，办法总比困难多。








提问：星叔好，郑州投资的话常西湖板块和白沙板块怎么抉择呢，哪个升值大？常西湖是不是更保值抗跌，成长性好怎么理解呢？
回答：未来白沙的城市界面将会更高端、更现代化、更有城市感，另一方面，产业用地的高占比，意味着居住用地的稀缺，目前开发商已经无地可拿，未来一房难求的现象也会不断上演。

而常西湖是很纯粹的居住区，但相比于白沙居住用地的稀缺，常西湖后备充足，未来房价的天花板是存在的。

从规划图上看，白沙是高端的，是创新的，是产住融合的；常西湖新区是休闲改善适宜居住的。
未来，背负着产业升级和城市东扩使命的白沙可说的故事更多，区域发展后劲也相对更足。

从客群上看，白沙依靠的是东区的就业人口，拥有更强的购买力，常西湖依靠的是老区的地缘人口，更多的需求是自住和改善。
客群决定板块成长上限，白沙背靠的客群质量更高，上限也相对更高。

如果你想长线投资或能等待的，选白沙没有问题。
白沙区域目前基本上没有新盘入市，而土地储备情况不明，影响白沙价值的在于投资期限过长。如果入手足够便宜的话，就耐心等待地铁的红利吧。
常西湖新区红利已经兑现，潜力已经不大，只能属于自住需求了，投资性机会不大。


郑州投资回报率高的楼盘 具体详见知识星球内部分享




提问：星叔你好，四川广安，这几年新开发的楼盘太多，不知道怎么选择，就广安而言枣山跟东南片区在那买好点？50万左右，自住，谢谢！
回答：广安的这两大板块，目前都处于发展阶段，一个属于枣山新势力，一个属于官盛新贵族，感觉比东南片区规划得大。
土著建议买东南片区，学校医院银行菜市场娱乐餐饮全有，各种配套齐全，生活自住更方便。
枣山现在发展得挺快但是学校医院不行，发展没有东南片区好。

另外说说三四线城市如何买房：
1.尽量买学区房。任何城市，对学区房的追求总是趋之若鹜，三四线学区房的房价还是稳中有升的；
2.尽量不要买楼梯房。楼梯房是上个世纪的产物。它象征着车位不足、花园不大、外立面不好看、上楼费力、居住舒适性低，这种产品往往意味着流动性差，未来想出售的时候，因为年限更长而更加不好贷款；
3.尽量买标杆盘。即你所在地级市最好的那几个盘，虽然贵，但每个城市都有4套班子，都有商界成功人士，他们对居住舒适度的要求不会低于一线城市，买入这样的房子意味着后期的流动性也不会太差。

总之，随着收入水平的提高，人们对生活质量的追求也是不断变化的。三四线城市买房，一定要买符合现代人居标准的优质住宅，才能保值！







提问：请问星叔，面积多大，房龄多老算老破大？二手房楼龄多少年就不建议买了？
回答：其实这没有一个统一的界定，一般来说90平以上，2000年以前的房子可以叫老破大，不过还要看具体板块、区域内产品之间的互相对比。


相比买新房，买二手房的优势在于：
一、房屋到手比较快，不像期房要等2-3年；
二、所见即所得，房屋的质量如何、物业如何、绿化如何，都是可以实实在在看到而且确实了解的；
最后二手房的相较同地段的新房来说，价格可能会更低一些，当然也不排除有更高的，但是这也和学区有关联。


虽然二手房在价格方面会有一定的优势，但其中的“坑”并不少，那么二手房多少年以上不能买？
一般来说，房龄超过20年的房子最好不要买，因为超过20年的二手房都会比较破旧，大多数都是一些老小区，房子质量不仅会出现各种各样的问题。有的随着时间推移，可能连物业都没有，不仅管理水平比较低，停车困难，而且居住的人员比较杂，存在一些安全隐患。


购房二手房如果需要贷款，银行会根据房龄来判断是否会房贷，以及贷款额度和偿还年限。一般而言，商品房房龄超过20年，商业贷款银行放贷的可能性小，毕竟要对房子进行价格评估，房龄越老，评估价越低，你需要出的首付比例就会越高。当然像北京、上海这样的城市，老破小有一定的市场。但部分城市即使可以申请贷款，设定的条件也是非常苛刻的。


而且，房龄超过20年的房子再次转手的难度也会增加，老破小还能有市场，但对于老破大，尤其是高层没有电梯的来说，转手更加困难。毕竟面积大，总价高，对于穷人来说买不起，别说富人了，就一般改善嫌房小想换个大房的家庭来说，可能都看不上。


所以综合各方面来看，不建议购买房龄超过20年的房子。买二手房建议买满二，房龄不超过10年的次新房。




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