楼市没你想的那么好，但也没有你想的那么糟

前程无忧

一周之内，广州经历了两次大事记，五一和土拍。


一个是商品房，一个是土地，虽然交易主体不同，但都折射出广州楼市的大趋势：


告别之前的全面开花，楼市进入多点化发展格局，核心区率先走出独立行情，拉动次要板块逐步回暖，片区分化将日益明显。


无论是拍到封顶自持的白云大道空港地块，还是逆势涨价的万科金域曦府，都在暗示这个趋势。


自去年调控起，楼市大军们就在热烈讨论行情，看空绝对性压过了看多。


真实情况到底如何，其实一线才最能反应，毕竟身在其中方知其味。

广州塔 @细鹏 摄

通过3天的踩盘和思考，今天我们抛出3个核心问题，与大家一同讨论：


问题一：市场是否真的持续萎靡不振，与去年相比难道没有任何起色？


问题二：去年行情低迷是基于调控因素，今年在政策逐步放松之下，为何信心依旧不足？


问题三：楼市步入发展后时代，房企会如何“内卷”？购房者如何选择才可“保值增值”？


此次研究以东部和南部市场为主要剖析案例，如大家感兴趣，后续会补上其他片区分析。

01

作为广州的副中心，南沙一直以来话题不断，不变的是定位，变动的是热闹的板块。


2019年，定位国际金融的灵山岛，大噪一时，房价直指4万/平；


2020年，鲁能刷新南沙地王纪录，摇号拿下港前大道地块，将南沙湾推上风口浪尖；


2021年，广州18号线的“30分钟到达珠江新城”让所有人把目光锁定在横沥岛...


如今，兑现之期，绿城献出桂语汀澜、深业祭出颐泽府、建发呈上明珠湾玺、湾区金融城二期来袭...


项目是百花齐放，但市场却理性很多。

横沥岛 @细鹏 摄

之前说过南沙50%以上是投资客，在投资门槛关闭，外来需求受阻的大环境下，南沙有点难受。


高企的土地成本，堵死了房企降价走量的通道；限价的压顶，破灭了房企拔价保利润的幻想。


或许，乌云之下的南沙在等下一个风口，发展规划的基础仍在，守得云开方可见月明。

灵山岛 @细鹏 摄

如果说南沙是理性，那么番禺则显得有些侠骨柔情。


龙湖·金地天峯，借着3号线东延伸站上盖的优势，将天街坐落在了番禺客运站。


这是近8年来，周围唯一一个新楼盘，卖一买一改善客的需求让它一直都颇具人气。


西边TOD大盘品秀星瀚，22号线陈头岗地铁上盖＋名校广外附的双重利好下，独占鳌头。


北边创新城里的星汇文玺，左华工右暨大，成为了高校老师眼里的香饽饽。


今年借着限价限价调整和周围的明星地块，将售价上浮至4.4-4.8万/平，现场气氛活跃。

龙湖·金地天峯 天街沙盘

东部的黄埔还是那颗赤诚的铁血丹心。


作为沙步旧改的成果，黄埔新城以500多万方的体量入市。


周围没有配套，于是内部构造了11所学校＋100万方商业综合体。

周围城市界面不好，于是内部打造4万方绿核公园＋7.6万方滨江水系。


借着嘉年华活动、大盘走量、低额冻资的策略，目前已经吸引约800台客户诚意登记。


萝岗片区的品秀星樾、保利罗兰国际，以优越的区位和配套优势，仍然被大家津津乐道。


镇龙片区的TOD星汇城，在地铁上盖和广外知识城名校的光环下，涛声依旧。

万科黄埔新城沙盘

因此，比起“萎靡不振”，“冷热分化”更贴近广州楼市的现状。


与去年最艰难的时候相比，市场的信心在逐渐恢复，只不过速度比我们想象的慢了一些。


更为有趣的是，这一轮的市场行情，居然是从改善类、豪宅类开始。

02

走访的10多个楼盘，都在释放同一个信息：


如果说去年行情不好，是因为调控；而今年政策已经在逐步宽松，市场还是不温不火，疫情的冲击挺大的。


对于疫情的控制，广州自然做得很好，但是后疫情时代的阵痛，市场需要时间去消化。


我国经济目前面临国际环境不确定性、疫情冲击等多重复杂因素，下行压力较大。


于是市场的信心就尤为不足，这导致大家都不敢消费或者没有钱去消费。


这个时候即使政策已经在逐渐转向，奈何巧妇难为无米之炊。

图源 @视觉中国

另一方面，刚需客的资金来源渠道比较单一，一旦收入受限，工资调整，消费力就会立马下降。


市场的拐点正在显现，对于刚需来说不是不想买，是真的心有余而力不足。


而对于改善客，本身就积累有一定资本，外加卖一买一的小金库，市场稍有回暖，就会有购买意愿。


这就是为何，开年至今，广州的改善类、豪宅类市场表现得比较热烈，刚需市场比较平淡。

03

如今我们已经步入楼市发展的存量时代，这个时代的大趋势是：房住不炒、去杠杆、精进化、稳步向前。


这意味着地产正式阔别高利润、快周转、大刀阔斧的粗犷年代。


那在这样的周期特点之下，企业该如何自处？


回顾调研的项目，看到些许破局之路。


其一，真正了解购房者的需求，规划利好之下，配套先行。


如今的购房者越来越关注，在片区概念、规划利好下，一个楼盘到底能兑现哪些价值。


这一点上像万科黄埔新城、万科金域曦府、品秀星瀚、TOD星汇城确实做的很好，楼盘还未建设完毕，就已经确定引入名校。


也许你可以认为它们有别的不足，但是在这一点上的诚意足以打动很多客户。


毕竟，只有看得见摸得着，才是最踏实的。

万科黄埔新城

其二，成本适配，摒弃不切实际的“高大上”，将钱花在真正需要之处。


在广州品牌口碑做得不错的企业有越秀、保利、中海、龙湖、绿城等等。


选其中一家来说，如果去看过中海的盘，会发现一个现象：


中海楼盘的售楼部面积都不大，但很精致，与之匹配的是产品跟售楼部一样品质很抗打。


典型的将成本管控到极致，与其做超大豪华型的售楼大厅，不如将这部分钱用在楼房建设上。


毕竟购房者是需要住进去的，而不是看售楼部过日子。

中海方舟客厅

其三，回归产品本身，精雕细琢之下，彰显居住和投资价值。


去年3批地，中铁建以总价26亿拿下的黄埔“三限房”班岭地块，最近以中铁建·信达·花语天宸的身份面世了。


当时土地出让条件规定这个项目：

• 售价不得高于46795.85元/平方米；
  
• 户型面积≥150方的大户型不得低于计容总建面的30%；
  
• 首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。
  

限房价、限户型、限销售对象之下，利润空间被锁死，最后只剩快销回款这条路径。


如何才能留住更多购房者，实现快销？花语天宸在产品上下了些许功夫。

中铁建·信达·花语天宸总图

朝向上，全盘规避北向户型，以南向为依托，山景资源最大化。


97㎡刚需户型，3.1m层高；168㎡豪宅户型，双主套下，配备9.4m长的宽景阳台。


整个售楼部不大，但是给人一种曲径通幽、城市繁华之外，自然与宁静的感觉。


追求舒适品质、人居环境、空间尺度，回归产品本身，这样的房子才真正具备投资和居住价值。

中铁建·信达·花语天宸沙盘

04

从2008年至今，我们已经经历了多个楼市周期，阔别了大涨时代，作为购房者，如何抉择？


有以下几点建议：


其一，要明白居住和投资的各自含义，鱼和熊掌不可兼得。


购房没有半自住半投资这种伪命题，自住是需要配套先行，为了生活便利；投资是规划先行，为了更多的预期。


因此，买房的时候要想清楚，是偏居住属性多一点，还是投资属性多一点。


其二，在听销售介绍未来有多美好时，多想想这些利好能落实几成？兑现期有多长。

白云新城北 @细鹏 摄

其三，回归房子的原始属性，更多留意房子本身带来的价值，以后接盘的人才给得起价。


在同一个小区，房价是有着天差地别的，大部分是因为朝向、空间布局、楼层、采光等居住属性的不同。


不要以为只是仗着区位好、网红楼盘，就一定可以卖个好价钱。


自身条件先天不足，最后只能落得小姐的身子丫鬟的命。


在时代的更替和演变下，谁都无法预料将来的房子会怎样，但有一个法则亘古不变：


返璞归真，就是价值本身。