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一周之内,广州经历了两次大事记,五一和土拍。
一个是商品房,一个是土地,虽然交易主体不同,但都折射出广州楼市的大趋势:
告别之前的全面开花,楼市进入多点化发展格局,核心区率先走出独立行情,拉动次要板块逐步回暖,片区分化将日益明显。
无论是拍到封顶自持的白云大道空港地块,还是逆势涨价的万科金域曦府,都在暗示这个趋势。
自去年调控起,楼市大军们就在热烈讨论行情,看空绝对性压过了看多。
真实情况到底如何,其实一线才最能反应,毕竟身在其中方知其味。
广州塔 @细鹏 摄
通过3天的踩盘和思考,今天我们抛出3个核心问题,与大家一同讨论:
问题一:市场是否真的持续萎靡不振,与去年相比难道没有任何起色?
问题二:去年行情低迷是基于调控因素,今年在政策逐步放松之下,为何信心依旧不足?
问题三:楼市步入发展后时代,房企会如何“内卷”?购房者如何选择才可“保值增值”?
此次研究以东部和南部市场为主要剖析案例,如大家感兴趣,后续会补上其他片区分析。
01
作为广州的副中心,南沙一直以来话题不断,不变的是定位,变动的是热闹的板块。
2019年,定位国际金融的灵山岛,大噪一时,房价直指4万/平;
2020年,鲁能刷新南沙地王纪录,摇号拿下港前大道地块,将南沙湾推上风口浪尖;
2021年,广州18号线的“30分钟到达珠江新城”让所有人把目光锁定在横沥岛...
如今,兑现之期,绿城献出桂语汀澜、深业祭出颐泽府、建发呈上明珠湾玺、湾区金融城二期来袭...
项目是百花齐放,但市场却理性很多。
横沥岛 @细鹏 摄
之前说过南沙50%以上是投资客,在投资门槛关闭,外来需求受阻的大环境下,南沙有点难受。
高企的土地成本,堵死了房企降价走量的通道;限价的压顶,破灭了房企拔价保利润的幻想。
或许,乌云之下的南沙在等下一个风口,发展规划的基础仍在,守得云开方可见月明。
灵山岛 @细鹏 摄
如果说南沙是理性,那么番禺则显得有些侠骨柔情。
龙湖·金地天峯,借着3号线东延伸站上盖的优势,将天街坐落在了番禺客运站。
这是近8年来,周围唯一一个新楼盘,卖一买一改善客的需求让它一直都颇具人气。
西边TOD大盘品秀星瀚,22号线陈头岗地铁上盖+名校广外附的双重利好下,独占鳌头。
北边创新城里的星汇文玺,左华工右暨大,成为了高校老师眼里的香饽饽。
今年借着限价限价调整和周围的明星地块,将售价上浮至4.4-4.8万/平,现场气氛活跃。
龙湖·金地天峯 天街沙盘
东部的黄埔还是那颗赤诚的铁血丹心。
作为沙步旧改的成果,黄埔新城以500多万方的体量入市。
周围没有配套,于是内部构造了11所学校+100万方商业综合体。
周围城市界面不好,于是内部打造4万方绿核公园+7.6万方滨江水系。
借着嘉年华活动、大盘走量、低额冻资的策略,目前已经吸引约800台客户诚意登记。
萝岗片区的品秀星樾、保利罗兰国际,以优越的区位和配套优势,仍然被大家津津乐道。
镇龙片区的TOD星汇城,在地铁上盖和广外知识城名校的光环下,涛声依旧。
万科黄埔新城沙盘
因此,比起“萎靡不振”,“冷热分化”更贴近广州楼市的现状。
与去年最艰难的时候相比,市场的信心在逐渐恢复,只不过速度比我们想象的慢了一些。
更为有趣的是,这一轮的市场行情,居然是从改善类、豪宅类开始。
02
走访的10多个楼盘,都在释放同一个信息:
如果说去年行情不好,是因为调控;而今年政策已经在逐步宽松,市场还是不温不火,疫情的冲击挺大的。
对于疫情的控制,广州自然做得很好,但是后疫情时代的阵痛,市场需要时间去消化。
我国经济目前面临国际环境不确定性、疫情冲击等多重复杂因素,下行压力较大。
于是市场的信心就尤为不足,这导致大家都不敢消费或者没有钱去消费。
这个时候即使政策已经在逐渐转向,奈何巧妇难为无米之炊。
图源 @视觉中国
另一方面,刚需客的资金来源渠道比较单一,一旦收入受限,工资调整,消费力就会立马下降。
市场的拐点正在显现,对于刚需来说不是不想买,是真的心有余而力不足。
而对于改善客,本身就积累有一定资本,外加卖一买一的小金库,市场稍有回暖,就会有购买意愿。
这就是为何,开年至今,广州的改善类、豪宅类市场表现得比较热烈,刚需市场比较平淡。
03
如今我们已经步入楼市发展的存量时代,这个时代的大趋势是:房住不炒、去杠杆、精进化、稳步向前。
这意味着地产正式阔别高利润、快周转、大刀阔斧的粗犷年代。
那在这样的周期特点之下,企业该如何自处?
回顾调研的项目,看到些许破局之路。
其一,真正了解购房者的需求,规划利好之下,配套先行。
如今的购房者越来越关注,在片区概念、规划利好下,一个楼盘到底能兑现哪些价值。
这一点上像万科黄埔新城、万科金域曦府、品秀星瀚、TOD星汇城确实做的很好,楼盘还未建设完毕,就已经确定引入名校。
也许你可以认为它们有别的不足,但是在这一点上的诚意足以打动很多客户。
毕竟,只有看得见摸得着,才是最踏实的。
万科黄埔新城
其二,成本适配,摒弃不切实际的“高大上”,将钱花在真正需要之处。
在广州品牌口碑做得不错的企业有越秀、保利、中海、龙湖、绿城等等。
选其中一家来说,如果去看过中海的盘,会发现一个现象:
中海楼盘的售楼部面积都不大,但很精致,与之匹配的是产品跟售楼部一样品质很抗打。
典型的将成本管控到极致,与其做超大豪华型的售楼大厅,不如将这部分钱用在楼房建设上。
毕竟购房者是需要住进去的,而不是看售楼部过日子。
中海方舟客厅
其三,回归产品本身,精雕细琢之下,彰显居住和投资价值。
去年3批地,中铁建以总价26亿拿下的黄埔“三限房”班岭地块,最近以中铁建·信达·花语天宸的身份面世了。
当时土地出让条件规定这个项目:
- 售价不得高于46795.85元/平方米;
- 户型面积≥150方的大户型不得低于计容总建面的30%;
- 首套住房购房家庭(或个人)购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。
限房价、限户型、限销售对象之下,利润空间被锁死,最后只剩快销回款这条路径。
如何才能留住更多购房者,实现快销?花语天宸在产品上下了些许功夫。
中铁建·信达·花语天宸总图
朝向上,全盘规避北向户型,以南向为依托,山景资源最大化。
97㎡刚需户型,3.1m层高;168㎡豪宅户型,双主套下,配备9.4m长的宽景阳台。
整个售楼部不大,但是给人一种曲径通幽、城市繁华之外,自然与宁静的感觉。
追求舒适品质、人居环境、空间尺度,回归产品本身,这样的房子才真正具备投资和居住价值。
中铁建·信达·花语天宸沙盘
04
从2008年至今,我们已经经历了多个楼市周期,阔别了大涨时代,作为购房者,如何抉择?
有以下几点建议:
其一,要明白居住和投资的各自含义,鱼和熊掌不可兼得。
购房没有半自住半投资这种伪命题,自住是需要配套先行,为了生活便利;投资是规划先行,为了更多的预期。
因此,买房的时候要想清楚,是偏居住属性多一点,还是投资属性多一点。
其二,在听销售介绍未来有多美好时,多想想这些利好能落实几成?兑现期有多长。
白云新城北 @细鹏 摄
其三,回归房子的原始属性,更多留意房子本身带来的价值,以后接盘的人才给得起价。
在同一个小区,房价是有着天差地别的,大部分是因为朝向、空间布局、楼层、采光等居住属性的不同。
不要以为只是仗着区位好、网红楼盘,就一定可以卖个好价钱。
自身条件先天不足,最后只能落得小姐的身子丫鬟的命。
在时代的更替和演变下,谁都无法预料将来的房子会怎样,但有一个法则亘古不变:
返璞归真,就是价值本身。 |
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