谢逸枫：成交腰斩寒冷 房价无力反弹 楼市春天会再来吗

前程无忧

文/谢逸枫
超过110城地方楼市政策宽松，部委密集表述稳楼市，楼市依旧颓废。
值得注意的是楼市政策宽松效果已超越过市场预期，楼市离复苏、回暖、反弹越来越远。



数据显示，五一劳动节的假期楼市，购房者观望情绪浓重，商品住宅成交依旧萎缩、寒冷、低迷，四月城市房价无力反弹，楼市小阳春再次消失。
根据中指数据显示，2022年五一假期（4月30日-5月4日）楼市腰斩，重点监测的13个热点城市新建商品住宅成交面积较2021年五一假期下降52.3%。



北京数据显示，五天假期（4.30-5.4）成交套数仅为201套，日成交量与金三银四相比有较大幅度的下跌。受集中备案影响，五一新房成交面积3.94万平，同比增长102%。
根据上海中原数据显示，五天假期（4.30-5.4）一共仅成交 74 套房源，面积合计约 8828 平方米，同比去年五一假期（ 成交1301套、面积约 126000平）锐减 94.7%。
上海佑威数据显示，五一小长假新建商品住宅仅成交74套，同比下降93.7%。成交总面积8828平方米，同比减少94.7%。基于成交结构变化，新房成交均价为93344元/㎡，同比上涨97.6%。



克而瑞显示，“五一”假期核心、城市成交实则有边际复苏迹象，23个重点城市成交同比环比跌幅均在4成以内。其中一线城市受疫情影响较大。上海风控管理已达一月有余，4月尚有延迟备案，五一成交已然趋近于0。
二线城市轮动复苏，同环比分别下降了19%和37%，局部城市成都、苏州、南宁等迎来了热度回升。三四线整体延续下行走势，环比下降45%，同比下降61%，在不同能级城市中降幅居首，整体去化承压。








CRIC数据显示，50个重点监测城市累计成交44.75万平方米，同比下降80%，2022年五一假期日均较2022年4月日均降幅为75%，市场整体仍延续下行。
其中一线城市需求相对“坚挺”，同比微增6%，不过较4月热度稳步回落，降幅达到了62%，二三线城市全面下行，无论是较2021年同期还是2022年4月跌幅均在6成以上。
中原数据显示，4月北京新房住宅网签6843套，环比上涨23.75%，二手房住宅网签14239套，环比下降16.66%，同比下调28.5%。
中原数据显示，新房住宅成交量小幅度下降。4月，深圳新房住宅成交2851套，环比下滑0.28%，成交面积为29.3万平，环比下滑4.52%。



克而瑞数据显示，4月30个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降18％，同比跌幅扩至58％。其中一线城市环比下降19％，同比下降47％。26个二三线城市同比跌幅扩大至60％。
贝壳数据显示，4月重点62城商品住宅签约面积累计同比下降44%。单月成交量来看，4月环比下跌35%。疫情反复叠加整体经济形势影响，新房市场增长乏力。
中指数据显示，1-4月100城新建商品住宅成交规模居历史同期较低位，同比下降超四成。一线城市商品住宅成交面积同比下降37.4%，二线代表城市同比下降41.3%，三四线代表城市同比下降47.2%。








2022年4月，各线代表城市成交规模同比降幅均超四成，且降幅均扩大，三四线城市调整压力大，同比降幅超五成。环比来看，一线城市成交规模环比下降16.1%，二线代表城市环比下降20.3%，三四线代表城市环比下降26.7%。
中指数据显示，4月百城新建住宅平均价格为16193元／平方米，环比上涨0.02％，同比上涨1.51％，涨幅较上月收窄0.21%。36城环比上涨，48城环比下跌，16城与上月持平。
中指数据显示，4月百城二手住宅平均价格为16032元/平方米，环比上涨0.03％，涨幅较上月收窄0.08%，同比上涨1.91％，涨幅较上月收窄0.47%。








首当其冲的是疫情反复，全国性的实际政策非常少，很多无法落实，而地方政策宽松规模、范围、类型、力度有限，无法给市场带来立竿见影的火热效果。
其次是市场缺乏资金，银行信贷紧张。有钱的又没有资格买房，想买房的购房者因房价调整反而观望不买，缺乏市场信心。最后是房企供应有限。
房企前50强、100强、200强四月销售业绩基本腰斩，融资金额断崖式下降，房企拿地面积、金额大跌，到期债务纷纷延期，市场上不断爆发违约案例。
克而瑞数据显示，TOP100房企4月销售业绩同比降低58.6%，环比下降16.2%，环比降幅大于近几年同期水平。房企1-4月累计销售业绩同比下降50.2%，降幅较一季度有所扩大。



百强房企4月单月仅实现销售操盘金额4284.7亿元，环比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，较3月降幅进一步扩大，且处于近年来单月业绩同比降幅的最高水平。
2022年1-4月100家典型房企的融资额合计2823亿元，同比大幅下降49.5%。同比降幅较大的原因在于上年同期行业融资基数相对较大。
1-4月百强房企拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55.9%，超过三成TOP50房企未拿地。从目前来看，央企、国企和城投公司依然是成交的主力军，成为拿地的窗口期。

归根结底是销售端没有复苏，政策端宽松有限。其次是购房者对房企交房缺乏信心。最后是融资端没有实质性松动，房企销售回款乏力时，资金链紧张。