楼市，救不动了

sanasnoz

▣作者：老船长





卧病在床的楼市，又迎来一剂猛药。

1

五一节最后一天，各部委突然开始频频喊话。


先是央行：

“支持资本市场平稳运行。执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。”

银保监会的提法，更具体一些：

要督促银行保险机构坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。

甚至连证监会、深交所也发话，支持房地产、房企的发展：










把各部委的文件总结一下，大致说了两方面：


1）针对个人层面的房地产信贷政策优化。执行起来，就包含限购限售的取消、首付比例降低、房贷利率下调、二套房认房还是认贷、疫情影响人群房贷延迟等等，总之是利好。


2）针对房企层面的融资环境优化。去年房企连环爆雷之后，房企资金已经影响到交房交楼。“区分项目风险与企业集团风险”已经把答案写在了明面上，保交房保交楼是最大的民生。


而各部委的喊话，都源自节前重要会议的精神：

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

高层支持楼市放松调控，已是明牌。


地方上，也没有闲着。







从哈尔滨到郑州，从兰州到南京，全国70多个城市都开始放松调控。


而在五一前后，又有上饶、惠州、中山、连云港、无锡、沈阳、镇江多个城市加入队列，因城施策的城市数量也增加到80多个。


城市的范围，也不再限于三四线城市，各大省会、一二线城市也紧急加入救市大军。


从衢州的取消限购松绑限售，到兰州的降低首付比例，再到广州的下调房贷利率，调控放松的内容不一而足，全部上阵。


高层的喊话，地方的行动，卧病在床的楼市，被打进一剂剂猛药。


效果呢？

2

貌似，没什么效果。


先看看供应面积。

图片丨格隆汇勾股大数据

4月份单月，30个重点城市的商品房供应面积，除了北京、合肥同比上涨，28个城市全部处于负增长。


最惨的长春，由于疫情冲击，4月份单月的新增供应面积0。而上海也只有3万平方米，同比暴跌96%。


1-4月，除了上海供应面积在增长，其余29个城市全部处于负增长。


市场下行，房企资金紧张，供应还在收缩。


再来看成交的情况。

图片丨格隆汇勾股大数据

9个重点城市的二手房成交，无论是4月单月还是1-4月份的累计，同比都是负增长。9个城市的成交量，合计同比已经腰斩。


尤其是深圳、青岛，1-4月份的成交量同比暴跌超过75%。


如果想看更全面的统计，房企的销售，就可以呈现出最终的结果。

图片丨格隆汇勾股大数据

4月单月，图中的38个房企，销售额无一实现正增长。无论是TOP5还是TOP20、TOP50房企，合计销售金额都是同比腰斩的状态。


碧桂园、招商蛇口、华润、金地、绿城、融创等30个房企的单月销售额，同比腰斩。


尤其是融创、世茂、中梁、融信、龙光、中南、阳光城销售额下跌超过70%；雅居乐、正荣、禹州下跌超过80%；富力、恒大更是下跌超过90%。


恒大许老板更是公开诉苦：

从去年9月到今年3月，公司每月销售额仅两三千万元，销售已基本处于停止状态。去年12月份、今年2月份我们两次启动销售，都没有成功，我们压力之大，不可想象。


4月初，我们借助工程建设轰轰烈烈的有利条件，精心策划，第三次全面启动营销工作。这次我们成功了，4月份实现销售30.9亿元的辉煌业绩。

作为曾经的宇宙第一房企，如今连30个亿的业绩，都能称得上“辉煌”了。


令人唏嘘。

3

从政策面到资金面，一针针猛药打下来，却没什么起色。


是这把夜壶太沉了，拎不起来吗？


港口大爷眯着眼说：“都想着半夜把夜壶拿出来，但没想到肾可能不行了。”


面对如此大规模的救市潮，颇有点2015年的味道。


从2014年开始，同样面临经济下行压力，高层同样选择拯救房地产，从呼和浩特取消限购开始，各大城市纷纷放松调控，从2014年11月至2015年底更是连续6次降息。


2015年12月，中央正式定调“化解房地产库存”，加上轰轰烈烈的棚改货币化安置，一场3年的房地产大牛市，就此启动。


不可否认，如今的环境和2015年有很多相似之处。


但，时代转换，宏观环境的变化更多的是不同的。


一是，“房住不炒”的定调，不可能让房地产再来一轮暴涨。


尽管放松调控一波接一波，但前提都还戴着“房住不炒”的帽子。


尽管也有城市（郑州）再次启动棚改货币化安置，但如今的棚改存量，相较2015年已下滑太多，也不能支撑起新一轮的牛市。


二是，中国城镇化红利基本消失。


2021年，中国城镇化率64%，对于14亿人口的大国来讲，基本到达瓶颈。


尽管大中小城市的落户门槛基本取消，各地也在争抢人才，但看一看最新的人口增量，就能明白这一切。







2021年，中国总人口仅增加48万，除了武汉增长超过百万，无一城市新增人口超过30万。


前两年最火的几个城市，杭州新增23.9万，郑州新增12万，广州新增7万，上海新增1万，而北京、天津、唐山、石家庄四个京津冀核心城市，全部进入人口净流失状态。


作为房地产最基础的支撑，人口红利的放缓或消失，是根本性的变化。


三是，最大的不确定性还是疫情。


眼下，上海、郑州还在封控，广州、深圳刚刚缓解，疫情的不确定性，让经济陷入时起时停的“闪烁”状态。


而疫情最大的冲击，还是人们收入水平的下滑，以及由此带来的消费低迷。


比如上海，一季度居民人均可支配收入22663元，同比增长5.2%，增幅同比回落4.6个百分点。


比如苏州，一季度居民人均可支配收入22143元，同比增长5.4%，增幅大幅放缓。


当中国最牛的城市都面临如此局面，一旦遭受疫情冲击，中小城市的居民收入增长放缓，甚至下滑，可想而知。


当一个城市按下暂停键，当生存问题摆在第一位，谁还有心情关心买房？


终归是，信心不足。


眼下的楼市，更像是在等待一个关键点的到来。


或许是疫情终结，或许是全面放开限购限售，或许是……


能不能拎起这把夜壶，尚未可知。