谢逸枫：楼市逆转的当务之急在于一步到位的宽松政策

sanasnoz

文/谢逸枫
楼市复苏回暖，就差几把全国性的政策大火。
可想而知，当下的地方几把政策小火，是无法让楼市起死回生的，更不能让房企复活的。



稳一线、扶二线，救三四线的因城施策方针，应对的是房价一线涨，二线冷，三四线跌的市场格局，但是忽略了房地产市场已经千疮百孔，跌入深水区。
全国楼市逆转的当务之急在于一步到位的宽松政策，全国性的稳定房地产政策，从需求、供应、资金三端上发力，而地方的稳定房地产，全面取消限制需求、供应、资金的政策。
值得注意的是疫情的反复、调控收紧影响深、去杠杆过猛、经济下行的叠加因素，目前的房地产市场困难已经超过2020年一季度，因为当时政策一松绑，市场马上反弹。
不可思议的是部委自2022年1月、2月、3月、4月、5月前5日密集表述放松货币、信贷、金融、房企融资、房贷首付等一系列之后，实际的落地大政策非常少，很多仅仅是为表述而已。













市场期待的政策目前依然没有出现，笔者4月底曾建议，其一是实施1万亿元-2万亿元的稳定经济、房地产计划。其二是全面放松三道红线制度、房地产贷款集中制、22城宅地出让制度。
其三是房地产项目资本金下调到25%、20%。其四是全面取消限购限贷限售限签限价、二手房指导价、限制企业买房政策。其五是房地产交易免税费、二手房转让增值税免征5年降至2年。
其六是全国首套房首付下降至20%、二套房首付30%，首套房，二套房认定的标准调整，取消认房又认贷、房贷利率折扣优惠、第三套房贷都放开。
其七是全面放松商品房预售资金监管。其八是再次实施全面降准、降息，开发贷、委托贷、并购贷、国内境外的发债、基金、信托的房地产融资放开。
从地方的楼市调整看，2021年3月1日地方开始松绑楼市政策，截至到2022年5月5日，全国地方政策松绑的城市已超过110个，楼市并没有因为政策松绑而反弹。
按照已超110城楼市政策松绑看，类型单一、范围小、规模小、力度小看，非常的保守，大多为试探、挤牙膏式、自我调整的放松，政策效果自然难达预期。






































数据显示，五一国庆、前4月已经出楼市政策放松的城市量价没有回升，房企业绩呈现下降趋势。包括二三四线城市的土地市场，冰火两重天，总体依然是寒冷的。




























尽管全国各地楼市政策松绑呈井喷之势，却难以令楼市全面逆转，实现繁荣反弹趋势。归根结底是目前的政策无法激活市场，政策放松有限，市场缺乏流动性，需求没有完全释放。