楼市风波不断，三四线城市的房子成了烫手山芋，该如何处理？

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楼市风波不断，三四线城市的房子成了烫手山芋，该如何处理?

文/吴其伦

尽管，很多地区都在松绑房地产调控政策，可楼市的动荡持续进行着，很多地方尤其是三四线城市的房地产市场，依然没有丝毫起色。那些在前几年买了三四线城市房子的人，究竟该怎么办？



数据说话，楼市“只涨不跌”已然成为过去式

据国家统计局数据显示：自3月以来，我国一、二线城市环比或上升或持平，但三、四线城市成交总量环比下降10.4%，同比降幅扩大到75.5%。据央行今年第一季度城镇储户调查报告显示：我国居民买房消费意愿与投资意愿比例下降均超过20%，而居民储蓄意愿却占比54.7%，达到近5年以来的新高点。今年一季度，全国商品房销售面积和全国商品房销售额双双下滑，前者下滑13.78%，后者下滑22.73%。

楼市救市的措施层出不穷，如降低房贷利率、放松限贷、购房补贴、降低首付比例等，但大多于事无补，购房者的观望情绪浓厚，居民储蓄意愿高涨。

从数据可以看出，楼市已开始进入销售量与销售价同时下行的模式，在三四线城市体现得尤为明显。售价下跌的原因出于两方面，其一在于中共中央政治局会议对房地产行业提出的新定调：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”；其二在于疫情反反复复，经济遭受重创，楼市“只涨不跌”已经成为过去式。



三四线房市为何如此萧索？

房市是市场的一种，市场不景气，问题当然在于供需失衡，楼市的问题就出于需求不够。

城市不论是热门还是冷门，房市的需求都来源于五方面——

第一，本地人用于居住。这一部分包含婚房与学区房，属于刚需。但本地居民的需求在曾经的10-20年中已基本得到释放，未来的刚需者并不会对楼市起拯救作用。

第二，返乡人员需求。如今很多年轻人离开大城市的打拼返回家乡，其中一部分成为刚需者，一部分又被本省的二线城市吸引。

第三，投资需求。投资讲求的是升值空间，虽然黄金地段具有升值空间，但是三、四线城市的房市未来堪忧。

第四，周边乡镇或县城居民的购房需求。不论是周边乡镇居民还是县城的居民，他们大多生活于自己的舒适圈内，即在乡镇或县城中买房，能去城市购房者并不多见。

第五，外地务工人员的需求。热门城市人来人往，但三四线城市外来务工人员少之又少，且即便是外来务工者其中也有大部分不打算长久居住，所以这一类别可以忽略不计。



综合来看，三四线城市楼市低迷，未来改善的可能并不高。想要改善楼市现状，需要拉动需求；而需求是人的需求，需要吸引人前往三四线城市，因为人是随着产业的动向而动的。三四线城市想要楼市复苏，要着重考虑如何通过产业促进经济发展以此吸引人才。但想要实现绝非易事，未来的改善可能并不容易。

居民手中的三四线城市的房子应该怎么处理？
对于三四线的房子，我的建议是除了必须买房者之外，大众应停止买入，但如果手中有多套三四线房产，可以在适当的价格出售套现，当然，盲目抛售大可不必，要以静制动。

一、继续买入不理智。三四线城市工作难找、工资不高，奋进者移至大城市，躺平者缺乏欲望，城市发展没有潜力，投资三四线城市的房子完全是大坑。如今三四线城市房子的行情是有价无市：空有价格，但是根本没人买。
二、盲目抛售不可取。就目前形势来看，复杂状况太多，楼市、股市、汇市未来都难以预测，如果随便卖掉三四线的房子，卖后的资金如何处理？去根基不稳的二线？去股市？去汇市？兑换黄金？买保险？买基金？买虚拟货币？盲目卖掉房子换得的资金根本没有用武之地——一线买不起，二线未来难辨，难道还能换成现金、放进银行卡？
对此，我的建议是，除非你遇到合适的买主，能够出得起适当的价格，或者急需用钱创业值得放手一搏，否则不要盲目行动，给自己留存一年、两年的观望期，之后再随机应变。



总之，城市的基本面已经奠定了，以城市GDP、CPI、PPI、失业人数、新增就业人数、未决房屋销售率、消费者信心指数……等多数指标来看，除去热门城市周边的三四线城市还有机遇以外，其余地方未来堪忧。炒房的时代结束了。

“房住不炒”已然成为铁律，未来也不会轻易松绑，房地产不再是刺激经济的手段，楼市回归理性是未来的必然。