超过85城，楼市的“松绑”动作，尺度越来越大了 || 深度

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五一楼市黄金周将至，超85城楼市放宽政策连环加码，范围涉及珠三角、长三角、京津冀等地区。经济压力到顶，支柱产业房地产不能再继续下坠了。更大的政策松绑，不得不为。

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布

作者：陈欣苗

编辑：易鸣

设计：岚昇

实习生：罗婉儿

药越下越猛。


4月26日，一个佛山住建局放松限购的文件炸圈，内容简单来说，就是：满5年的二手房，不纳入限购。文件内文称贯彻“房住不炒”定位，左上角则标着“不公开”。


隔天，佛山住建局回应，政策确已生效，但目前相关业务系统功能还在调试，待调试完成后会正式对外公布。


看下数据就明白。据克而瑞，一季度佛山住宅供应和网签成交均同比大降超40%，成交套数更是创近4年次新低，最低是疫情初现的2020年一季度。


救市，刻不容缓。放松限购、释放需求，是最为直接的楼市刺激工具，此前，无锡、苏州、南京等，都在这么干。


此次，珠三角重要城市佛山之外、京津冀的廊坊也加入限购松绑阵营，意义重大。


数据显示，目前放松各类楼市调控政策的城市超85个。


形势是多么严峻。


而今高喊“活下去”的，不止房企，还有很多老百姓。因金融、地产、互联网等政策的急转弯，叠加疫情冲击，普通打工者失业、失去收入，小老板们也在抱怨生意难做，门店关了一波又一波。


经济压力到顶，支柱产业房地产不能再继续下坠了，更大的政策松绑，不得不为。

▲国家统计局数据显示，2022年1～3月销售面积和金额的同比累计降幅继续扩大。

尺度，越来越大

近半个月，高层接连开会、喊话，口风越来越松。随着而来的，是地方松绑楼市的频率越来越快，尺度越来越大。


高层表态，总结起来，两个点。


一则，需求端的刺激，即对购房者，要更积极。


4月18号，央行联合外汇局发布了“23条”（《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》），当中强调：


因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。


4月14号，央行才表态，肯定部分城市下调房贷首付比例和按揭利率。4天后再提，可理解为积极鼓励，各地无需太死板，该松松，支持购房者买房。


二则，供应端，即对房企，救助力度要更大。


同样，“23条”指出：


金融机构，要加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放；做好重点房企风险处置项目并购金融服务，包括并购带宽、并购债券等。


简单点说，该放的贷款赶紧放，可以收的项目就快收。


这还没完，4月24日，金融监管部门针对12家问题房企纾困，对5大AMC提出多项政策指导，主要包括：


1.对12家出险房企的四证不全项目进行并购、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求适度放松；


2.对房企存量逾期贷款补充增信后进行展期；


3.全力支持房企开发贷要求，资金进行封闭管理；


4.保证按揭贷的按时发放。


解释起来，就是：放松并购的合规要求、强调展期政策、支持开发贷、保证按揭。


纾困房企清单有效期为2022年4月到2023年4月，后续动态调整。


如果真正落地，这些操作，既能为房企化解风险提供时间，又能得到增量资金，同时防止项目烂尾，更好地推进风险化解。


紧锣密鼓。


“23条”发布隔天，4月19日，央行又联合银保监会召开“金融支持实体经济座谈会”，将前一天关于做好房地产金融服务的内容再强调了一遍。


4月20日，经济日报撰文《发挥稳楼市在稳大盘中作用》；4月24日，住建部称，研究采取更大力度的政策举措，推动释放内需潜力，同日，就是上面提到的，鼓励金融机构，救助12家房企。


信号，很明显了。


地方也跟着动了起来。


4月来，超50城发布房地产宽松政策，城市的能级，已经来到了新一线，或二线城市，佛山、南京、苏州、宁波等。


刺激楼市的方式，已经升级到放松限购，甚至有的传出取消限购，比如廊坊、湖州；垂直深化，也开始了，郑州一银行针对毕业大学生，推出低至4.5%的首套房利率，低于目前4.6%的五年期以上LPR，全国罕见。

难！形势不容乐观

显然，高层对房地产走弱的容忍度，到极限了，政策由此进入宽松期。


一切均为经济全局的稳定与发展。


今年，经济下行压力加大。


一季度GDP增速4.8%，不及预期。


当前的内外形势，不容乐观。


外部，俄乌冲突加剧大宗商品价格上涨，输入性通胀压力加大；欧美加速货币政策紧缩，影响国内出口、汇率、金融市场等的稳定。


内部，疫情氤氲。


3月来，多个城市轮番封控，“震中”发生在珠三角（深圳、广州）和长三角（上海）这些经济的心脏地带，而今首都北京也进入疫情防控之列。


牵一发而动全身，物流不通、工业减产、供应压力等，对经济的冲击远超以前。

▲4月14日，小鹏汽车董事长何小鹏在朋友圈表示，新能源汽车遭遇供应链难题，或将“断供”停产。

降薪、失业，老百姓兜里没钱了。


3月，城镇调查失业率为5.8%，连续5个月上升；其中16-24岁青年失业率达16.0%，这相当于，10个人中，有超1个人没有工作。


消费直线缩水。


3月，商品零售和餐饮收入同比分别下降2.1%和16.4%，降幅仅次于2020年上半年疫情首次暴发时的冲击。现在，餐饮老板们的日子，都不好过。


这时候，作为周期之母和国民经济支柱行业——房地产，是个什么情况？


房企没钱，躺平，项目开工、施工，都停滞，等交楼的业主在煎熬，更不用提新增投土地投资。

▲河南一恒大楼盘业主开始搬砖自救。图源自网络。

一季度房地产开发增速0.7%，这是1998年房地产市场化以来的最低增速，上一个低点，是2015年的1%。


地卖不出去，地方政府很穷，地方债承压，甚至有的地方公务员都发不出工资，更不用谈稳增长、保就业。


预期不好，居民也不敢再加杠杆买房了，销售市场一直低位徘徊。


投资、开发、销售，环环卡，最终结果就是市场信心跌落谷底，又反过来开始影响房企投资预期，形成恶性循环。


据财新统计，2020年，房地产消费、投资对GDP的贡献保守估算在18.9%，若考虑对上下游行业的拉动作用，房地产行业对GDP的贡献预计在20%-30%。


再不拉房地产，经济企稳，就是一句空谈。

更刺激的还在路上？

可以确定的是，当下，出台更大力度政策预期强烈，利好房地产的政策，仍需发酵。


但当下的楼市，又不一样了。


购房者需求、购买力透支，收入预期、对房价预期也低落，加杠杆的空间相应收缩，买不动了。叠加房企违约事件频发，市场信心极度下挫。


这也是一季度利好“托市”政策频出，但效果平平的原因。


但考虑到房地产的重要性，更有效的松绑不得不为。


纾困房企还是要的，关键在于口头之后，有实质性的举措，比如地产商融资环境实质性改善。


仅就上头提到的救助12家房企的指导而言，业内多反馈，落实在具体银行层面，也不一定能放开手脚。


更关键的，是让销售“活起来”。这个松动的度，就很值得观察。


因城施政来到了关键时刻。


大概率上，弱二线以及三四线城市将继续放松调控，甚至刺激，包含放松公积金贷款、限购、限贷、限售等，以及减免交易税费、发放购房补贴等。


重点是一线及强二线城市，怎么跟进救市？

▲市场消息传出，广州南沙限购即将“松绑”，但消息未经官方证实。

佛山就很有意思，满五年的二手房，不纳入限购，在加速存量房流传的基础上，释放改善型需求，最终消化新房库存。


“限购放松中的一个较好的创新版本，后续其他城市若是要放松限购，也可以研究下佛山的模板。”易居研究院智库中心研究总监严跃进评论。


此外，中央层面，是否会有房地产宽松措施，比如首套房利率折扣？


无疑，刺激需求、企业纾困的一揽子政策在路上。大家都在等风来，是多大的风，看法不一。


一边是“房住不炒”，一边是经济企稳，压力确实不小。


如果是踏入同一条河流，可能也不太好。