风向变了！2022年楼市，终于迎来第一个好消息

前程无忧

立夏，春寒褪尽，气温骤升。

同样在回温变热的，还有各地的土拍。

数据出炉，土地市场又热起来了。

4月，全国300城经营性土地总成交建筑面积仅6537万平方米，环比3月微涨1%。

但在成交总价方面却表现亮眼，成交总金额增至2752亿元，环比上月涨幅超36%。

尤其是杭州，一天时间成交额达827亿，赚麻了！

谁又能想到，曾经杭州10宗土地9宗流拍的悲惨历史，仅仅才过去半年多。

从悉数流拍到溢价封顶，热度迅速回归的，又岂止杭州一城！

纵观各地此轮土拍的表现，有以下几个特点：

1.低流拍

大家都懂，一件事物是否被市场欢迎，就看有没有人愿意出价。

而土拍市场的流拍率，就是市场冷暖最精准的刻度表。

眼下，土地流拍率正在明显降低。

2022年1-4月，土地流拍现象较去年末进一步缓和，整体流拍率为19%，较去年第四季度下降了1.3%；

而4月的土地流拍率还在进一步下降，仅为17.5%。

数据来源：CRIC数据

比如北京，首轮集中供地，仅有1宗流拍；

比如杭州， 60宗地块出让，仅有1块流拍。

流拍现象的减少，主要有以下两个重要原因：

一方面是房企资金链困境开始缓解。

尤其是近来市场利好消息不断、房企融资环境也有所放松，拿地意愿有所提升。

另一方面是各地主动调整供地策略。

各地主动优化土地出让规则，降低土地出让门槛向房企让利，确保土地顺利成交、减少流拍。

一句话总结，现在不少城市的土地，终于能卖得动了。

2.高溢价

不仅土地能卖得出去，而且还卖得好！

本月集中土拍的重点城市，杭州、深圳、宁波、成都等多个城市均有优质土地高溢价成交，成交溢价率较上月上涨了0.3个百分点至4.8%。

比如深圳，8宗地块全都触及价格上限，平均溢价率达15%；


比如杭州，59宗地块顺利成交、23宗溢价封顶，占比近4成；


比如宁波，揽金265.22亿元，5宗地达最高溢价15%。


这是很简单的道理，争抢才会有溢价，争抢激烈才会触发封顶摇号。


很明显，当下的房企，敢叫价了！


当下的市场，也终于热起来了！

3.一二三四线，全面启动

这波土拍回暖，已经不是单个城市的“独角戏”，而是一二三四线城市轮番登台。

一线城市成交总量达130万平方米，环比上涨17%；

二线城市本月成交量达1925万平方米，环比上涨25%；

三四线城市中，受南通、金华、东莞等多个地价水平较高的城市集中土拍影响，土地成交金额和平均楼板价环比涨幅分别为10%和16%。

行情变了，已经不仅仅是大哥吃肉，小弟喝汤的剧本了。

这一波土拍市场的回暖，各能级的城市都已经启动。







此轮土拍，藏着几条重要结论。


1.土拍的成绩，直接反映了城市实力和价值；


尽管回暖已经是大势所趋，但市场分化却在进一步加大。


几家欢喜几家愁的故事，还在不同城市间上演。


例如天津、福州、大连、太原、清远、汕尾等均有多宗地块遭遇流拍。


比如天津，29宗土地中有24宗地块遭遇提前撤牌或流拍，成为本月的流拍主力。


尽管市场回暖已经成为趋势，但是这些城市的反映普遍更为迟钝和滞后。


相比而言，那些成交火热的城市，就是足够自信和扎实。


就像每次行情轮动一样，土拍市场的回归也是一个循序渐进的过程，往往都是实力强劲的城市带动和辐射实力较弱的城市。


像深圳、杭州和合肥这样存量土地较少、城市基本面扎实的城市，土拍也是最先恢复和火热起来的。


论城市发展和楼市信心，这些市场率先回归的城市，永远可以相信。


这些一线和强二线城市的资产，永远是市场最有信心、价值红利最为长远的选择。


2.竞价过程的激烈，是房企信心正在回归；


相比去年下半年市场冰冷冷的情况，当下的房企状态正在改观。


深圳土拍，超300轮竞价，就连去年下半年连续“缺席”的万科，也入场抢地；


杭州土拍，一大堆民企持币厮杀，滨江独揽10宗地块，身后还有西房、华元、长住等开发商积极竞价。


可以看出，房企的资金链困境正在缓解，融资环境也正在改善。


能借到钱了，也就敢买地盖房了。


可以预见，下一步还会有更多缓过神来的房企参与到各地的土拍竞争中。


新一轮浩浩荡荡的优质地块竞争，正在拉开。


3.各城市高价值板块，正在浮出水面；


越是这个时间点，开发商更愿意集中子弹抢肥肉。


越是高倒挂、高利润、高限价的优质地块，盈利空间大，新房也好卖。


反映到土拍上，那些厮杀激烈的地块，就是未来高价值的“网红盘”。


比如比如杭州奥体博览中心地块，吸引超30家房企报名；西湖区三墩涉宅地块19家房企报名；而勾庄、良渚、闲林等地块，也超过10多家房企参与竞争；


再比如宁波鄞州江南公路地段的两宗地块多家房企銮战3小时，最终进入次日摇号环节；


再比如深圳龙华民治地块，超10家巨头房企报名争抢，而另一边的新安地块，万科和华润也足足拉扯了2个小时才收入囊中。


这些热门板块，对于房企来说抢到就是赚到。


而对于未来的买房人来说，在这些高溢价的板块上建起来的房子，就是未来房价上涨的“香饽饽”。


4.地块上涨，抄底机会越来越少


无需多言，各个城市的新房限价都有不同程度的抬升。


就拿深圳来说，这批地块的新房限价基本上涨了2350-4500元/㎡，涨幅最凶的光明凤凰街道，高达10.14%。


而杭州新房限价涨幅最高的西湖区三墩地块，限价已经提高超7000元/㎡。


这些涨幅，都会转化为接下来一两年这些城市新楼盘的入市价格。


简单换算一下，一套房动辄就是几十万的涨幅呢。


这也意味着，那些还在观望，想要在这些城市抄底的朋友们，你们的机会正在减少。







土拍，是今年经济和楼市走势的关键信号！


首先，土拍的回暖，是给经济形势注入信心。


提到土拍市场的转向，就不得不提到先前经济数据的低迷。


一季度经济数据公布之后，消费还在持续走低。


你看，各地五一期间的消费券都已经安排上了。


不仅如此，受欧战影响，连出口数据也在持续下滑。


如今想要稳发展，三驾马车中的投资就必须发力，而作为主要参数的房地产，也就必须强劲起来。


在眼下这个关键时刻，土拍市场的转暖，是给经济扎了一剂强力的护心针。


其次，土拍是楼市松绑的从需求端向供应端转变的信号。


我们每天都被各个城市松绑楼市的新闻包围，如今已经有超过85个城市因城施策，放松楼市。


可以说，这一刻楼市需求端的政策力度已经很宽松，但是供给端却并没有多少实质性的放松。


所以，此刻土拍的回暖，信号意义很强。


要想让更多的房企敢于拿地，绑在开发商头顶上的“紧箍咒”就需要调整。


前几天，央行调查统计司司长的盛松成公开表示：

突如其来的本轮疫情对处于谷底的中国房地产业是一个新的打击，建议在不改变去杠杆政策目标下，适当延长去杠杆周期，包括适当调整三道红线和贷款集中度考核要求，为行业应对疫情争取时间。

大佬的公开发言，意味着卡住房企资金端的紧箍咒有望松动，“三道红线”可能会有调整，这将是突破性的政策转变。


需求和供应端的双向松绑，即将开始！


毕竟，5.5%的经济增长目标横在前面，这场博弈会怎么走，明眼人都能看得明白。







最后，说了这么多，总结一下：


1.土拍市场正在积蓄热度，价值城市已经率先回归正轨；


2.土拍溢价率和新房限价出现抬升，这在接下来会成为趋势；


3.二季度将会有更多的城市土拍回归正轨，甚至是火热。


而对于买房人来说，记住这样几条：


土拍市场恢复，意味着信心正在回归；


限价提高，意味着价值城市的新房价格，即将上涨！


那些还在观望，盼着房价下跌的朋友们，买房抄底的机会正在减少，接下来就是不可多得的抄底窗口期。


但看懂趋势只是第一步，更重要的是行动的勇气。


那么，这样的时机，你是否有勇气抓住呢？