十个支撑房价上涨的数据，都已经出现了拐点，房价还会上涨吗

arrarpetahack

前言：

我国的房价，自1998年，正式取消福利分房之后，房子，就成了商品，从房价的整体趋势来看，房价一直都是上涨的趋势，偶有下跌，也会快速回调。
每次房价大涨普涨之前，都有明显的征兆，那就是楼市调控的松绑，或者说，高层鼓励买房，基本都是降准降息，降低房贷利率，降低首付比例等等老套路。
进入2022年，因为房地产行业整体的萎靡不振，以及因受疫情反反复复的冲击，经济受到了重创，因此，各种鼓励楼市，刺激楼市的政策频发，高层态度很明显，就是鼓励大家买房。
可是，今年的情况和之前的情况不同，虽然，刺激政策不断，高层呼吁不断，但是，楼市的表现，还是极为冷清。



为什么不管如何刺激楼市，房地产市场的表现，还是很冷很冷呢？

主要的原因，就是拉动房价普涨大涨的十个关键性因素已经出现拐点了，房价，已经不可能会再度普涨大涨了。
第一，人口总数。
房价能否上涨，短期看金融，中期看土地，长期看人口，人口才是长期房价能否上涨的根本，人口才是房子的需求，人口总数在减少，房产的需求就会减少，这是必然的。
而现如今，我国的人口出生率逐年下降，人口总数也不会下降，整体的楼市需求确实在减少。



第二，城镇化率。
大家都很清楚，我国自房改以来，房价大涨的主因之一，就是大量的农民进城 ，产生了大量的住房需求，而现阶段，我国的城镇化率已经高达65%左右了，距离发达国家的城镇化率，已经非常接近了，未来，城镇化率的增长非常有限，并且，城镇化率的速度，也非常缓慢了。
因此，购房需求也会大幅度减少。



第三，人口结构产生变化了。
我国经济高速发展的三十多年，其主因，还是巨大的人口红利，也就是大量的廉价劳动力，拉动了经济的高速发展，当然了，房价也是因为经济增速快，房价上涨才会快的。
我国2021年的老年化已经达到21%了，并且，人口老年化还在加速到来。
现阶段，我国的人口红利正在消失，人力成本越来越高，老年化也越来越严重，因为，经济的发展速度，也必然会缓慢的进入低速时期。



第四，房产总数量。
以前只要是房子，就没有卖不掉的，因为，那时候，商品房很少，我国多数人的基本住房需求没有解决，楼市中，属于供小于求的状况，所以，房子确实很好卖。
2021年的数据显示，我国一年以上没有卖掉的库存商品房，高达6亿平米，并且，我国近一两年，每年会新增17亿平方米的住房。
由此可见 ，现在的商品房库存量有多大了。
第五，人均住房面积。
我国的人均住房截止于2021年，就已经高达50平方米了，而发达国家的人均住房面积，也就如此了。



第六，房产的增速。
2000年时，我国每年新增商品房面积约为1亿平方米，2010年时，我国每年新增商品房为10亿平方米左右，到了2021年左右，我国每年新增商品房面积已经高达17亿平方米左右了，等于二十年的时间，每年新增商品房面积增长了17倍。
大家可能不清楚，17亿平方米是什么概念，要知道，全球发达国家加在一起，全年新增商品房面积，也就是不到20亿平方米，等于我国一年新增的住房面积约等于全球的新增住房面积了。
第七，地价和房价。
自房改以来，我国的地价和房价，主要是指均价，均价已经翻了四五倍。
所有人都明白，世界上，并不会存在一种只涨不跌的商品，不管是房价还是地价。
第八，棚改结束了。
2016年的房价大涨，和货币化安置有极大的关系，现在，棚改结束了，旧改来了，不管是棚改还是旧改，总有到头的一天。



第九，城市的基础设施。
城市的发展，离不开基础设施的建设，我国所有的城市的基本面，在全球范围来说，都是非常健全和完善的，例如公路，高速，高铁，学校，医院，政府大楼等等，这些基础设施的建造也基本完成了。
基础设施的建造，离不开庞大的财政收入，而多数城市的财政主要来源，就是卖地。
现在，城市更新迭代完成了，或者说基本完成了，卖地，也不会是唯一的需求了。
第十，房企负债率。
我国房企的负债率实在太高了，很多百强房企的负债率都超过了100%，什么意思呢，就是房企把资产卖掉，不够偿还欠款，更直白的说，房企都是资不抵债的。
买房建议：

这十组数据，已经可以非常明显看到，未来的房价不会普涨大涨了，并且，这几年楼市的变现，都是因为这些原因造成的。
这些数据，是楼市分化的根本原因所在。
很明显，不管如何刺激楼市，不管如何鼓励买房，房价都不可能会普涨大涨了，未来，只有少数城市的房价，还会上涨，并且，不可能短期内大涨的。
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