中央政治局会议释放了哪些楼市调控信号？专家解读

sanasnoz

4月29日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。此次会议对房地产市场调控进行定调。

会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

专家解读表示，这是最高层面的房地产市场救市政策，为实现全年5.5%增长目标提供坚实基础。在此基础上，未来几个月，全国各地限购限售等政策有望再“松绑”。



4月18日，江苏淮安，建筑工人正在钢架上忙碌，新的楼宇即将拔地而起。图/IC photo

专家：全国各地限购限售等政策有望再“松绑”

上海易居房地产研究院副院长杨红旭解读表示，这次中共中央政治局会议释放的信号非常明确。“目前，房地产市场过冷，房地产企业还在持续‘暴雷’，存在一定风险，因此要在房市、股市、平台经济等方面，有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。”

全国房地产商会联盟主席顾云昌也表示：“稳经济需稳楼市，为实现全年5.5%的经济增长目标提供坚实基础。”

政治局会议提出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。

“其实就是允许地方政府因城施策，根据地方情况、楼市温度来放松政策，这一信号非常明确。”杨红旭说。

今年4月18日，央行、外汇局发布23条金融支持举措，明确要因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。

实际上，近来全国多地楼市政策出现“松绑”迹象。

今年以来，全国已有上百个城市放松了房地产调控，主要措施包括降低限购限售门槛、下调首付比例、降低按揭贷款利率等多个方面。

4月24日，天津市将首套住房的贷款最高限额提高到80万元。

4月28日，广东发文称，鼓励合理确定最低首付比例、贷款利率。明确因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。同时，鼓励银行对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，合理确定按揭标准，提升借款和还款便利度。

4月29日，辽宁沈阳也发文称，外地人购买新建商品住房无须再提供个人所得税或社保证明。而就在三天前，沈阳公布二手房增值税免征年限“5改2”，即个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年。

根据中新经纬4月29日消息，中原地产研究中心统计显示，2022年以来，已累计有近110个城市出台各类稳楼市的政策，包括苏州、福州、郑州、哈尔滨、青岛、广州等热点城市，政策内容主要是促进刚需和改善需求释放。



山东烟台，建筑工地上的塔吊群正在开展作业。图/IC photo

杨红旭指出，未来几个月，各地房产政策放松力度会再加大，“根据预计，一段时间之后，除北上广深这类一线大城市外，全国大部分城市的限购、限售政策都会有较为明显的调整。”

浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，各地完全可以从当地实际出发，因城施策，出台稳定房地产市场的政策，“目前全国多地政策已陆续‘松绑’，后续还会有更多的‘松绑’政策。”

顾云昌也表达了同样的观点，他认为，政治局会议中所言“支持”，即支持各地因地制宜式的房地产政策，而各地在政策“松绑”中，应该“胆子再大一些，无需扭扭捏捏”。

同时，政治局会议也提出，支持刚性和改善性住房需求。

杨红旭表示，实际上，近几个月来，国家多次提出对刚性和改善性住房需求的支持。去年12月，中央经济工作会议指出，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”；今年2月，住房和城乡建设部部长王蒙徽在国新办新闻发布会上指出，要继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。

顾云昌称，将一部分重点转移到改善性住房需求方面，是从实际出发的，而且符合现在的需求状况，“在政策放松的基础上，一定程度激发市场活力，激发居住需求潜力非常重要。”

优化商品房预售资金监管，各地将“有松有紧”

丁建刚指出，由于疫情、俄乌冲突、经济形势等因素的影响，国内房地产市场的信心恢复，但仍非常微弱。而4月29日的政治局会议直指本轮救市痛点，强调“优化商品房预售资金监管”。

政治局会议强调，要优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

杨红旭解读称，针对商品房预售资金监管，各地将根据实际情况“有松有紧”，优化相关政策。

2020年以来，泰禾、恒大集团部分在京项目相继出现资金链紧张、停工以及预售资金挪用情况，反映出部分项目存在违规使用预售资金问题。

为了防止预售资金被挪作他用而造成楼盘“烂尾”，降低房地产开发商延期交付风险，近年来，全国多个城市相继出台相关政策，以强化商品房预售资金监管力度。



某商品房售楼处，客户正在了解楼盘信息。图/IC photo

去年11月，为维护商品房交易双方合法权益，北京发布《北京市商品房预售资金监督管理办法（2021年修订版 公开征求意见稿）》。其中提出，将先网签后入账调整为先监管保护后网签。针对当前部分开发企业挪用预售资金、导致项目经营困难的问题，该文件则明确规定当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门将全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理以保障资金安全，并确保优先用于工程建设。

此外，上海、厦门、石家庄、天津、重庆、成都、青岛等多个城市均相继出台相关政策，加强商品房预售资金监管。

据央广网消息，今年2月，全国性商品房预售资金监管的意见出台，其中明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定能确保项目竣工所需的资金额度，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。

顾云昌指出，关于预售资金如何优化的问题，涉及一种平衡，既要管好钱，让开发商将资金用到房屋建设上，还要让市场平稳健康发展，确保无烂尾楼情况。

杨红旭称，针对政治局会议中提出的“优化商品房预售资金监管”，部分城市倘若还没有从严监管的，预计将会采取有关举措加强资金监管，“而部分城市或地区，如果出现监管过紧的情况，导致开发商无法合理使用资金的，则可能会出现‘放松’监管政策的迹象。”

丁建刚表示，房企的商品房预售资金监管，必须优化、必须打通，为房企自救创造条件。此举涉及房地产的各部门，特别是金融、税务等部门，后续须尽快出台相应政策。除一线城市外，地方政府各种限制住房消费的政策，想必会在不久的将来出现一定程度的调整和“松绑”。

新京报记者 徐美慧

编辑 陈静 校对 吴兴发