房地产要起飞！重磅会议明确了，“稳”政策将全面再升级

前程无忧

这几天井喷的房地产稳政策潮后，终于又来一个重磅！
中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。
会议释放信号积极，明确保经济决心，推动稳增长加码（基建+消费+地产）。会后，预计地产放松继续。


会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。



这可以说是2015年后，中央对房地产市场坚持“房住不炒”原则不变的情况下，政策全面从之前的“压”，转变到“稳”。


从会议内容看，有几点值得关注的变化：
一：支持各地从当地实际出发完善房地产政策
如果说之前地方还有所保留的话，那么在重磅会议后，有更多的城市会发布稳楼市政策，力度也会更大。


当下房地产市场销售数据不太乐观，各地稳楼市、救楼市的刺激政策此起彼伏，不论是调控政策次数还是范围都刷新了最近几年的记录。


截止4月28日，全国4月当月累积房地产稳楼市政策已经超过60次！详细内容见附表。其中公积金政策最多接近30城发布了各种宽松政策.



衢州、秦皇岛、绵阳、兰州、大连、丽水、苏州、南宁、昆明等超过60城在4月发布了不同力度的房地产宽松政策。


从全国累计数据看，2022年已经累计接近110城市发布了出台稳楼市新政，其中包括苏州、福州、郑州、哈尔滨、青岛、广州等二三线楼市热点城市，政策内容主要是促进刚需和改善需求释放。但从政策效果上看，购房者置业信心尚未恢复，市场活跃度仍显不足。


2022年一季度各种房地产调控政策次数高达157次，2021年同期是135次，也就是说，2022年房地产调控政策次数继续刷新历史同期记录。
整体看，2022年开年房地产调控政策相比之前延续了四季度政策方向，随着信贷政策的稳定，各地房地产稳楼市政策频繁发布，最典型的政策内容是信贷首付降低、公积金政策宽松，人才补贴，购房补贴。2022年来从中央部委到地方省市，都在出台发力稳定楼市的政策。从市场看，随着政策底部的出现，市场成交的底部也逐渐开始接近。


此类政策方向大致上可以分成6类：


1：是中央部委维持房地产市场资金链稳定：中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，3月份还有多部委发布针对房地产的维持政策。


在“稳”的目标下，中央对以往过度执行的政策进行纠偏，强调对合理住房需求以及合理资金需求的支持。地方全面落实因城施策


2：是直接给予购房补贴，包括三胎政策购房优惠等。比如惠州、莱西、肇庆、泸州、合肥昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州及泸州等都有不同力度的补贴购房政策。


补贴覆盖面包括人才、农民工、新市民等。放宽落户限制，落户门槛持续放宽，争相吸纳人口，为楼市注入新鲜活力。


3：公积金宽松成为市场趋势，福州、株洲、北海超过10几个城市都调整了公积金政策。
公积金政策是各地地方可以执行的最没有成本的救市工具，除了受限额度外，商业银行贷款政策需要央行发布，而公积金政策可以各地出台政策执行。公积金额度不高，不会影响购房者投机，大部分公积金使用都是刚需和改善购房者，对于地方政府来说，选择公积金政策宽松，可以给市场释放稳楼市信号，
4：吸引人才，直接放松落户限制，比如绍兴、嘉兴和中山等城市。
5：出现了菏泽、重庆、江西赣州等城市开始首套房首付20%
6：部分城市的限购、限售政策也开始调整。


第三：楼市政策不断宽松，疫情影响大
相比往年楼市调整博弈期很长，楼市下调缓慢，本轮市场因为很多大型房企被抑制了融资渠道，叠加销售端按揭放款放缓，楼市调整速度非常快，从价格的下调速度看，刷新了历史记录。但随着政策的逐渐稳定，特别是2021年四季度来，信贷政策的企稳央行不断释放维稳信息，个人按揭房贷数据出现了止跌，对于市场来说，有望逐渐企稳，政策见底后，2022年3季度市场底部有望加快出现。


虽然信贷政策的持续宽松，放款难已经全面缓解，但因为疫情和热点城市的改善需求信贷政策依然严格，楼市的整体热度上升非常缓慢，市场依然期待更多的稳政策。预计将有更多城市加快政策调整节奏。


但需要注意的是疫情的影响，对于普通人收入对于房地产市场都有巨大的影响。


二：优化商品房预售资金监管
房地产市场预售资金监管政策趋势是什么？
2022年1月来，全国房地产调控政策密集，累积房地产调控政策次数超过200次，其中有110城市发布了稳定楼市的政策。



从预售资金监管政策看，影响相对有限，特别是资金链紧张企业，反而利好影响不大。


1：当下市场的惯例政策是“先留后用”的监管模式：购房者支付的全部购房款均为预售资金，应当全部存入预售资金监管专用账户纳入监管；在项目竣工前，预售资金应当优先支付项目建设所必要的费用；一般都是根据项目的建设进度解冻预售资金。


对于开发商来说，预售资金监管的压力整体看并不大，但对于少数资金链紧张的企业来说，很可能会影响企业整体资金链安全。但一旦松动预售资金监管很可能出现烂尾楼明显增加的现象。


2：从最近各地的预售政策变化看，基本都是有松绑有收紧，核心依然是针对信用高的企业相对放宽，针对资金链紧张的企业反而继续收紧，一方面可以释放市场整体资金流动性，另外一方面保证了购房者的基本权益被保障。


3：各地目前执行的政策基本都是按照一定建安标准预留整体项目的预售资金，举例来说，一个20万平米的住宅项目，按照5000元每平米建安预留预售资金监管，需要10个亿，所以前期如果开盘销售少，很可能卖掉几百套房开发商一分钱都不能动用。但这是保证购房者权益的合理政策，预计全国统一后只会收紧不会放松。




整体看，之前的确有部分地方执行的预售政策过严，预售资金监管后，使用难度大，但整体看，全国统一预售资金监管政策不可能是监管，对于资金链紧张企业来说，影响不大，反而是对于资金链相对宽松企业可能有一定奖励措施。


‘保交楼’是过去一年地方政策主导，导致了企业预售资金被监管过严，本次中央明确了预售资金监管政策优化，预计将有更多城市释放宽松政策，对于大部分企业来说都是利好。


从最近一系列政策看，“稳”成为房地产政策的新趋势，预计五一后，更多力度更大的政策将出现，对于房地产来说，一轮小阳春只要疫情能控制，肯定会出现了。