楼市开始“逆转”了吗？利率下降，成交不变，买房人反应不大

sanasnoz

楼市开始“逆转”了吗？利率下降，成交不变，买房人毫无反应
2022年的楼市利好不断，多种利好政策都在出台。但近期又出现了两个消息，有很强的昭示意义：1、银行房贷利率持续走低，已经到了2019年最低点。2、8个省会城市统一出台了楼市放松政策。从全国来看，30%的省会城市开启了救市模式。
就当下的楼市来看，“逆转”正在发生，并且有这两个典型信号：
一、楼市进入深度救市时刻
自从2021年下半年开始，楼市利率、房价、成交都在下行，无论出台什么利好的政策，房产下滑的趋势改变很小。第一季度，根据国家统计局的数据显示，商品房销售面积同比下滑了13.8%，细分：住宅下滑18.6%，销售额下降22.7%。



如果说因为春节和疫情的原因导致一季度成交下滑，但3月份的楼市局面依旧困难。另外，根据某线上第三方3月份统计数据显示，全国百强房企销售额同比下滑52.6%，销售面积下滑57.2%。这两个数据看来，楼市调控行动必须要进行了。
对楼市来说，想要调控楼市下滑，首先要控制的就是价格，目前房价持续下滑，最主要的就是买房人需求不足，购买力不够。根据官方通报的数据，前三个月仅仅销售了41046万平方面，销售额29655亿元，但平均房价是9552元每平米，这已经回到了2019年的水平。这个数据很不乐观，要知道这已经是央行降准、降息以后的结果，楼市成交量下滑，几乎被冷冻了，换句话说，楼市并没有被托起来。这是为什么呢？
1、百姓无可加的杠杆空间
根据最新的LPR数据，1年期的LPR是3.7%，5年期以上的LPR是4.6%，目前已经连续3个月没有变化。根据4月份贝壳研究院的数据显示，全国103个主流城市，首套房房贷利率是5.17%，二套房是5.45%，这也达到了2019年以来的最低点。根据央视信息透露，3月份苏州、南通的手套房贷利率降至4。6%。



从某种程度上看，降低利率有利于降低买房成本，激发买房人的积极性，但从现实看，买房杠杆的空间已经很有限。从城镇居民财富来看，居民70%的财富都在房子上，在过去的十几年中，个人房贷占据银行贷款余额的45%-54%之间，很显然，很多人的负债主要还是房贷，导致居民不敢消费。
2、居民储蓄意愿正在增加，买房意愿在降低。
就如前段时间所说，利率下降的同时，楼市成交还在冰点，那么买房人的钱都去哪里了呢？为什么不买房了呢？对此，央行的数据能解答这个疑问。其一、储蓄，一季度居民更倾向于“多储蓄”，这些人群占比高达54.7%，同比增加了56，但倾向于消费和投资的仅仅有23.7%和21.6%，可见居民对未来预期悲观。
二、3月广义货币增加9.7%，增速提高0.5%，M1只有4.7%增速几乎和2月份持平。
这是什么意思呢？简单来说M2就是社会上流通的货币，M1是现金和活期存款，相对来说，M2增速减少说明社会上的货币减少，M1增加，说明人们更加倾向于存款，这会导致社会上的M2货币量增速开始减少



秒懂认为，这些信号说明，疫情对大家的收入、工作造成了很多的影响，收入不确定性增加，很多人出行、工作等都受到了影响，因此有点钱也不敢消费，毕竟谁也不敢说未来的事情，人们信心不足，市场购买力不足，市场成交也会减弱。因此，这就如钟表，好不容易把时间调整、电池换了，最后发现，钟表核心组件坏了。
其二，3月广义货币M2同比增长9.7%，增速高0.5个百分点，而同期的M1只有4.7%增速，与上月持平。这是什么概念？M1是现金+活期存款，M2是M1+企业和个人的定期存款。传统概念里，M2是体现现实购买力的货币形式，M2增速大于M1，意味着定期存款越多，换言之，居民越来越偏爱存钱了，这与市场成交形成了背道而驰的趋势。
地产真正的全面调整即将全面开始。
根据诸葛找房说的数据显示，截止到4月20日，全国累计有58个城市松绑，并且这些城市已经从三四线波及到了一二线城市，调控手段也聚焦到提高公积金贷款额度、降低首付比例、降低房贷利率等方面，其中郑州的放松政策最激进，放松限贷和限购等，可见楼市现在有多么冷清。除了郑州之外，还有哈尔滨也在持续跟进，由此可见这些城市的楼市有多么的低迷。



除了放开政策，未来最重要的就是去库存，比如南宁，降低公积金和商贷首付比例，根本目的还是去库存。根据易居统计，2月份南宁二手房挂牌量超过10万套，消化周期为23.6个月，达到了2年。此外的昆明也是这样，但消化库存周期30个月，远超其他省会城市。根据东吴证券曝露的数据显示，昆明一季度住宅同比供应下降了21.9%，成交下滑了42.4%，房价下降了6%。
楼市去库存全面开始，救市6亿库存谁来消化呢？
现在就是最核心的目标：稳定楼市房价。但从表面看就是清理库存。根据克尔瑞数据显示，2月份全国库存就高达60874平方米，同比增加了5%；全国三四线城市去除库存时间平均23个月，去库存风险比较高；二线城市去库存周期是18个月，虽然高出了12个月的时间，但风险不大，在可控范围之内。目前只有一线城市的库存刚好在12个月。
秒懂认为，现在的楼市库存主要是销量不景气引发的。但房子卖得不好，这会影响到地产上下游的发展，甚至影响很多参与者的利益。毕竟，房子从设计，盖房，买房，销售，使用，涉及到了建材、装修、家居、中介等二十多个行业，如果任何一个没有跟上，就可能会导致整个行业受损。因此，在这种背景下，会有越来越多的城市进入救市的行列。
但还有一个关键问题，人口拐点到了，秒懂最近也写过关于人口的文章，其中2021年全国27个省会城市中，13个城市在增加，14个城市依然进入了负增长的时段。此外，再加上各种疫情风波，导致人口流动比较大。
秒懂认为，现阶段楼市开始逆转，救市的城市也在增加，但那些人口增加，产业活跃的城市房价该涨还会涨，那些人口外流，没有支柱产业的城市房价救市也是于事无补。因此买房一定要选择好城市。