冰火两重天！楼市分化，开始了

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作者：六土

4月25日，天津和杭州同时进行今年第一轮土拍，南北两大城市呈现出“冰火两重天”的奇异走势，什么原因导致完全不同的结果？又对楼市有着怎样的指引？

01

2022年的土拍是在市场一片看空之声拉开帷幕的，时间刚刚进入2022，恰逢中国房地产市场正在经历历史上最严的调控，一场面对房地产开发企业、商业银行、购房者的全面政策收紧正在一步一步推进。

从历史上第一次的“三条红线”“两道红线”，到“二手房指导价”，再到房地产税的高度预期，房地产市场正在经历8年来最低迷的阶段。

在这种大环境下，重点22城市中已经土拍的城市，整体看市场处于低位运行。

02

先看看最先开始土拍的五个城市情况。

2月16日，北京打响2022年集中供地“第一枪”，首轮集中土拍溢价率,不足8%，一批次供出的18块地，底价成交的占50%，其余的9块还有一块流拍的。与去年火热场面相比，今年真的是比较冷。

此后，福州、厦门、青岛、合肥4城也陆续完成了首轮集中供地。

从土拍热度来看，5个城市整体热度仍未回归，土拍热度虽较2021年第三轮收官时有所回升，但整体溢价率仍处于低位，表现最佳的合肥首轮溢价率11%仍较2021年首轮27%的溢价率低16个百分点。

而除了合肥、厦门热度有所回温，福州、青岛等地土拍热度仍充满凉意。 



不过2022年首次土拍与去年最低迷的第三次土拍相比，整体上却有所回升。溢价率最低的青岛也在2%以上，合肥明显回温至11%。

但是这究竟是市场回暖所致，还是政府应对所致尚有待观察。

例如青岛2022年一批次是自实行“两集中”以来供应和成交最少的一批次，无论是从面积还是总价，成交总价不及去年第一批次的四分之一。

由于去年土拍持续走冷，多地政府限制土拍地块数量，放出更多优质地块供市场选择，是导致溢价率提升的一个因素。



热度明显回升的合肥、厦门就有政府调控的痕迹。合肥放出了滨湖科学城，成为最热门板块，5宗地块参拍房企数量均达到10家以上，部分地块更是达到20家。

厦门拿出了岛内的地块，而岛内地块均溢价成交，其中2宗触顶摇号。各个城市好的地块显然拉高了溢价率。



从流拍率看，分别出现了不同程度的下降，厦门、北京降幅明显，而福州则维持不变。这也与地块数量和质量息息相关，应该说政府吸取了去年的一些经验。

从各个城市来看，合肥出现了高溢价和流拍共存的态势，市区和外围地块冷热严重分化。厦门优质地块推出较多，市场热度有回升。此次推出地块整体较优质，岛内地块供应明显增加，半数地块位于岛内。

而青岛则市场冷清，供求量大幅缩减。3月18日，青岛市2022年第一轮集中供地落幕。最终实际出让15宗地块，1宗地块流拍。

在成交的15宗地块中，3宗地块溢价成交，12宗地块底价成交，福州热度较去年三批次进一步降低。

北京虽然供应大幅缩减，只推出了18个地块，但仅有9个地块成交，市场热度仍较去年三批次只是略有回升。



3月以来，各地陆续开始放松的房地产政策终见成效，到3月底本年度第一个未出现流拍的城市出炉。

3月30日，重庆中心城区2022年第一批次集中土拍共计推出13宗商住类地块，涉及重庆主城7个区域，经过2个多小时的激烈竞拍，13宗地块全部成交，平均成交楼面价约7254元/㎡，成功夺地的房企共13家。

进入4月以来，22个重点城市又迎来密集土拍。

4月8日成都共50宗涉宅用地，44宗地块成功出让，其中28宗地底价成交，6宗地达到最高限价进入“抽签竞拍”，6宗地块流拍。在微妙的外部环境下，成都房企拿地更为谨慎，主城优质地块被追捧，近郊不太热门或是操作起来有困难的地块被舍弃。

6宗触及最高限价的地块位于主城的成华区、武侯区、高新南区以及天府新区，均为生活氛围成熟、城市配套完善的优质地块。

而此前被看好的三圣乡108.8亩地块因无人应价流拍。该宗地是此次土拍中清水房限定价最高的一宗，达32000元/㎡。主要原因是价格与周边相比没有优势，且总价较高。

4月12日，长沙在多轮宽松政策刺激之下，本轮土拍所有土地全部成交，总体热度有所回暖。22宗地块全部成交（或熔断），总面积约1788.48亩，其中滨江、洋湖2宗熔断，共3宗溢价，19宗底价成交，溢价率2.6%。



但是市场从来都是“几家欢喜几家愁”，并非政策宽松就能取得满意的结果。

4月22日南京迎来2022年首场集中性土拍。共推出20宗地块（包含2宗商办用地、1宗商住混合用地），最终成功出让14幅地块，6幅地块因无房企报名而流拍。

而2022年天津首场集中土拍更是以“透心凉”的姿态落下帷幕。

4月25日第一轮集中土拍推了30宗，未曾想土拍前，尚未等到保证金截止时间，官方就发布了15宗停牌地块公告。剩余的15宗地中流拍9宗，成交6宗，5宗地均为底价成交，只有1宗溢价，溢价率为15%。

与天津相映成趣的是同一天土拍的杭州，可谓市场火热。2022年4月25日杭州首轮集中供地结束，总共揽金826.75亿元。60宗地块中，除1宗流拍外，36宗直接成交，23宗封顶转线下竞价。最热门的地块奥体博览中心单元共有34家房企参与竞价，其中24家进入摇号。最终中签率只有4.2%。

综合土拍的溢价和流拍情况来看，杭州的一级市场最为健康，长沙和重庆做到了全部地块无一流拍，其市场表现要好于其他城市。

03

土拍除了要看溢价率，流拍率外，还要看到底是什么性质的开发商在拿地，国企、央企拿地，多少都有托底的意味，民企拿地则说明市场更为健康。

北京土拍是清一色的国企兄弟们，在土拍现场甚至出现互相谦让的现象，福州的土拍更完全是国央企托底为主。

而成都从去年“双限地”集中土拍开始，国企、央企已经开始接力民企成为了拿地的主力军。此次成都土拍虽然吸引了众多房企参与，但大型国企、央企才是这场“角逐”的主要参与者，其中中海拿下3宗地，保利拿下2宗地。

重庆土拍，从企业角度，拿地的房企除了清一色的央企、国企等开发商外，龙湖是拿地最积极的民企。



长沙本次土拍，华润、中海、旭辉、招商等知名房企继续深耕长沙，还有多宗地块由本土国企、城投公司、平台公司拿地。

主城区的熔断地块吸引了保利、建发、龙湖等品牌房企，本土房企润和也有参与。本土企业中，湖南梦想置业拿下2宗岳麓区地块，总价27.4亿元，顺舟地产、雨花城投以及红星实业均有所斩获。

可以看出，与其他城市不同，虽然央企、国企仍是主角，但是民企、本土企业也不甘示弱。

杭州土拍与其他城市有所不同，杭州的民营房企十分活跃，“国进民退”未能上演。

杭州民企仍拿地占比38%，本土房企坚定深耕，滨江、绿城、大家、众安等房企表现亮眼。这也说明杭州的房地产市场活跃度很高。反而是外来房企的“声音”少了不少。

04

回看这4个月来不同城市的土拍，可以看出哪些趋势？

1.各个城市纷纷拿出核心区域的“好货”来吸引买家。但是成绩仍然不尽人意，未来“好货”只会越来越多。

2.鉴于目前状况，有可能会参拍门槛降低，多重举措降低房企压力。接下来，地价调整将成为聚焦热点。

3.大部分城市土地市场持续萎缩，地方财政受压。尽管一批次已采取了更为积极和灵活的土地出让政策，市场依然难见起色。

4.“国进民退”仍是房地产市场的主流。国央企才是最大的赢家，从侧面说明民企在资金层面，并没有完全解困，并且短期市场看，仍有压力。

5.南热北冷的现象延续，城市间冷热分化较为严重。



6.房企未来拿地对资金实力、市场预判、决策能力的要求大大提高，企业之间也会出现分化。

7.地价遇冷、土地交易遇冷的情况大概率还会继续，土拍市场受到楼市影响，全面进入存量竞争时代。

8.随着市场的回暖，国企、央企一家独大局面可能会被打破，由于财政需求的原因，未来土地市场可能形成“国央企+品牌民企+本地平台企业”三足鼎立的格局。

9.土拍如果持续走弱，会对房价的走势产生不利影响。目前的房价是阴跌态势，即房价长期持平或涨幅微弱，市场感觉不到下跌的痛苦和恐慌，但实际价值在不断缩水。土拍走弱会强化这一走势。