楼市亮出“底牌”，有一种预感越来越强烈了

arrarpetahack

对楼市评论，笔者一直不主张不根据事实和方向地妄加评论，也反对“你好我好，看似说了一堆，看完之后又感觉什么都没说”的中庸之言，既然读者花了时间，那起码能从中看到一些有价值的东西，本文正是基于此。
直入主题。
有粉丝问我，现在的房子还能买么？我手中有几套房子要不要处理掉一些？其实，对于这样的问题，房君几乎每天都有收到，如果我要直接回答结果，他们可能仍旧半信半疑，他们实际上是想听听原因分析。本文就来试着回答一下这个问题，但前提是要弄清“楼市的底牌”到底是什么？
很多人都说，中国的楼市就是政策市，这其实是共识。如果说，在前些年我们还看不太清楚的话，那么，在这两年其实已经呈现出答案，特别是近一年多时间以来，串联起来的楼市政策逻辑已经透露出“底牌”。



“底牌”是什么？
远的不说，就拿2022年以来这段时间来说，在前4个月，包括央行、统计局、银保监会、证监会等部委以上对房地产的表态就超过了40次。主要透露出3大方面的信号：
1.要积极化解房地产企业风险，“出清”行业风险。从恒大出险以后，不断有大型房企债务暴雷，出现楼盘停工和逾期交房，对金融系统风险和社会民生稳定产生不可忽视的影响，所以，包括业务主管部门和“一行三会”不断出台融资开闸、提供并购贷、支持合理住房需求等维稳措施，化解房地产企业风险，说到底就是为了对此前调控产生的“阵痛”进行适当弥补和纠偏，达到行业风险逐步“出清”的目标。
2.促进房地产业良性循环和健康发展，发挥稳宏观经济大盘的作用。前半句是多个部委的一致表态，后半句是住建部对2022年楼市的定调。



什么是良性循环和健康发展？很显然，过去的房地产行业发展主要依靠“高杠杆”来撬动，让人们的预期越来越高：房企可以无限从银行获得资金，撬动土地市场杠杆，地价越来越高，而购房者可以从银行获得大量贷款，什么消费贷、经营贷等等，房价再高，都有资金源源不断进入楼市，房价带动地价，地价反作用房价，这明显不是健康的行业发展逻辑。那么，未来健康的行业发展逻辑是啥？
一是，降低对土地财政的依赖。从集中供地模式可以看出，相比土拍溢价率动不动就百分之几十的情况，现在顶多15%，事实情况是，更多的土地底价成交，甚至流拍，说白了，以后主要不指望这个发工资了。以后财政主要还是依靠实体经济，实际政策也是如此，这两年的历次降准释放流动性看，每次无一例外地都是提到支持实体，抑制资金进楼市。
二是，房地产市场将长期进入“新常态”。对于这一点，笔者不敢妄言，用被民间誉为“最懂经济的市长”在前一段视频采访的预判来说，未来房地产市场将进入一个什么样的“新常态”？



在黄老看来，将有几个变化：1.全世界的房企负债率没有超过50%的，我们已经到了80%、90%，未来5-10年，我们的负债率会明显下降。原因在于当地价、房价、市场失去高速增长后（过去二十年翻三番、四番），当市场萎缩后，这个高杠杆的负债就不可持续，目前70%的目标也仅仅是阶段性的，未来会降到50%，甚至40%。2.开发商数量会大幅减少，老美现在造房子的开发商只有500多个，而我们有9万个，未来10年有1万个不得了了，要么自己关闭，要么转行注销等等。
3.以后是根据市场实际情况来开发，不是造100万平米，就卖100万平米的大周转，以后就是造50万平米，其中有25万平米当商品房卖掉，有25万是商业性的租赁房，就变成商住、长租公寓，商住两用，负债率下降，通过租金去发行ABS债券，资本市场的债券就来了，覆盖一半的资本，然后银行贷款造房子、卖房子又产生一半资本，就变成了一个均衡。这些方面都是我们未来房地产的“新常态”，我们没必要担心目前房地产调控的“阵痛”，恰恰是房地产的拐点，拐点之后，就是我们房地产进入良性循环的开始。
这一点，在国办4月25日发布的《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》中也可以看到，全文一字未提商品房消费，而是把重点放在了扩大保障性租赁住房的供给。我们要看到这其中的微妙变化，翻译成白话，未来商品房市场蛋糕没那么大了，会保持一个商品房和租赁市场的动态平衡，真正实现房住不炒。
3.发挥稳宏观经济大盘的作用。特别是受到这几年特殊事件的影响，经济发展面临前所未有的压力，房地产应该肩负起应有的稳经济重任，据媒体不完全统计，目前起码有超80座城市在不同程度放松楼市调控，促刚需和改善需求释放，稳住购房消费端。所以才有了央媒经济日报4月20日的《发挥稳楼市在稳大盘中的作用》的文章，这与住建部在今年工作部署中提到的“努力稳定宏观经济大盘作用”说法是一致的。



那么，这是全部的“底牌”吗？
相信关注楼市的朋友还注意到近期的一则消息。
4月25日，全国人大法工委经济法室岳仲明主任重提2021年10月份通过的房地产税改革试点决定，并表示将按照“先行先试有序进行，积累试点经验，形成制度成果”。



我们知道，由于目前楼市受到突发事情的冲击比较冷，相关部门也表态暂缓房地产税改革试点，那为什么现在又重提呢？很显然，这项工作不过是由于特殊原因有所放缓，但工作还是在有序进行，只待市场复苏。可以看到，房地产税这张“底牌”终究还是要打出来的，也可以称之为“王牌”，一来，为地方提供税源，降低对土地财政的依赖，二来可成为稳楼市的长效工具（市场冷就少收点，市场热就多收点）。



所以，整个信息串联起来，我们有一种预感就越来越强烈了！
这种预感，并非是“非涨即跌”的随意臆测，起码包括以下几个方面：
第一，短期来看，房地产的政策面持续放松是没有什么大问题的，包括限购、限贷、限售、限价等等，都得逐步放松。为什么说是逐步的呢？一方面收紧这么久了，怕放松太多市场不好把控，另一方面，逐步试水有利于给予市场预期，如果达到了回暖的效果，后面的招就不用了嘛，毕竟这玩意还是有后遗症的。
第二，但从中长期来看，房地产市场进入“黑铁时代”已经毋容置疑，这杯羹越来越难分到，无论是房企，还是购房者，很多人可能从中退出市场，只能留下一批优质的开发商，一些不注重品质和售后的开发商、高杠杆开发商终将从人们的视野中消失，在未来，房企的护身符不是规模，而是品质、口碑。房子，对于大多数玩家而言，将不再是只赚不赔的买卖，不仅是三四线以下城市的房子，即便是在大城市，其非核心地段非优质教育资源加持“老旧房”也将是有价无市，变现不易，更别说保值了。
第三，房子在精不在多。有粉丝问我，现在还能不能买房呢？如果是以前，我肯定是直接给答案了，而现在呢，房君还要问一下，“您已有哪些房产？”，说直白点，现在要做资产配置了，因为前面我们已经提到，房地产税开弓没有回头箭，无论是发达经济体，还是我们所面临的趋势，都是确定的。所以，我们不要一听说楼市放松了，购房资格也突然有了，头脑一热又买上了，而原来在手上的老旧房还没处理掉。房君多次提及，普通家庭有两套好房子就足够了，不要贪多，如果把所有财富都放在房子上，搞个十套八套的，这无异于自找不痛快。



第四，最后一个关于房价。这是一个无法回避的问题，但确实也没人能预测到具体数据。只说一种思路。首先，从发达经济体看，房价不仅跟人口有关，更跟货币有关，像老美城市化早已经超80%，但经过2020年那波天量货币超发后，一年均价都涨了20%以上，所以，未来我们要紧盯货币这个因素。
其次，我们眼下又不能与老美看齐，原因就在于我们很多地方的房价在过去一二十年涨得太多，说白了就是有泡沫，一个四五线城市房价卖2万、3万，是梁静茹给的勇气吗？因而，在泡沫化的基础上对标别人的货币因素，这显然是不客观的，也不现实的。对此，笔者的态度是，先合理化，然后再谈正常化。
最后一言以蔽之，房住不炒不是口号，要深深地印在我们的脑海中、行动里，自住挑挑品质、口碑房源，其他的需求该憋住就憋住，看看戏无妨。请记住一句话，过去是越限越买，未来是越放越不能买，适用城市选择、也包括板块敲定，更包括房源。
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