楼市：注意！供需关系越紧张的，越有穿越周期的产品能力

sanasnoz

这是“星叔房谈”带你买房的第5年，11次成功判断各城市楼市波动，目前已为8000多人提供买房最佳解决方案。星叔属于实战派，只说对你最有用的操作和建议


文章来源星叔房谈微信公众号｜可提问并学习更多楼市买房干货


提问：新人，星叔我是在江苏张家港，请问下我现在二环内东环路一套房子172平，市值340万，父母在城西一套房子174平，市值340万，一套老城区145平，市值190万，近郊一套别墅价值450万，都没有贷款，我如何把房产重新配置达到舒适居住和投资的目标，如果把近郊别墅换到市区，相同的价格和资源，换新的联排还是换十几年老的独栋
回答：1.如果考虑自住舒适，可以出手近郊别墅置换到市区，但是不建议买太老，后期转手困难，可以考虑联排新房。


2.你有一定资产底子，但不要错配资源，一来充分挖掘家庭的资产潜力，二来调整一些之前房产资产，本质上让资源价值最大化。
房产配置要不断优化，房价未来的两极分化是必然的，地区之间会两极分化，城市内部也会出现两极分化，优化持有的房产确实有必要。


从投资保值的意义上，张家港三线城市也不是不能涨，而是跟随上涨，一二线如果房价大涨，三线城市也会有波动。
但这种价值波动来自于“比价原理”而不是实际价值，特别是以后受到产业、人口的影响，三线城市的房产价值自然会打个问号。


总体上，三线城市买房，有可能是涨1年、歇4年，资金效率不高，还得把握好时间节点才能享受到收益。这与一二线中心城市的房产收益和安全性不可同日而语。


所以投资来说，我建议你重仓不适宜全部放在张家港，毕竟城市能级有限，决定了以后的升值空间。
张家港保留2套好的自住就可以，其余不住可以出手，然后向高能级城市打。一线城市推荐上海和深圳，二线城市推荐南京和杭州，优先买一线，买完有多余资金可以继续买二线，采用组合打法，提升资产包的整体质量，未来价值最大化。




提问: 我16年来上海，刚满购房资格，目前考虑孩子后面念初中，所以准备出手黄浦那边92年的房子，交通医疗教育配套都好，近60个平方，10万一平，3楼黄金楼层，就是朝向为北，所以相对便宜，小区刚整治过，老小区中相对可以，还在纠结，二手房核验会不会过段时间降价，目前适不适合买。
回答：你好，现在上海行情趋于稳定，如果有置换需求，是可以买的，下半年可以慢慢淘笋。

首先从大周期来看，整个上海的行情差不多已经接近尾声。


如果是纯投资的需求，可以关注两大品类。
第一种是有价格洼地的，大家都知道房价是轮动的，并不是一涨到底的，它有先有后。
像宝山、嘉定、松江，大部分都没有怎么涨过，所以第一种可以买价格洼地型，前期没有涨过的。

第二种就是买价格已经涨过，但是具有穿越周期的能力的。

总体来说，现在对于买房投资客来说，时机比起一两年前来说肯定是差一点。
但是放到整个大中国的周期来看，如果主场在上海但是不买上海，其实有点可惜，因为其他城市也不见得比上海好很多。




能穿越周期的就几种品类：供需关系比较紧张的，比如说中环附近的次新小三房；
或者带一个双学区二梯队，然后又能兼顾自住的、总价段比较好的房子，也是中环内左右的这样的一个房子。

注意，供需关系越紧张的，越有穿越周期的产品能力。




提问: 你好星叔，自从关注了星叔，对房产有了新认知，考虑优化房产配置，希望能得到专业解答，目前房产持有及家庭情况如下：
1.我在北京东四环工作，居住燕郊（日通勤3小时左右），我老公目前工作在北京怀柔工作日住怀柔，周末住燕郊（工作地不稳定，近两年在北京）。现有贷款（年供贷款约5W），无其他欠款，无存款，家庭年收入约29W，目前有一女3岁半，暂无二胎准备，家人都是燕郊户口；
2.2017年在临深惠州大亚湾买了首套两房77平，房本夫妻共有（约100万购置，一手电梯房，2019年收房，精装房空置），现在卖掉会小亏，到手约55W；
3.2020年买的燕郊老小区两房76平，房本我老公名下（约150万+购置，二手步梯房三楼，2004建，住宅用地2045年到期，去年简装今年已入住），目前打算持有2年后出手，现在出手的话，到手约90W。
4.燕郊同小区父母住一室一厅（已购单位福利房），四川绵阳三房两厅（已购单位福利房），这两套都是父母的养老房，两边住，帮忙带孩子，燕郊一室一厅可出手（老人目前不赞成），到手约80W；
问题：
1.目前考虑孩子教育、自住、投资我应该换哪里的房子？
2.因都是燕郊户口，如果还买燕郊，买哪个小区的房子适合长持，希望孩子长大后还可以出手置换她喜欢的城市。
3.如果买北京，我社保及个税均缴10年，公积金近3年才缴，每月960，我们的预算（145万、225万）和流水可以买什么位置可以抵御通胀。
回答：你好，其实你的问题最优解就是买北京，买房就是买城市，选对了城市，你的这些需求自然就迎刃而解。

你目前持有的这些资产都不是很优质，从城市角度来说，环京除了燕郊自住可入，其他都是流动性差，风险高，没有接盘侠的”不动产”。
这类环京地区,楼市皆属跟风型的,只有北京楼市出现大行情,才会跟着大涨，所以投资来说确定性并不高。
惠州大亚湾，新盘供应量太大，属于临深坑地。
所以从优化资产和置换角度，我是倾向于你出手这些劣资资产，尽早置换到北京，而且现在买北京的时机也非常好。

目前一线城市还没有大Z的就只剩下北京了，所以比价效应很好。根据现在的市场情况看，北京显然是比较温和分化的。
因为北京的房价现在还相对比较稳定，除了一些热门板块和学区房，其他都还比较平稳。
比如海淀的万柳，中关村、五道口、上地的学区房回暖，朝阳区，像望京板块也在抬头，亦庄，通州，这些板块成交都还不错。

深圳，广州，上海过去一年已经结束行情，相对而言，北京的房价，我觉得跟深圳比，已经算是低估了，要知道北京的需求很强，购买力也比其他深圳广州要强。
所以，我很看好北京未来1-2年的市场，可以趁着2021年的时机关注入手。

根据你的情况来看，我是建议把首付预算拉到225，因为你们有过贷款记录，所以买北京属于二套，首付会变高，那么预算越多越有利于你们选筹，总价400+以内，建议买东五环地段地铁两房。




提问：星叔，现在房价太高，买房还要还贷压力大，租房感觉更有灵活性一些，压力小，也可以住的好，你觉得现在是买房好还是租房划算？
回答：我的看法是，当你有能力买房的时候就抓紧买，当你能触摸到即将要买的房子的时候你就要买。


不是买房的人把买房这件事看得很功利，而是不买房的人往往把买房这件事看得很功利，他老觉得房价会跌。如果为了生活的话，那房价涨跌跟你有什么关系，你买了房是要过日子的。


你说我压力大，你压力大就对了，你才多大，你年纪轻轻一点压力没有合适吗？等你四五十岁的时候跟别人说，我年轻的时候也没什么压力，比较平淡，那你觉得有意思吗？


往往是那些年轻时候吃过苦的人，老了以后才能讲很多故事。生活的本质就是吃苦，而不是享受。




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