楼市出现“政策底”，三四线仍会惯性下跌，警惕炒房客这几种操作

sanasnoz

近期楼市利好不断，全国各地放宽了购房政策，降低了购房门槛。多数城市已经降低首付比例，降低贷款利率，提高公积金贷款额度等。据称，在限贷方面，南京将执行“认贷不认房”，即贷款结清后再购房仍算首套；4月18日，江苏省盐城市调整住房公积金贷款政策。其中，家庭成员均符合贷款条件的，贷款最高限额由40万元调整至60万元；仅一人符合贷款条件的，贷款最高限额由20万元调整至30万元。据《证券日报》记者了解，郑州市内部分银行已将二手房的首套房贷款利率下调至4.6%。



购房者发现，虽然近期连续出台这么多利好政策，尤其是央行也发出强烈信号，声称房地产是实体经济。从政策面分析，已经出现了“政策底”，政府不希望房价下跌。但是，在三四线楼市仍然会延续下跌的行情。这是为什么？
第一，三四线城市人口外流严重，供需出现失衡
近几年，随着互联网等行业的兴起，以及企业转型和疫情的影响，三四线城市人口外流严重。包括临近毕业的大学生和普通的打工者，除了少数考进体制内的留在本地，其他的人员多数选择去外地工作和生活。如果有能力购房，就会选择留在大城市，很多家庭卖掉县城的房子，用于在外地购房的首付。所以，三四线城市空置率越来越高，供需失衡，二手房更难卖掉了。



第二，，购房福利减少，农民进城买房意愿不足
2018年以前三四线城市房价异军突起，很多县城的房价追上甚至超过二线城市。就是因为棚改货币化和大型房企进驻的缘故，导致炒房客囤积优质房源。进城农民购房也在增加，因为结婚或者孩子可以落户并且上学的原因，再说，在城里买楼既可以升值，又能找到适合的工作。现在，随着教育体制改革，学区房在弱化，县城的工作难找，养房成本也在增加。很多农民购房意愿不足，甚至有人想卖掉城里的房子回到农村。



第三，房价仍然偏高，百姓期望房价下跌
虽然现在县城的二手房出现有价无市的现象，房价也出现下跌的行情。但是，多数县城的房子还维持在10000元/平方米左右，一套普通住宅需要上百万元，百姓依然感觉房价太高。即使出台降息、降低首付的政策，每月的还贷金额和养房成本，让他们望而却步。所以，在诸多利好中，还是希望房价下跌到能够承受的价位。很多人在等待和观望，如果日后出台更为亲民的购房政策，百姓还会选择买楼。



所以，2022年上半年三四线城市还会延续惯性下跌，多套房子的家庭也在尽快卖出手里的房子，换房的家庭也想卖掉旧房，逢低买入黄金地段的优质住宅。因此，对于刚需购房者来说，也许是购房的好机会。但是，要防止炒房客，他们不会坐等房价下跌，会利用其他方式操作卖楼，获取暴利。
01，宣传房价暴涨，然后让购房者高位接盘
当前出台政策性利好，也是为了稳定房价，规避楼市风险。千万不要相信炒房客说房价要上涨的宣传，以前那种大涨的市场很难再出现。当前房产过剩，空置率很高，百姓盲目购房和投资的比例在减少，多套房子的家庭在卖出。所以，不能听信炒房客的鼓动，不要投资房产，否则，就成了炒房客的“接盘侠”。



02，交易不规范，把风险转嫁给购房者
不要贪图低价房，买房的时候多咨询相关部门的工作人员，他们掌握房子准确详细的信息。现在在网上查询资料也很方便。首先不要把房款存到个人账户，要存到相关部门开设的专用账户；二是购买二手房一定要看房本的名字是否本人，保障自己的合法权益；三是不要购买高价房号，不要贪图便宜的房子，把资金安全和房子的质量放在第一位，防止炒房客转嫁风险。



03，不要相信炒房客的承诺，防止上当
多数在三四线城市的炒房客，都是2018年前后跟随大型房企入驻到三四线楼市，他们把房子买完后，基本上不会再回来。所以，如果购买二手房的时候，不要留下“尾巴”。必须办理产权证，而且，要详细核查房子是否抵押贷款、有没有产权纠纷、是不是欠缴物业费等？不要相信他们的承诺，一旦出现问题，购房者将会承担全部的责任和损失。