楼市正在加速回暖……

sanasnoz

转眼间，四月份已接近尾声。往年这个时候，楼市“小阳春”正红红火火，而今年则明显冷清许多。


不过，和去年底今年初相比，现在市场气氛似乎又不大一样了。


明源君认识的一位深圳地产销售，前年从某大型经纪公司出来自立门户。今年初发现他朋友圈已经不再发房源信息了，天天吆喝着代办落户及学历提升。一打听，原来市场不振，叠加疫情影响，已经被迫关掉店铺了。


而这段时间，他又开始活络起来。整天刷屏新房代理和二手房买卖业务。没错，他又回来了。他告诉明源君，最近带看和成交数量逐渐多起来了，个别二手房业主还开始反价了。虽然还是做得很辛苦，但比年初的时候还是有信心些。


当然，这是单个城市单个个体的案例。目前市场分化严重，不同城市甚至同个城市不同区域都可能存在巨大差异。不过，据明源君观察，无论是个案，还是整体数据都显示，宽松政策的连番轰炸下，一些局部市场已经企稳回血了……

这一轮的调控松绑

给楼市带来了什么？

开年以来，各地楼市松动政策接踵而来，且政策力度还在持续的加码中。


1月份率先调控松绑的城市，包括青岛、福州、北海等地，主要以提高公积金贷款额度、下调公积金首付比例、发放购房补贴为主。


接来下的2月份又有一批城市跟进，包括南昌、重庆、南昌、赣州、温州等。商业贷款首付比或房贷利率下调，并有城市开始撕开限购的口子。


进入3、4月份，各地松绑力度进一步加大。统计显示，几乎每天都有1个或以上的城市宣布放松。尤其是3月1日“郑州19条”政策出台，打响了“一揽子松绑”第一枪。取消限购、限贷、限售等政策开始频繁地出现在各个城市的文件上。热点城市如苏州、南京、佛山等相继放松限购，上海也在本月14日宣布临港新片区人才认定的工作年限从一年调整为3个月。



据不完全统计，截至4月20日，全国已有超过85个城市进行调控松绑。


不难发现，因城施策之下，这一轮的调控放松呈现出参与城市多，“工具”多样化的特点。


一方面，从三四线城市到省会城市，从强二线城市到一线城市，都在轮番上场，口子也越开越大。


另一方面，政策多举并下，包括公积金首付下调、公积金贷款额度增加、购房补贴、税费优惠、房贷利率下调等，部分地区还叠加了取消或放宽限购限售限贷等政策。


目前，四月份已经接近尾声，部分地区的放松政策落地已有数月之久，市场反应究竟如何？

市场分化严重

部分城市已企稳回升

对调控放松带来的影响，既不宜过度乐观，过度悲观显然也不合适。从数据上上看，目前市场分化非常明显，各地表现冷热不均，并没有重现过去那种全国性大行情，但局部地区还是出现了回暖信号。


一、宏观层面，一线及强二线企稳信号较明显


从前三个月的数据来看，3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点，其中北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.8%，广州下降0.1%；一线城市二手住宅环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点，其中北京、上海和广州分别上涨1.2%、0.4%和0.3%，深圳下降0.3%。


二线城市新建商品住宅销售价格环比2月份持平；二手住宅环比下降0.1%，降幅比2月份收窄0.2个百分点。


三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。

来源：国家统计局

自从一月份以来，商品房及二手房的销售数据整体呈回升趋势。


以北京为例，在普遍低迷的市场环境下，北京的表现可圈可点。去年六月份以来，受房地产下行的影响，北京的二手房成交量明显回落。今年，随着房贷利率下调，银行放款提速，信贷回暖等利好影响，二手房交易市场在三月份企稳回升。当月，北京累计成交二手房17085套，环比上涨107%，创下近8个月来的新高。

来源：中原视点

四月份虽然还没完全结束，但从目前来看，市场热度比上个月更高。以上周（4月18日—4月24日）为例，二手住宅共成交4067套，较前一周环比上升15%。新房也成交了超1300套。无论是新房还是二手房，成交量都达到今年的高点。
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另一个一线城市上海，在今年春节就已经走出“独立行情”，一二月份的新房及二手房数据都一片大好。不过，三月份下旬疫情爆发，楼市也受累停摆。


二、中观层面，多地调控松绑后市场形势好转


对于目前调控放松的效果，市场上的声音呈现“多空博弈”的状态，有人坚决看好，也有人坚决唱空。可以肯定的是，政策松动还是释放出一部分购买力。


以郑州为例，3月1日郑州“19条”出台后，市场虽然仍然处于低位，但较此前有明显起色。
克而瑞的数据显示，当月郑州单项目月均到访量和月均流速分别达到了325组和20套，较1月低点增长1倍有余；二手房带看量5万余组，环比增长140%。


再如青岛，国家统计局的数据显示，在2月份之前，青岛新房已经“四连跌”，且在1月份达到最大跌幅0.4%。到了2月份，新房出现止跌信号，价格持平上个月。
次月，青岛即墨率先取消5年限售，改为2年限售。随后关于青岛全面放松限售的消息沸沸扬扬。虽然没有实锤，但当月的市场却是实打实的给了面子——3月新房价格首度由负转正，实现0.2%的涨幅。


三、微观层面，局部市场火爆，再现千人抢盘现象


虽然大部分地区的楼市仍在低位盘整，但是一些地区也出现了局部火爆的现象，前几年才有的千人摇号现象，在这么冷清的大环境下显得异常抢眼。


以苏州为例，3月21日苏州狮子山的一个项目推出首批341套房源，吸引了2097组客户摇号，中签率只有16%；隔天苏州工业园区的一个项目线上预约，同样吸引了一大批客户抢购，摇号中签率仅29%。
项目的火爆超乎了令许多人看呆了。就在前一个月，苏州市场还处在冰封期，成交较1月份环比下滑45%。三月份突然暴力拉升，截至3月26日，苏州成交量环比上涨67.4%，领涨二线城市。


这里的一个重要背景就是，三月初的时候，苏州首套房贷款利率下调至4.6%，达到苏州近五年的的最低位，在全国一二线城市当中也是最低的。
类似的，福州、广州等地也出现了不同程度的回升。


四、市场分化严重，但最差的时刻可能已过去


虽然局部有所回暖，但整体上还是分化非常明显。
比如3月份虽然回血的地区不少，却也有一些区域仍在继续下行，比如西安、徐州等地。


虽然，政策传导到市场有时间差，每个城市松绑的时间及力度不一样，基本面不一样，也都会影响购房市场的走势。


最近常常有人将现在政策环境跟2008年相比。
2008年，四万亿、连续5次降息降准、购房最低首付2成、普宅契税下调至1%、支持房企融资等一系列利好，催生了楼市的火爆局面。


然而，这一轮的大环境与以前极大不同。


先说政策。
一方面，调控的目的，仍是稳定市场。大跌或大涨，都不符合“三稳”的原则。政策工具很丰富，但并不是全都能用，也不是所有城市都能用。


截止目前，绝大部分城市的松绑政策都顺利落地了，但是也有部分城市再现“一日游”。比如广州，最近两个月，广州楼市已经上演两次乌龙。先是传言“广州二手房贷可以不用参考指导价”，随后很快被住建局打脸；而后是四月份放出的接力贷被叫停。给那些对楼市全面松绑抱有幻想的人泼了一头冷水。
其实，除了广州外，前不久燕郊的两成首付政策，出来一天也被叫停了。


这说明，因城施策之下，各地的调控是可以“因地制宜”的，但底线仍然不能动摇。


另一方面，松绑的目的，是更好的为了满足刚需及改善购房需求。
去年底，银保监会提出，现阶段要重点满足首套房、改善性住房按揭需求 合理发放房地产开发贷款。住建部也提出，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求。
今年的2022年政府工作报告中再度提出，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。因此，当前要支持的是“合理住房需求”，也即刚性需求、改善需求。这也是为什么，不仅首套房上车条件在降低，二套置业也得到真金白银的支持。


换言之，现在的宽松，是有条件的、精准的宽松。


再者，当前市场面临的不确定因素较多，特别是疫情反复，对于市场影响也非常大。


综上，随着信贷支持力度加大，购房成本下降，楼市准入门槛放宽，部分原来被压制的购买力将会释放出来，行情大概率会比去年好。但全国性大行情很难再现，房价大幅上行的情况也不可能出现。对于刚需改善而言，眼下不失为购房时机，对炒房者来说，属于他们的时代已一去不返了。