楼市“逆转”？两个二线城市先后放开“限购”，释放什么信号？

arrarpetahack

4月的楼市，在多数人都捂鼻撤退的节骨眼上，还是有不少人抱着楼市这块“臭豆腐”不想撒手，背后原因不外乎一点：时隔8年，楼市再迎松绑潮，不仅过程相似，连低迷行情也像是一个模子印出来的，更重要的是，上一轮救市让全国房价进入了翻倍上涨阶段。而这一次，相同剧情会在2022年再次上演吗？



01消费的前提的有钱有闲，两样都没有怎么消费？
我们先来看一下，最近几个月的消费数据，3月社会消费品零售总额同比增速，已经下滑到了-3.5%，无论对比去年同期还是年底，消费增速都出现了显著下滑，看来我国百姓的花钱意愿并不是很强。除了受冠毒影响出行受阻，消费很难进行之外，人们收入下降也是不争的事实。
国家统计局数据显示，一季度人均可支配收入10345元，虽然对比去年同期的9730元，也有几百元的收入增长，但增长率却下滑到6.3%，换言之，今年前3月全国14亿人口平均每月只有不到3500元的可支配收入，如果扣除物价上升等因素，实际收入可能更为惨淡。当初高层指出有6亿人月收入不到1000时，很多人还很震惊，但现在，说不定还会成为未来的一种趋势。
反映到现实中，百姓放下执念，买房变得越来越理性：2月中长期贷款第一次出现减少现象；央行调查54.7%居民偏爱存钱。此外，2021年个人房贷余额38.32万亿，相当于3.46亿家庭平均欠着11万债务。挣不着钱，饭碗都可能丢，房贷更是没着落，还怎么消费？
02调控口子越扩越大，但楼市“摆烂潮”还在继续
一方面，销售接近“腰斩”：据面包财经4月25日报道，3月房企销售额中，碧桂园下跌43%，融创下跌54%，保利下跌22%；另据机构统计，100强房企销售操盘金额同比降低52.7％。这已是单月销售连续8个月出现下降。这只是头部开发商，都下滑幅度这么大，放眼全局，不难发现业绩不景气已经贯穿整个市场。
另一方面，土地也卖不动：首轮集中供地的城市中，福州流拍率33%，合肥流拍25%，武汉流拍14%，成都流拍12%。全国市场来看，中指院披露的一季度数据，全国住宅用地流拍和撤牌地块数量836宗，流拍撤牌率为23.5%。百强房企7城都没有拿地。



与此同时，截止目前，已有超80城松绑楼市，并开启一系列“稳楼市”措施，从内容来看，有基础版的发放购房补贴、给予购房优惠，进阶版的降低贷款利率、降低首付款比例，高级版的松绑限贷、限售、限购。随着松绑范围扩大，强二线城市也加入了放松调控队列，其中最具代表性的是江苏南京、广东佛山。
据财联社4月27日报道，南京第二次给楼市松绑，外地家庭只要一年内交满六个月的社保就能获得购房资格。要知道，但凡是热门的二线城市，买房门槛至少要超过2-3年的连续社保，这次直接砍到半年，可以说基本与放松限购只差一步了；同样放松的还有佛山，经济观察报28日报道，佛山对于最近一次契税缴纳时间或不动产登记时间满5年的商品住房将不再限购，换言之，也就不限购了，之所以有5年的界限，是为了避免短期炒作行为。
在2021年内地GDP50强城市中，南京、佛山都是“万亿级”城市，分别排在全国的第十和第十七位。如今万亿级城市接连宽松，这意味着，调控的口子，越扩越大了。
从以往的楼市周期看，这些的确能够起到立竿见影的效果。问题是，一边是调控正在急速放开，另一边是买房和拿地意愿一降再降，不得不说，现在的购房者和房企，似乎有一种“破罐子破摔”的感觉。
03回顾8年前的房市周期，楼市还能“力挽狂澜”吗？
回到文章开头的问题，2014年，当时楼市正面临高库存、房价汉江下降、房企资金链危机等诸多问题，借助着一系列宽松放开的措施，松绑限购限贷、降准降息等，楼市不仅摆脱了泥潭一跃而起，绝大多数城市房价都迎来翻倍涨幅。但这一次，救市举措换来的是购房者更加谨慎的态度，再加上百城楼市6亿多平米的库存积压，想要全面性的普涨已经没有希望了。



其次，居民杠杆率也是对房价的长期制约，据央行报告，2022年，我国居民部门杠杆率达72%，而2014年还不到40%，对比起8年前，杠杆率几乎翻了一番，没有多少加杠杆空间了；最后，风波的冲击让越来越多人看不透未来，房价之所以这么高，更多的买房人是为了抵御通胀作理财使用，但如果房价继续下跌或变现受阻，就没有多少人会再继续入市，且风波下很多人都比以前赚得少了，过去的积极逻辑就会逆向行驶。
按照这样的趋势，单纯靠刚需来撑起整个市场，并不靠谱，随着这种预感越来越强烈，不少城市也放松了二手房的相关调控，比如前文提的佛山南京放松限购，还有前不久深圳住建局也表示会对二手房参考价作出相应调整。
房说君有话说，历史不断重复，但不可能每次都能有奇迹，房价的走势或许会一直稳步下去，但对于买房来说，并不是复苏阶段就不能买，但大家要认清这个阶段正是稳定交房、完工，维持房市持续运行的阶段，这样的环境背景，刚需改善更容易借助市场行情满足自己的需求。但还是那句话，不要疯狂加杠杆，也别想着能在炒房，毕竟任何调控只是放松，没有取消。
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