楼市放松限购、限贷后，成交量却依然腰斩？为何百姓不买房了？

sanasnoz

2022年以来，我国已有超过65个城市出台了楼市松绑政策，涵盖了降低首付比例，下调房贷利率，放松或解除限购，放松或取消限购，发放购房补贴等等措施，更值得注意的是，除了三四线城市之外，郑州、福州、哈尔滨、兰州等省会城市也开始放松限购及限售。政策松绑能够刺激楼市回暖吗？

最早松绑楼市的省会城市是郑州，3月1日，郑州市政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，对在郑安居的大学生给予购房和租房补贴；下调住房贷款利率，并取消了认房又认贷的政策，只要结清首套房的贷款，再买房仍可执行首套房贷款政策；重新启动货币化安置政策；规范房地产市场秩序等等。

如今郑州的楼市利好政策执行了1月有余，但楼市的各项表现却不尽如人意，根据乐居郑州发布的消息，3月份郑州全市商品住宅销售7777套，较去年同期下降了45.32%；商品住宅销售面积90.38万平方米，较去年同期下降了44.01%。楼市政策暖风频吹，成交量却依然下滑，为何百姓都不买房了？

第一，房子不保值了

不管是出于自住还是投资的目的，购房者都希望房子保值、升值，实现资产配置的最大收益。但现在房子的金融属性被剥夺，房住不炒的观念已经深入人心，炒房客非但不再继续囤房，反而开始逐渐清空房产，据58同城、安居客发布的2022年《3月国民安居指数报告》春节过后，全国重点城市总体新增挂牌房源量环比上涨64.0%，二手房挂牌量激增，但是价格却没有跟上回暖的步伐，3月全国65个主要城市二手房挂牌均价为16921元/平方米，环比下跌0.22%。对于投资客来说，亏损不止有房价，还有首付款的机会成本，原本把钱存在银行可以赚利息，现在却无辜损失了一笔；还有房贷利息，不管哪种还款方式，前期还得大多数都是利息；还有税费以及房屋维修基金等等成本。房子已经成为亏钱资产，即使政府放松限购，限售、限贷政策，百信买房积极性也会大大降低。

第二，不敢买期房了

现在市场上绝大多数房源是期房，现房房源寥寥无几，仅有的少量房源，位置差、面积大、户型差、价格高，大多数购房者避之不及。但是期房又不敢买，自从恒大资金链断裂后，我国接连有10多家大型房企被爆出债务违约、变卖资产、楼盘停工的负面消息，即使能交付的房源，房屋质量也令人担忧，去找开发商理论，负责人就会以业主催促尽快交房为由搪塞，现在房地产市场乱象频出，让购房者不敢轻易买房。

2021年8月31日，住建部会同8个部门共同印发了《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，目的就是力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序的明显好转，如今房地产正处在整顿期，不是特别着急的刚需不会轻易出手买房。

第三，收入不稳定了

经济下行和疫情反复的双重压力，让绝大部分人的收入出现较大波动，现在不只是打工族的日子艰难，中小企业老板更是夹缝中求生存，我国居民的消费动机普遍减弱，尤其是买房这一大件消费，首付就要透支全家人的积蓄，房贷更是要依靠每月的收入来偿还，现在房价已经进入万元时代，每月房贷大几千上万，一旦因疫情而停工停产，职工丧失收入来源，手头的积蓄可能维持不了几个月就会坐吃山空，一旦延期还款房奴要承担罚息、滞纳金，如果断供则会被银行起诉，并将抵押房进行拍卖，如果拍卖所得不足以偿还剩余本金和开庭的相关费用，房奴还需要将剩余欠款补足。最终房子、首付、存款和个人信用都没了。房贷一还二三十年，所以买房一定要立足当下、谋划长远，在疫情反复、收入不稳定的前提下，购房者不会轻易出手买房。

第四，住房供应增多

住房和城乡建设部副部长倪虹介绍，我国40个重点城市2021年已经筹集了保障性租赁住房94.2万套，预计可以解决近300万新市民、青年人的住房困难，2022年，继续加大供给力度，全国将新筹集240万套，供应量是去年的2.55倍，由此推算，可以解决700万人的住房问题，保障性租赁住房安全性有国家保障、租赁成本低于普通商品房，届时将会有越来越多人放弃买房，转而去租房，这一做法既会导致购房需求减少，又会倒逼新房价格下调，现在增加住房供应渠道对楼市的作用还未显现，真正的聪明人不会着急在这时入市买房。

第五，需求被透支了

2013年购房需求已达到人口实际购房需求的峰值，随着人口基数的改变以及老龄人口增多，楼市购房需求应该逐渐萎靡，但是2015-2018年期间，全国各地楼盘惊现万人抢房的火热局面，很多人害怕房价越涨越高，已经提前给子女购置了房产，楼市需求被提前透支，因此，现在即使放松楼市政策，老百姓也不会再买房了。

第六，房价还是太高

政策对楼市的影响力低于价格，什么情况下刚需买房积极性最高？一是房价长期看涨时，二是房价大跌时，如今房价已经失去上涨支撑，但也长期保持高位横盘，经历了20多年的房价上涨，我国房价收入比已经失衡，房价脱离了大多数刚需家庭的购买能力，也就是说，现在不只是百姓不愿意买房，还有很大一部分人想买买不起。

第七，育儿和养老负担重

受计划生育政策影响，80后、90后这一代人大多是独生子女，一结婚至少有4个老人要养，一旦生病住院，很可能会掏空一个家庭；当代社会养孩子已经不是吃饱穿暖那么简单了，为了让孩子健康成长、学识和才艺不落后于人，要给孩子吃进口奶粉，从幼儿园开始就报各种培训班，这都需要投入大量的资金，养老和育儿已经榨干了家庭的积蓄，所以整个社会的买房意愿逐渐降低。