部分楼盘降幅30%，“回暖”的郑州楼市为何又现“跳水”

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郑州市的一些楼盘，正以“促销”的名义将房价打成了“骨折”，而跟进者逐渐增多。

4月23日上午，在位于郑州西郊的一个楼盘，该项目置业顾问王婷告诉第一财经，就在上周，他们项目还拿出一栋楼做促销，销售均价为5000-5500元/㎡，而该项目在2019年刚开盘时，对外销售均价则为7500元/㎡——这意味着，与高峰期相比，这栋直降2000-2500元/㎡的楼盘，降价幅度已达26.67%-33.33%。

不过，王婷说，降价促销的效果，确实很明显，“客户太多，我忙到凌晨2点过才回家。”她说，目前，这栋层高33层、共计100多户的促销楼盘，已经基本清盘。

此外，位于郑州市大学南路上的城南正荣府、奥园悦城，以及位于郑州市经开物流园区的路劲正荣悦东园、绿都上悦城，也都纷纷在此前后加入“促销”队伍，以低价争抢购房客户。

而另一些远郊项目，为了尽可能招揽客户，甚至推出了“零首付”等涉嫌违规的促销措施，以其中一个位于郑州市西南郊区、由某央企开发的地产项目为例，该项目一栋18层的楼盘，目前销售均价约6000元/㎡，这意味着，面积97㎡的新房，需要支付购房款约58万左右，但该项目的置业顾问称，客户不需要支付30%首付款即可购房，“全部贷款，月供3000多元左右”，这名置业顾问称，能够做到这些，是因为该项目的备案价格高达8000多元，但如今楼市下行，他们只能通过不断降价来吸引客户，但如果客户确实不能一次性拿出18万元的首付款，他们可以帮忙操作“零首付”，帮助客户达成购房目标。

为何“促销”

到底是什么原因促成了郑州这一波楼市窗前强大的“促销”力度？当地地产从业者、地产自媒体“山哥说房市”创始人奚春山告诉第一财经，这跟楼市不断下行导致的购房者心态变化有关。

“以往，客户买新房，最关注的是位置，周边有没有配套学校，”奚春山说，但眼下，购房者观望心态严重，即便选择购买新房，也开始将现房、准现房作为优先选择，之前被排在首位的位置、配套设施反而排在其次了。

但另一个事实是，很多楼盘之所以已经到了现房、准现房阶段仍未售完，其实也跟项目本身可能存在的各种瑕疵有关，要么，是位置太偏僻，周边基础配套匮乏，要么，是开发商本身实力不济，或者开发经验不足。

他以同样位于郑州市西南郊、同样由某央企开发的一个项目为例，该项目从2017年开始拿地建设，如今，项目已经建成了两期，甚至有的小区已经交房入住，但项目至今仍未售完。

“（位置）太偏了，除了一个水库，周边啥也没有。”但就是这样一个项目，如今却多次成为郑州的热销楼盘，央企、现房，成为不少购房者选择购买的重要原因。

王婷所在的楼盘，位置则更为偏僻，说是位于郑州西郊，其实地理位置已经属于郑州市下属的荥阳市，从2019年开盘至今，房子从建设到如今的现房，销售也是一直不畅，但如今，这个距离郑州绕城高速还有10多公里的偏僻楼盘，同样借助现房以及大幅度降价促销，一举清空了大部分楼盘“库存”。

“这一波（楼市）促销，跟前几年的‘金九银十’促销有很大的不同。”奚春山说，之前的促销，更多侧重于营销层面，为购房客户描绘交房后的愿景、规划，但这一波，一方面参与促销的楼盘大多集中于现房、准现房楼盘，另一方面，促销方式则更为“简单粗暴”，动辄就是降价1000元甚至2000元以上，或者以“零首付”、“低首付”尽可能降低购房门槛。

警惕“烂尾”风险

“趁着现在房价低，利率也降了，赶紧买。”链家地产中介马小涛一边将各家楼盘的降价促销信息发布到朋友圈，一边“刺激”客户说，位于郑州市高新区的一个楼盘，地处三环，价格降到9字头后，仅刚刚过去的周六、周日两天，就成交了近80多房源，“这节奏，你能想象到，五一假期会更火。”

马小涛说，自从今年2月15日，郑州市代市长何雄表态将对楼市推出一系列刺激措施后，郑州的房地产市场便开始迎来各种政策利好，先是于3月1日推出了包括取消‘认房又认贷’、重启棚改货币化、允许市民通过亲属投靠或改善型购房购买第三套房屋等18条措施在内的楼市新政，之后，又将持续多年“二手房3年内禁止销售”政策取消，并修改为“取得房产证一年后即可正常出售”。

随后，郑州市又在4月15日宣布，实施青年创新创业行动，将投入巨量资金，对符合条件的大中专毕业生，实施购房补贴，其中，符合条件的全日制博士，在郑首次购房补贴高达10万。

一系列政策组合拳之下，着实让包括马小涛在内的郑州地产中介从业人员们兴奋了大半天，到处嚷嚷着“郑州地产回暖了”。

可是，面对恒大、泰禾等地产公司的频频“暴雷”，以及郑州多家地产公司的或“主动躺平”，或工地停工，不少郑州市民已如“惊弓之鸟”，不敢轻易入市了。

焦急之下，当地不少开发商最终祭出了“降价”大旗，通过此起彼伏的降价等措施刺激潜在购房者，一些楼盘因此迎来销售机会。

不过，作为曾先后见证数十个楼盘停工、烂尾的地产工业者，奚春山却提醒道，面对当下楼市促销的各种乱象纷呈，购房者不能一味图便宜，更应关注的，是降价可能带来的楼盘建筑质量下降以及潜在的“烂尾”风险。

（文中王婷为化名）