迟来的楼市“小阳春”：香港换楼链重启 二季度楼价或反弹5%

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21世纪经济报道记者朱丽娜 实习生区冀旗 香港报道 随着香港第五波疫情趋于缓和与“限聚令”的放宽,香港楼市出现反弹,市民置业意向也有所提升。

香港置业研究部董事王品弟4月25日在记者会上表示，根据4月中旬的一项问卷调查显示，首次有超过50%(51.1%)的受访者认为房地产是香港目前最稳健的资产,较上一季度提升2.1%,创2020年第三季度以来的新高,并蝉联了八个季度最稳健投资首选项目,与排名第二的股票基金(14.2%)相比高出36.9%｡他指出,与波动较大的股票基金相比,市民倾向于投资更为保值的房地产｡

同时,36.2%的受访者表示看好未来12个月香港楼价,较上一季度提升7.8%;不看好的受访者占比也从上季度的42.3%下降至33.7%,下降了8.6%｡

根据香港置业统计数据,今年首季度香港楼价指数下降了3.3%,但随着疫情趋于平稳,楼价指数也有所提升,2022年迄今为止的楼价指数跌幅收窄至2.6%,第二季度楼价指数有望收复第一季度失地。

利率变化方面,虽然有47.9%的受访者认为未来12个月香港银行贷款利率将会提高,但王品第表示,香港银行结余依旧充裕,利率仍然徘徊在低位。截至4月22日,香港的按揭贷款利率大约为1.49%,低于平均2.5%的峰值利率,有利于市民房产购置与香港楼市走向。

两房单位最受欢迎

值得注意的是,虽然意向购置两房单位的香港市民仍是主流,占全部受访者的34.6%,但是比上一季度减少了8.1%;而有意购置三房单位的受访者占比却从23.3%上升至29.1%,达到有记录以来最高值｡同时,有35%的受访者表示置业目的是换楼,高于首次购房的32.7%与用作投资的32.4%。

王品第指出,这些数据表明香港换楼链正在重启｡香港新财政预算案中,按揭保险计划进一步放宽,九成按揭标准放宽至1000万港元以下;首次置业人士也能申请最高九成按揭,贷款上限从800万港元提升至1000万港元;如果申请最高八成按揭,贷款上限则从1000万港元提升至1200万港元｡王品第表示,这些举措将为换楼链重启产生积极影响。

值得注意的是，新盘销售再次成为市场追逐的焦点｡据王品第介绍,第一季度新盘发售因疫情原因受阻,加上不少业主愿意扩大议价空间,不少买家选择二手楼房市场。

随着疫情趋于缓和及新盘开售,买家逐渐回归新盘市场。香港置业营运总监及九龙区董事马泰阳预测，第二季度一手楼盘成交量将会超过4000宗,较第一季度的964宗同比提升超315%｡他预测,随着二手市场议价空间的收窄及减价楼盘存量减少,二手楼盘价格或将反弹3%至5%,新盘销量或将超过二手市场。

两大因素支撑楼市

美联物业首席分析师刘嘉辉向21世纪经济报道记者指出，随着疫情持续减退，近期二手交投畅旺的同时，多个新盘登场，楼市气氛向好。减价盘减少，信心指数续升。最新的美联信心指数较3月中低位升幅进一步扩大，上升超过14%。

事实上，外资投行摩根大通亦发表报告“唱好”楼市。摩根大通指出，过去五周香港住宅楼市情绪明显好转，二手楼市成交量升至去年中的高位，相信陆续有更多新盘在第二季推出，会继续支撑市场的乐观情绪。

今年迄今为止，香港楼价累计下跌约2.7%，但摩根大通认为两大关键因素支持香港住宅楼价走势会逆转，维持全年楼价上涨5%至10%的预测。

该行表示，首先，尽管美国已启动加息周期，美国的名义利率已上升，但香港的负利率情况持续；其次，内地人士在港置业增加，目前内地人士在港置业比例已重返疫情前水平，有望成为支撑香港楼价的主要动力。

据21世纪经济报道记者了解，近年来“港漂”一族正在成为香港楼市的生力军。与内地一些大城市相比，香港按揭利率偏低，租售比（每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值）较高，而且新盘的最低首付仅为10%，这些都十分具有吸引力。

事实上，随着疫情缓和，香港各大发展商亦加快推盘步伐。据21世纪经济报道记者了解，新鸿基地产计划未来四至五个月发力推出6个新盘，其中大埔优景里项目1期Silicon Hill、太子道西PRINCE CENTRAL，有机会在5月同时推出两个新盘项目。

新鸿基地产副董事总经理雷霆向记者表示，疫情缓和集团将重启推售活动，未来会“月月有楼卖”。他指出，香港楼市反弹力度大，预计全年楼价可达到5%至10%升幅。

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