保楼市还是保实体经济？

sanasnoz

如果有100万，你会选择如何花？放在十年前，大家可能会异口同声地回答：投资买房。确实如此，统计局公布的数据显示，过去二十年，全国平均房价涨幅超过540%，四大一线城市“北上广深”的核心区涨幅甚至高达20倍以上。这么看来，在过去房地产投资的黄金时代，买房毫无疑问是资产保值增值的重要途径。



但最近两年，随着调控不断深入，楼市逐渐回归理性，越来越多的人抛弃了这种思想：不再坚信房价只涨不跌，不再唯房论，不再盲目跟风买房。尤其是进入2022年，买房人的积极性更是跌到了“冰点”——央行报告显示，未来3个月只有17.9％的居民准备把买房当作增加支出的项目。相反的，居民储蓄的意愿却迎来高涨，占比高达54.7%，是近5年以来的新高点。
为什么会这样？长期关注房地产的人，都应该非常清楚，2022年房地产市场出现了十分严重的问题。首先是销售、投资层面出现了“四降”：一季度商品房销售面积同比下降13.8%、商品房销售额同比下降22.7%、房地产开发投资同比增长0.7%、房地产开发企业到位资金同比下降19.6%；



其次是购房者的信心跌至低谷，且难以修复。用青岛大学经济学院教授易宪容的话说就是，“下调房贷利率已无法刺激楼市，老百姓根本没兴趣买房了”；
再者是受销售不畅、融资政策收紧等影响，很多开发商也陷入了“困境”。继2021年下半年融资大幅下滑超过50%后，今年一季度房地产企业非银融资（包括信用债、海外债、房地产信托、资产证券化等）更是同比下降61.4%。



此外不得不提的是，2022年一季度，国内生产总值同比增长4.8％，低于全年增速5.5%的目标。对此，4月18日英大证券李大霄解读认为，1-3月份房地产投资只增长了0.7%，显然房地产拖了经济的后腿。在他看来，整个房地产，包括上下游产业链占了GDP的30%，稳住地产迫在眉睫。所以，以后稳地产可能会更加发力，地产对于市场的贡献度会加大一些，有望利好地产、基建等板块。
一言概之，2022年房地产市场颓势明显，不景气程度创过去十年之最，且对经济增长已经产生了一定的负面影响，再加上国人70%的家庭资产都绑在房子上，用专家的话说，稳楼市就是维护刚需购房者的利益，所以我们看到，2022年以来，各大城市都在积极调整政策“救市”——房地产“救市潮”，正在全国蔓延。据中原地产研究院不完全统计，截止到4月22日，全国累计已有近80城出手“救”房地产。救市的措施涵盖取消限购、取消限售、公积金、信贷差别、降低首付、发放购房补贴、重启棚改货币化等。



不仅地方救市心切，实际上今年以来，住建部、央行、银保监会等多个部委也在频频给房地产“吹暖风”：住建部不仅重申“房地产支柱地位不变”，而且喊话2022“要充分释放居民住房需求”，释放了稳楼市的强烈信号；央行更是4个月内，两次降准，累计释放1.7万亿流动性。4月18日，央行罕见强调要“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求”。
此情此景，不免引起了专家学者们的担忧：面对“保楼市还是保实体经济”时，很多人担心我们会重走“保楼市”的老路。尤其是越来越多的城市“松绑调控”，不断释放利好消息，这使得很多人笃定国家还是会“保楼市”，未来房价会再次上涨。
比如网红经济学家马光远就说过，“房地产是中国的支柱产业，100年不会变，嫌臭是因为你没有吃过，不知道有多香。”






事实真的如此吗？答案是否定的。在我们看来，这是典型的“一叶障目不见泰山”。不得不承认，房地产对经济的发展起到了至关重要的助推作用，带动了上下游经济消费，比如中介、施工、物流、建材、建筑、轻工，关系到几十个行业的发展。但更重要的是，房地产高速发展，还带来了一系列副作用：实体经济发展受阻、炒房群体增多、抑制生育等。这些都决定了，未来楼市不能再被高高捧起了。
事实上，国家也已经作出选择，那就是竭尽全力保实体经济，保民生。有四点为证：
首先，国家层面明确“不会重走老路”。今年2月以来，央行、住建部、银保监会等重要部门，三番五次强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位；不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段。4月18日，央行更表态“将保持流动性合理充裕，引导金融机构扩大贷款投放、向实体经济合理让利”。其中对小微企业等受困市场主体的金融支持力度可谓空前绝后；



其次，虽然央行等部门强调，未来要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展，但目前金融更多地是服务于实体经济——2021年12月份和2022年4月份，央行两次降准，先后释放1.2万亿、5300亿流动性，但根据央行有关负责人的表述，这两次降准均和房地产无关，降准的目的主要是三方面：1、优化金融机构资金结构，增加金融机构长期稳定资金来源，增强金融机构资金配置能力，加大对实体经济的支持力度；2、引导金融机构积极运用降准资金支持受疫情严重影响的行业和中小微企业；3、促进降低社会综合融资成本。
事实上，2021年7月-2021年11月，央行曾3次为实体经济“输血”：新增1.5万亿充裕资金，用于支持小微企业融资等。



再者，也是最关键的一点，国家层面明确，金融政策持续帮扶实体经济，同时严防死守资金违规输血房地产。金融是实体经济的血脉，为实体经济服务理所当然，为什么还要严防死守违规输血房地产呢？专业人士刘博分析认为，这主要是吸取了前些年的经验教训——房地产是资金天然的蓄水池，且因为投资属性凌驾于居住之上，所以对资金的吸附能力非常强大，这意味着金融市场层面如果不加以管控约束，市场上的钱将无孔不入房地产。其结果就是，实体经济得不到输血，与此同时资金在楼市中大肆腾挪炒作，更不利于楼市大局稳定。
需要说明的是，据不完全统计，过去4年，银行因违规输血楼市，被罚总金额已高达数十亿元，其中2021年开出1219张罚单，罚金总额超15亿元。



第四，发改委专家表示，在经济下行压力下，内需必须发挥重要作用，而实体经济才是内需的核心支撑。另外，经济学家陈海滨表示，我们必须摒弃“房地产才是拉动经济增长的唯一方式”的这种偏见，在“国内国外双循环”战略下，促进经济快速发展，实体经济必须挑起大旗。
4月7日，人民网更发表标题为《实体店人气如何重新旺起来？》文章，其中提到，在消费市场，实体店是商品流通的重要基础，是引导生产、扩大消费的重要载体，是繁荣市场、保障就业的重要渠道。



保楼市还是保实体经济？4月20日，央媒经济日报也发声了：发挥稳楼市在稳大盘中作用，而不是过度刺激。简单来说就是，当前房地产下行趋势真实存在，考虑到房地产业在带动经济增长，稳定宏观经济基本盘方面的重要作用，各大城市应该因城施策，出台利好市场恢复的政策。但要明白一点，促进房地产市场企稳恢复不是鼓励房价过快上涨，不是保楼市，更不是支持炒作房价。房地产市场已经告别过快上涨阶段进入平稳健康发展通道，“房住不炒”的底线不会突破。
此外，今年2月22日，央媒经济日报更表达了“实体经济融资成本下行仍有空间”的观点。这被业内人士解读为是，金融支持实体经济发展的重要信号。
为什么我们要千方百计“保实体经济”，而不是重启房地产，走过去的老路？简单可以归纳总结为一句话：房地产是虚假繁荣，且不可持续。实体经济强大才是长久之计。未来无论是提升创新能力、实现科技自立自强，还是形成强大国内市场、构建新发展格局，都需要坚实的实体经济体系作为依托。



既然国家在“保实体经济还是保楼市”问题上，已经作出选择，而且央媒也发声释放了“实体经济是我国经济的命脉”的声音，那么对于房地产，走势也已明朗了：行稳才能致远。换句话说，房价大局已定，房价走势已明朗：在“房住不炒”总基调下，在严防死守资金违规输血房地产的背景下，未来房地产将更专注于发挥压舱石作用，这意味着房地产会逐渐回归实业属性，未来房价也将长期保持稳定——大涨和大跌都不是稳，谨防资金过度违规入楼市、炒作房价。