“第二次房改”要来了？楼市进入关键转折点，未来两类人或将受益

前程无忧

最近一段时间，“第二次房改”成为了楼市的热点话题。实际上，“第二次房改”这个词汇来自于北京大学国家发展研究院徐远教授。徐远教授建议，应该在大都市、都市圈和核心城市，每年兴建1000 万套安居房，面向所有无房人口，针对中低收入新市民群体，以40~60平方米的小户型为主。



显然，徐远教授提出的“第二次房改”，主要是让政府部门给城市中低收入和外来居民提供公租房、共有产权房等保障房，以解决这类群体的居住问题。实际上，早在1998年之前，我国居民住房主要还是依靠单位或政府部门分配的，即使手里有钱也不能买房。
当时，如果大龄青年要结婚，可以向所在单位申请分配一套房子，还有部分工龄较长的老职工，家里住房面积小，人口较多，可以拿自己居住的这套小房子，置换单位建造的面积大一些新房子。不过，单位福利分房也有明显弊端，就是人均住房面积还是很小，截止到1998年房改之前，我国城镇职工家庭人均面积也只有5-6个平方米。



不过，到了1998年我国福利分房制度退出了历史舞台。当年，高层发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确规定同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配“货币化”。相当于赋予了住房“商品”属性，这就是首次住房改革，简称“房改”。这也意味着，我国房地产市场化改革正式开始了。不过，1998年的房改带来了三个结果：
第一，房地产市场化改革之后，大家都可以用货币来买房。这样一来，广大居民的买房需求一下子迸发出来。而在过去的20多年的时间里，人们的居住环境有了明显的改善。从之前的人均5-6平米，变成了现在的人均39平米。值得一提的是，我国96%的家庭拥有一套住房，41.5%的家庭拥有二套住房。



第二，由于房地产市场化之后，也推动了我国城镇化进程，大量的农村人口进城买房，成为了市民，目前我国城镇化率已经达到64%，非常接近于发达国家的70-80%的水平。而现如今，由于各地的房价逐步走高，农民进城也买不起房，所以高房价又进一步影响到了我国城镇化进程的推进。
第三，1998年的第一次房改之后，我国的房价是一路向上，全国房价从之前的2000元/平米，涨到2021年一季度1.1万/平米，涨幅高达5.5倍。再来看北上深等一线城市，房价更是涨得吓人，从之前的3000元/平米，涨到现在6-7万元/平米，涨幅高达20倍以上。由于各地房价的过快上涨，导致一些外来务工者或当地刚需只能望房兴叹，广大中低收入居民急需要解决住房的问题。



针对徐远教授的“第二次房改”的建议，住建部表示，在“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。实际上，徐远教授的“二次房改”的建议已经被官方所采纳，并开始正式实施了。
那么，在未来“十四五”期间，第二次房改究竟会让哪些人群受益呢？主要有两类群体：第一类，新市民和年轻人。各地会给外来务工人员或年轻人提供公租房，由于公租房的租金较低，可以减轻新市民和年轻人的租房压力。而且公租房的户型要以40-60平米的小户型为主，周边还有医院、超市、学校等配套设施。



第二类，当地买不起房的刚需群体。由于房价过高，导致当地很多刚需群体买不起房，为了满足中低收入群体购房需求，各地将会推出共有产权房。所谓共有产权房，就是房价要低于周边商品房，一半产权归个人，一半产权归政府，这样一来，刚需的购房成本会下降很多。同时，商品房市场的需求将得到分流，房价下跌成为必然。