楼市，一个“大利好”正在酝酿？

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文/刘晓博
看过西游记的人都知道，文弱的唐僧对付不听话的孙悟空，有一个绝招 ：念紧箍咒。


中国房地产这头灰犀牛，也被央行、银保监会套上了“紧箍”，这就是房企融资的“三道红线”和银行发放房地产贷款的“两道红线”（集中度要求）。


楼市之所以在2021年下半年至今，出现了“20年未有之大变局”，跟紧箍咒不断念、紧箍越来越紧有很大关系。


现在，终于有人说话了，要求“松松紧箍”，暂停“念咒”。


这个人，就是现任中欧国际工商学院教授，曾担任过央行上海分行副行长、沈阳分行行长、央行调查统计司司长的盛松成。


据证券时报报道，盛松成说：


突如其来的本轮疫情对处于谷底的中国房地产业是一个新的打击，建议在不改变去杠杆政策目标下适当延长去杠杆周期，包括适当调整三道红线和贷款集中度考核要求，为行业应对疫情争取时间。


对于三道红线不达标的房地产企业，监管部门可考虑按当前的指标维持6个月不上升的前提下继续提供贷款；贷款集中度管理对于各银行的达标时间也可以考虑往后推迟半年或一年。









“三道红线”，是2020年8月起，央行、银保监会对房企融资的新要求。


具体为：


1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）


2. 净负债率大于100%；净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益。


3. 现金短债比小于1倍；现金短债比=货币资金/短期有息债务。


然后根据房企对上述三道红线踩线情况，分为四档。


1、绿色档：三条线都未踩到，负债年增速不得超过15%。


2、黄色档：踩到一条线，负债年增速不得超过10%。


3、橙色档：踩到两条线，负债率增速不得超过5%。


4、红色档：踩到三条线，不得新增有息负债。


2020年12月31日，央行、银保监会又公布了“关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知”。


对银行发放房贷、个人房贷设置了两道红线，具体如下：







很明显，房地产贷款集中度要求有利于国有大银行，给他们获取个人房贷提供了较大空间。个人房贷，是当今中国最优质的贷款，违约率远低于实体经济。


至于房企融资的“三道红线”，则对国有大房企构成利好，对民营房企偏空。


后来的事情大家都知道，一批风格激进的房企、模式有短板的房企，纷纷暴雷，比如华夏幸福、泰禾、恒大等等。


到了去年下半年，房地产行业已经是“山雨破空风满楼”。


政策拐点终于在2021年9月27日出现了。央行货币政策委员会三季度例会非常罕见地提出——“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。”


2021年9月29日，央行、银保监会又联合召开“房地产金融工作座谈会”，再次重申对房地产、购房者的“两维护”。


后来，金融监管当局承认，“三道红线”和“贷款集中度”等要求出台之后，有部分银行产生了“应激反应”，落实政策有偏颇。


再后来，国家开始承认房地产是支柱产业，购房是居民的消费。到了本周，央行召开的“金融支持实体经济座谈会”，其新闻通稿的四分之一都在谈论如何支持房地产行业。


于是，房地产行业正式归队，成为实体经济的一部分。


但由于这个市场之前受伤太重，再加上疫情的影响，今年一季度楼市整体上仍然非常冷。


财政部刚刚公布的数据显示：一季度国有土地使用权出让收入11958亿元，同比下降27.4%。







从上图可以看出，今年以来卖地收入下降幅度是非常罕见的。


至于受到疫情冲击的城市，经济下行压力更为明显。比如刚刚公布数据的天津：





在这种情况下，稳增长、保就业需要出台更大力度的政策。而楼市显然应该、而且必须发挥更大的作用。


因为“房地产+建筑业”是仅次于制造业的中国第二大行业，其规模远超金融和批发零售。


为此，国务院主管主办的《经济日报》昨天发表了如下评论，从标题就可以看出文章的主要观点。







在这种情况下，的确应该考虑“三道红线”和“房地产贷款集中度”的要求了，至少在疫情冲击时期，要增加政策的弹性。


事实上，“三道红线”的弹性，在今年1月就已经出现了一次，部分并购贷不计算入“三道红线”。







展望未来，盛松成的建议部分或者全部变成现实，不是没有可能的。


这对于房地产行业来说，是一个潜在的重要利好。