2022为啥急着“托底”房地产？实在是耽误不起了

前程无忧

2022年以来，房地产“救市潮”，正在全国蔓延。据中原地产研究院不完全统计，截止到4月18日，全国累计已有近80城出手“托底”房地产。最开始是山东菏泽、广西玉林、浙江湖州等这些三四线小城市，逐渐地哈尔滨、郑州、福州、南宁、贵阳、南昌、西安等省会城市也加入其中，到后来连一线城市上海、广州等也沦落到不得不出手“救市”的地步了。



各大城市“松绑调控”的形式也五花八门，诸如降低首付比例、发放购房补贴、调整公积金政策等出镜率最高。此外，省会城市郑州，率先“取消了认房认贷”，而且又重启了“棚改货币化安置”政策，算是给全国的一二线城市开了头。随后，我们看到，福州取消了限购，外地户籍在福州主城区内购房已无需提供社保或纳税证明或落户；哈尔滨废止了限售政策；兰州明确，已结清购房贷款的家庭，再次申请贷款购买住房的，执行首套房贷款政策；南京部分地区取消限购，外地户籍居民可在溧水区、六合区购买1套商品房。
2022全国各大城市为啥急着“托底”房地产？想回答这个问题，不容易，我们需要从微观房地产和宏观经济两个层面进行分析。但是总结起来其实就是一句话：实在是耽误不起了！



微观层面，指的是房地产行业自身的情况：4月17日，统计局发布了3月份及2022一季度房地产投资等相关情况，从公布的数据来看，房地产行业已经出现了较严重的问题：
第一、2022一季度房地产开发投资增速0.7%，这是房地产1998年市场化以来最低的增速，上一个最低点是2015年的1%；
第二、2022年3月份，重点70城中二手房价格下跌的城市数量仍然有45个，占比超过64%。为什么只说二手房不说新房，因为二手房才是市场的真正晴雨表。新房受“限价”政策影响，价格早就失真了；
第三、一季度销售额、销售面积、销售价格“三降”：商品房销售额同比下降22.7%，销售面积同比下降13.8%；全国商品房均价为9522元/平米，同比跌幅为10.3%。其中3月份百强房企销售额同比下跌52.6%，销售面积同比下跌57.2%；



第四、开发商拿地积极性明显降低，一季度房企土地购置面积同比下降超过40%。其中的原因我们不说，大家也都明白，主要是两方面原因：一是资金紧张，导致房企拿地热情骤减；二是对后市预期严重不足，很多房企拿地有所收敛。
第五、国家统计局公布数据显示，截至2月末，商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米。从去化周期来看，库存消化周期已持续增至19.5个月，不同能级城市皆保持上扬：一线增至12.96个月，二线增至18.05个月，同比涨幅均在40%以上，，而三四线去化周期已达到23.25个月，同比增83%。其中防城港的商品住宅去化周期达到了90个月左右，也就是说需要约7.5年才能卖完；
第六、3月份国房景气指数降至96.66，创2021年3月以来的新低。



看到这里，很多人可能明白了，我们标题所说的“实在是耽误不起了”的真正含义了：此情此景，如果不对房地产进行托底，那么势必市场行情会更差，不排除接下来有“一泻千里”的可能性。为什么这么说？因为当下，购房者根本没兴趣买房了，整个房地产行业，已经陷入“困境”了。
有两个数据很能说明问题：第一是一季度个人住房贷款新增1万亿左右，增量较去年同期下滑2.4%。具体来说，2月份同比减少了5948亿元，3月居民中长贷仍承压，预计减少4500亿元；第二是2022一季度居民新增存款7.82万亿，创下了历史最高纪录。换言之，当下老百姓都不敢消费了，转而喜欢“存钱”了。
“托底”房地产，本质上就是救市，救市真正救的是老百姓买房的信心，老百姓有信心，开发商才能销售回款，才能存活，新、二手房才有交易，地方才有税收，才有经济来源（房地产行业的兴衰关系到地方的“钱袋子”），这是一个完美闭环，所以当老百姓都不消费，没兴趣买房的时候，确实到了出手“托底” 的时候了，而且“实在是耽误不起了”。






看完微观房地产层面的分析，我们再来看宏观经济层面的情况。
今年以来，国际形势更趋复杂严峻，国内疫情也呈现点多、面广、频发的特点，对经济运行的影响加大。我们看到，一季度GDP同比增长4.8%，放缓不少，比机构预计的5.6%相差甚多，而且还让全年5.5%的增速，后三个季度的压力大增。
此外需要注意到的是，3月主要经济数据边际显著下滑，其中消费、房地产、新订单等回落最明显：3月规模以上工业增加值同比增长5.0％，较1-2月下降2.5个百分点；房地产开发投资同比-2.4％，较1-2月下滑6.1个百分点。房地产拉胯，其上下游的消费也被拖累：3月份家电及音像器材、家具分别下跌4.3%、8.8%，建筑及装潢材料则只小涨了0.4%；社会消费品零售总额同比增-3.5％，剔除价格，实际同比-6.04％；服务业生产指数同比-0.9％；PMI供应配送时间为48.6％，创2020年3月以来新低。



宏观层面的经济增长情况，虽然不能用“悲观”来定义，但也称不上“乐观”，更何况4月份经济下行的压力仍然在加大。所以这个时候，作为经济增长的“第一大支柱行业”房地产必须要稳，因为房地产是经济的压舱石——海通证券研究报告显示，2000年-2020年，房地产对GDP的平均贡献率高达12.5%，其中房地产+建筑业的合计贡献率超过了20%。
看到这里有一个结论已经非常清晰了：一季度经济数据不理想，说白了是房地产主要在“拖累”。而当前房地产有“硬着陆”的风险，这也是国家不希望看到的。对于房地产，高层早就明确了，它的支柱地位不变。所以这也很好地解释了2022为啥要急着“托底”房地产了：实在是耽误不起了。
用著名经济学家任泽平的话说就是，“房地产是周期之母，第一大支柱行业，房地产稳，则经济稳。”直白点说就是，房地产肩负着稳经济的重任，关键时期，绝对不能掉链子。



在北师大教授董藩看来，全国近80个城市出手“托底”房地产，其实就是在救经济。因为房地产不仅是支柱产业，还是主导产业，更是先导产业。一方面估算，中国GDP总量的30%-40%是由房地产业完成的；另一方面，房地产通过产业整合和带动，决定了其他产业的市场需求和供应情况，对整个国民经济的主导作用非常明确。
截止到4月18日，全国有近80个城市出台了“托底”房地产的政策，专家预计后续仍然会有更多的城市加入。只不过，虽然1-4月份，市场暖风频吹，政策触底的迹象明显，但市场的底部可能仍未出现。



最后有两个问题需要回答：第一，房地产还有发展空间吗？第二，会不会重走过度依赖房地产的老路？
对于第一个问题，经济学家任泽平4月19日在文章中给出了回应，房地产仍然有较大发展空间，可以在稳增长中发挥重要作用。依据有3个：第一、2021年中国城镇化率64.72％，还有10个百分点以上的空间；
第二、人口流入的都市圈城市群还有住房需求缺口，可以通过人地挂钩和因城施策松绑满足市场化商品房需求部分；
第三、农民工、新毕业大学生、新市民等对住房刚需明显，我们建议今年应该大力大规模实施保障房租赁房建设，既能拉动经济增长、就业，还能改善民生，是最重要的抓手之一，有百利而无一害，德国、新加坡等都有成功案例。



对于第二个问题，央媒经济日报在《稳楼市需谨防市场过快上涨》文章中也发声定调了：当前各类政策出台，目的不是再让市场通过暴涨来纾困，而是实现平稳健康发展，同时要谨防重走过度依赖房地产的老路。
虽然央媒定调“不会重走老路”，但是面对一季度房地产出现了严重问题，接下来国家对房地产的刺激力度大概率会更大，这意味着一连串的利好可能会降临——除降准之外，5、6月份降息的概率也进一步加大了。
与此同时，专家刘博认为大家完全没有必要担心房地产会“刺激过度”，迎来大幅反弹：一方面，疫情反反复复，很多家庭的经济收入大幅下滑，住房消费肯定会趋于理性，这决定了后续楼市很难复制前两年的火爆行情；另一方面，房价处于高位，“房住不炒”已经深入民心，且居民部门的负债率已经接近极限了。