楼市要稳住经济的大盘！央媒再喊话，百城行动，房企“曙光乍现”

sanasnoz

在“稳增长”的2022年，哪个行业的担子最重？
是受中美利差、汇率、大宗商品影响的出口？是受人口流动影响的餐饮和旅游？还是地方专项债驱动的大基建？
它们的责任都很大。
但蓝白觉得，房地产，才是担子最重的那个行业。
原因有两个。
1，房地产的地位，很难取代。
以前，蓝白跟大家聊过“土地货币化”这个词。
地方上想搞城市建设，就需要财政拨款。



财政拨款主要有三个渠道：税收、土地出让金、地方所属国企的利润分红。
税收和国企分红，一个上缴得多，一个肉少，两者跟卖地收入比起来，当然不够香。
这个时候，开发商就充当了非常好的“中介”角色。
银行给开发商贷款，这笔钱在房企手里过一下，就直接给了地方财政。
进而房企获得土地和负债，接下来开盘卖房，居民贷款买房。
房企得到了现金，用以偿还负债，居民获得了土地和房产。
因此，大家看到的高楼遍地，宽阔的街道，靓丽的夜景，发达产业背后的土地，就是这种高速发展模式的核心，是土地作为媒介的“货币化”。
也就是说，通过房地产，把城市投资建设的负债，转移到了居民部门。
在这个过程里，上游的原材料，建材，中游的工程机械、施工，下游的家具家电，物业，装修装饰，整个生态链，造就了数以千万计的工作岗位。
2，房地产的现状，是支柱行业里最差的。
据中指研究院统计，3月50个代表城市商品住宅成交面积为2147.81万平方米，同比降幅扩大至46.15%。
另据机构监测百强房企销售情况，因为市场低迷、行业信心不足，一季度销售额均值仅为162.6亿元，同比下降47%，接近腰斩。
其中，3月TOP100房企实现销售操盘金额5115.4亿元，同比下降52.7％，是单月销售连续8个月下降。
请注意降幅，没有低于40%的。



对一个支柱行业来说，在3-5月这个本应大干快上的季节，非但没有触底反弹，降幅反而越来越大，动辄就是腰斩，任由这样的形势发展下去，必然会影响到宏观大局。
央媒《经济日报》4月20日发了一篇文章，说的就是这个意思，题目叫《发挥稳楼市在稳大盘中作用》。

文章说得很直白：
1，现在遇到的问题是什么？
房地产市场循环遇到一定阻力。购房者观望情绪浓厚，或是将购房计划搁置，即便选择购房也会在“加杠杆”使用房贷时更加谨慎。
住房销售处于低位，自然会影响房企回款。
回款不畅、资金欠缺，则可能影响企业在施工和土地市场上的投入。
房地产“从销售到融资再到拿地”的整体链条受阻，循环不畅，是行业面临的突出问题。
2，解决的办法是什么？
3月份以来，全国已经有100多个城市的银行自主下调了房贷利率，幅度在20个到60个基点不等。
4月18日，央行、外汇管理局出台23条举措，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求；同时将支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求。
这是央媒短时间内又一次针对楼市的喊话。
4月18号的时候，经济日报刚发过一篇文章，名字叫《房地产市场呈企稳态势》，其中说到：企稳态势表现在有关部门特别是金融部门均释放积极政策信号，多地因城施策出台房地产调控措施，促楼市平稳健康发展。
要知道，《经济日报》可不是一般的媒体，往往预示着政策下一步的风向。
这家报纸的社论、点评、报道，一向能起到“一锤定音”的作用。
收紧调控的时候，往往先发声，去年敲打放任房价上涨的城市、重锤高杠杆的开发商，暴打经营贷炒房客的时候，就是经济日报起的头。
适度放松的时候，也总是先表态，比如从去年10月份至今，每次各大城市准备松绑限购、降低房贷利率、各大部门发声之前，这家报纸都会表态。
说到这里，逻辑就很清晰了：
房地产是支柱行业——政策要稳——因为各种原因，没稳住——央媒反复喊话——各大城市、各大部门加大火力——力度更大的救楼市政策在路上。
蓝白觉得，利率、首付、限购、限贷、限售的放松，并非是提振楼市成交、恢复土拍热度的核心。
说一千道一万，还是“购房信心”这四个字。
为什么金融机构迟迟不敢给民企开发商放开融资？
市场不景气，销售不回暖，购房者不买账，放开融资后，房企再违约了怎么办？
为什么购房者迟迟不敢入场？
对未来看不透，对房产增值保值有极大的怀疑态度。



房价连涨多年后，对居民购房能力的透支，在市场清淡期，加速放大。
所以，下一步楼市疏通堵点的路线有两条：
1，有序支持民企开发商的合理融资，比如公司债和开发贷，扭转市场对于“躺平”、“逃废债”的悲观预期。
房企层面出现“曙光”，才能消除购房者对于期房烂尾的恐惧。
2，慎重用棚改货币化这样的“去库存”手段，否则会进一步推高二三四线城市的房价，长远看更不利于去库存。
重点应该放在支持刚需层面，不管是毕业生的首套需求，还是进城家庭的二套改善需求，利率和首付支持力度会更大。
严防死守那些把“买房当生意”做的投机客，这一次，不能让他们再浑水摸鱼。
否则，会再次陷入大起大落的周期轮回怪圈。