美国楼市告别“黄金时代”：房贷利率时隔十余载重返5%，楼市库存处低位

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21世纪经济报道记者吴斌 上海报道时隔十余载，美国房贷利率重返“5时代”。

随着美联储愈发鹰派，美国住房抵押贷款金融巨头房地美（Freddie Mac）公布的数据显示，30年期抵押贷款利率已经飙升至5%，创下2011年2月以来新高。



（美国30年期抵押贷款利率，来源：房地美）

需要注意的是，仅仅在一年多前，2021年1月美国30年期抵押贷款利率还一度跌至2.65%，创下历史新低。此外，2022年初的房贷利率也要比现在低得多，仅略高于3%。

房地美首席经济学家Sam Khater表示，当美国人面对处于历史高位的通胀时，抵押贷款利率上升，房价上涨和房源紧张使得购房成本达到几十年来最贵水平。

具体来看，根据Realtor.com经济学家George Ratiu的计算，一年前按当时的房贷利率在美国购买一套中位数价格的房屋，支付20%首付款后每月房贷还款约为1223美元。但按目前的房贷利率计算，每月房贷还款将达到近1700美元，飙升了38%。

购房者告别“黄金时代”


受房贷利率跌至历史新低、房屋供给有限、需求大幅增长等因素提振，美国房价在新冠疫情暴发后持续飙升，迎来许久未见的“黄金时代”。随着买家争夺数量有限的待售房屋，美国各地房价增速创下新高。

美国全国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，2021年美国房屋销售价格中位数为346900美元，比2020年上涨16.9%，创下1999年以来的最高纪录。此外，2021年美国共售出612万套房产，比前一年增长8.5%，创下2006年房地产泡沫高峰以来的最高水平。

但随着美国经济复苏，为应对数十年高位的通胀，美联储上个月开始加息，而且未来还将更加积极地加息，长期借贷成本迅速攀升，美国房贷利率也随之飙涨。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，美国房贷市场呈现了多个特点，利率飙升、月供额大幅增加、房贷申请数量和按揭贷款发放额度下降，客观上对于房地产市场是利空的。

房贷利率大幅攀升会给楼市带来多重影响，对于希望购买首套房的普通民众而言，购房难度无疑会加大。与此同时，已经拥有房产的房主置换的难度会更大，因为置换将意味着放弃较低的利率，需要承受较高的新利率。

此外，房贷利率飙升也会推动买家选择在房价更低的地区购买面积较小的住房。例如，NAR数据显示，今年2月份美国西部地区成屋销量同比下降了8.3%，但在房价中值比西部低近20万美元的南部地区，成屋销量却增长了3%。

总体而言，更高的抵押贷款利率增加了购房者的压力，借贷成本急剧上升。Bankrate.com首席金融分析师Greg McBride分析称，自今年年初以来，利率上升对买方负担能力的打击相当于房价额外增长20%。

房贷利率的持续上涨已经让市场有所降温。美国抵押贷款银行家协会（MBA）上周表示，该协会追踪购房贷款申请数量的指数较上年同期下降了6%。富国银行也表示，抵押贷款发放额度较上年同期下降了27%。摩根大通公布的数据则显示，其抵押贷款发放额度下降了37%。

根据美国房产网站Redfin的数据，在截至4月3日的四个星期内，约有12%的待售房屋出现降价情况，这一比例高于一年前的9%。

Redfin首席经济学家Daryl Fairweather表示：“虽然降价的情况仍是少数，但却越来越频繁，这一事实清楚地表明房地产市场正在降温。需求仍然远远大于供应，卖家的降价行为是有限度的，但卖家不能再把房屋定价过高，还指望买家蜂拥而至。”

中美房贷市场两样情


需要注意的是，在美国房贷利率持续上行的同时，中国则出现了下降。

4月14日，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，3月以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。

严跃进对记者分析称，各国房贷市场情况并不一样，这和货币政策大环境有关。美联储已经加息，未来还将继续收紧政策，房贷利率因此也相应大幅上行。而中国货币政策则偏宽松，有助于进一步引导房贷利率的下行。

“中国房贷市场与美国相反，利率进一步下调，月供额进一步下降，房贷申请数量会因为政策的放松和购房需求的释放而增加，房贷额度也会提高，尤其是在改善型购房需求上。”严跃进表示。

当下中国货币政策相对宽松。4月15日，中国央行宣布，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。

对此市场普遍预计，降准后银行的贷款额度将有所增加，这对房地产市场会形成一定利好，楼市有望逐步企稳回升。严跃进表示，降准后银行对于房地产业的支持力度会增加，二季度房贷额度会有继续增加的可能、利率有望进一步下调、放贷的节奏有望进一步加快。

对比来看，美国货币政策正愈发鹰派，预计美联储将采取更猛烈的紧缩政策。美联储官员已经纷纷暗示，可能将在5月会议上加息50个基点，并开始为9万亿美元的资产组合瘦身，市场更是预计未来美联储可能将多次加息50个基点。

鉴于美联储愈发鹰派，美国抵押贷款利率最近的急剧上升势头不太可能很快逆转。美国抵押贷款融资巨头房利美（Fannie Mae）本月公布的月度调查显示，消费者对房地产市场越来越悲观，尤其是对抵押贷款利率。预计抵押贷款利率将进一步上升的消费者比例从3月份的67%上升到69%。

不过，对于有意在美国购买房产的中国买家而言，目前影响最大的依旧是疫情。居外IQI集团联合创始人、CEO卡斯夫·安萨里（Kashif Ansari）向21世纪经济报道记者表示，想去美国旅行的中国人在回国后必须接受长时间的隔离检疫，因此大多数中国人不出国了，现在中国买家对美国房产的需求仅约为疫情前的一半，需求正在回升中。

对于美国楼市而言，美联储愈发鹰派的政策可能会在一定程度上抑制房价上涨速度。利率上升会降低房屋买家的购买力，按照历史经验，利率每上升一个百分点，购房成本会增加约10%。

总体来看，尽管美国楼市因房贷利率飙升而降温，但市场普遍预计今年仍有望小幅上涨。美国银行表示，美国家庭资产负债表是有史以来最强劲的，净资产攀升，偿债比率接近历史低位，劳动力市场也在蓬勃发展。千禧一代现在正处于购房的高峰时期，人口结构也对楼市有利。

此外，美国楼市库存也处于低位，可供销售的存量住房数量非常有限。例如，今年2月份美国住房市场成屋存量只够销售1.7个月，较两年前的3.1个月进一步减少。

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