谢逸枫：大变局！一揽子政策将要启动 楼市逆转指日可待

arrarpetahack

文/谢逸枫
不要开会讨论了！
不要粉饰中国经济、房地产了。
现实的中国经济、房地产，已经是火烧眉毛，快要崩了。



基建投资恐怕无法长期托底经济大盘，不仅仅是缺资金。2022年基建投资总额究竟多少万亿元，有的说24地约14.8万亿元，有的说至少超过25万亿元。有的说31省45万亿元，其中2022年25省12.27万亿元。
基建投资最大的问题就是资金资金来源，目前包括3.65万亿元专项债、PPP项目融资、年度财政结余资金、政府引导基金、城投债，问题是超过12万亿元以上的投资，基建资金是不够的，说明资金缺口大。
当务之急，不是要开会讨论要不要救市，要不要大规模救市，是要立即启动楼市一揽子政策刺激才能逆转二个（经济、房地产）崩势，避免行业风险和系统性金融风险，爆发。
4月18日，公布的一季度经济、房地产核心数据显示，中国经济、房地产已到崩势，已发出至暗时刻警报信号，下行的态势都已超出预期，一揽子救市政策宜早。



房地产循环的梗阻，整个市场的流动微弱。按照目前一季度的房地产市场的数据看，本轮市场恢复显然不及预期，下降幅度扩大，归根结底是政策挤牙膏式的，缺乏面、缺乏力、缺乏系统的政策。
其一是房地产市场自2021年9月份开始，放松房地产发债、贷款，加上4月15日的降准。而地方陆陆续续救市，包括今年前四个月左右时间，整整过去了半年多时间，各地不断出台托市暖市的松绑政策约100个城市。
按照过去的房地产救市理论上讲，市场应该出现比较明显的反弹，即使没有明显的反弹，至少可以遏制下行的趋势。一季度的房地产数据显示，没有因为超过半年的政策救市逆转出现复苏迹象，相反的是下行的更加厉害。
其二是楼市小阳春宣告失约，调控松绑效果有待显效。一季度的房地产数据验证，楼市的下滑依然在路上。全国商品房销售额下滑超2成、新开工面积的降幅更是超过了两成、商品房销售面积、房企到位资金继续下滑，跌幅继续扩大。
值得注意的是2022年3月的市场已经开始反弹，不过复苏回暖的迹象不明显。2022年一季度40城新房销售面积为4312.68万平方米，环比下跌25.84%，其中3月单月40城新房销售面积为1447.65万平方米，环比上涨16.59%。
监测重点10城二手房成交17.4万套，较去年同期下降42.3%，3月单月成交来看，3月份二手房成交达年内峰值，成交6.8万套，环比上涨57.1%，同比下跌46.4%。数据可见，3月份市场销售已经在逐渐好转，虽然同比仍在下降，但是环比在上涨。
其三是尽管销售端在一季度末已经开始反弹，但并没有反映到房企的资金端。国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款等同比均下滑，且同比跌幅呈扩大趋势。房企资金链总体仍较紧张且未见好转。除受销售端影响外，房企还面临着到期债务压力大等难题的困扰。
其四是除了销售反弹慢之外，现在困扰房企资金层面的另一个问题就是地方过紧的政策，就是预售资金监管、限房价、限购、限贷、限售、限签、三道红线、房地产贷款集中制、发债与贷款等融资限制。
其五是一季度房地产开发投资增速继续下滑，连续12个月回落，且增速水平创近20个月新低。当前开发投资增速位于5%以下的水平，房企的投资信心仍未见明显恢复。预计二季度对于房地产政策会全面的放松，防止房地产开发投资进入负增长。
4月15日，笔者下午很荣幸参加某部专家房地产视频会议就直言，当务之急是立即启动稳定中国经济、房地产一揽子政策刺激刻不容缓，避免更大的经济、房地产、房企危机。
笔者建议，鉴于目前的疫情、经济、市场形势，不能单纯靠零散的挤牙膏式政策调整，必须要大规模、大面积、大力度、组合拳的一揽子政策，才能振兴楼市，恢复信心，化解危机。
其一是立即，启动1万亿元-2万亿元的经济刺激计划。
其二是立即，降准、降息，年内连续2次到3次。
其三是立即，除一线城市放松外，全面取消限购、限贷、限售、限价、限签、二手房指导价政策。
其四是立即，全国下降一二手房首套、二套房的房贷首付比例、房贷利率，放开二孩、三孩的第三套房贷。
其五是立即，全国免减一二手房交易税费、土地交易税费、房企经营、投资、开发的税费。
其六是立即，对人才、农民工、医务人员首套房、二套房实施购房补贴。
其七是立即，有条件的城市，实施棚改房、保障房、安置房货币化。
其八是立即，恢复对险情的房企开发贷、委托贷、发债、解开商品房预售监管的资金，到期贷款、票据、债券、利息延期。
其九是立即，央企、国企、城投、地方入股，或者出资，购买险情的房企开发的房子、土地，转为棚改房、保障房、安置房、长租房。
其十是立即，暂停三道红线、房地产贷款集中制、22城宅地集中出让的试点。



当下，国家层面的救市政策不能停留在造词、表述阶段，采取局部的、小范围的、小力度的挤牙膏式政策放松，因为这样的政策，无法让经济、房地产的全面复苏，现在是非常困难时期。
目前已经降准，降息、再次降准正在路上，全国首套、二套房贷的首付、利率下降的政策已经发了通知。后面是全面取消限制楼市、限制房企融资的政策，再次是税费免减、土地出让规则取消的政策，不排除启动万亿的刺激计划。
预计二季度，针对经济、房地产的一揽子政策将启动，楼市复苏、回暖指日可待。一旦全面落实、执行，房地产将会出现大变局，逆转房地产下行、瘫痪的形势，实现三稳目标，振兴楼市、恢复信心、化解险情。
其一是4月18日，央行，外汇局提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措，其中涉及到房地产有关的表述如下：
第一是完善住房领域金融服务。要坚持“房住不炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标。
因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。
第二是金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。
商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。
第三是金融机构要在风险可控基础上，适度加大流动性贷款等支持力度，满足建筑企业合理融资需求，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持建筑企业融资连续稳定。
笔者建议，住建部、央行、银保监及时跟进，公布商业银行、公积金贷款的首套房、二套房首付下降、利率下调的具体文件政策通知。同时，各大国有、商业等银行纷纷执行，及时落实房贷的下降首付、利率优惠政策。
央行上一次降准是在2021年12月15日，当时全面降准0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元。此次降准之前，就已经有“预告”。3月30日央行例会措辞更加积极主动，要稳字当头、稳中求进，强化跨周期和逆周期调节，加大稳健的货币政策实施力度。
4月6日国常会提到适时运用货币政策工具，更加有效支持实体经济发展。同时要优化保障性住房金融服务。4月11日至12日国院提出稳定宏观经济大盘。4月13日国常会表示，适时运用降准等货币政策工具，向实体经济合理让利，降低企业综合融资成本。
其二是4月15日，央行宣布，于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。此次降准为全面降准，共计释放长期资金约5300亿元，这是2022年首次降准。



为加大对小微企业和“三农”的支持力度，对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，在下调存款准备金率0.25个百分点的基础上，再额外多降0.25个百分点。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.1%。
继2021年12月全面降准、2022年1月政策性降息之后，货币政策还有发力空间，二季度降准、降息都在央行的政策工具箱内。当前银行不缺流动性，而居民和企业贷款需求亟待提振，接下来降息、降准非常迫切。



而地方层面的救市政策不能仅仅是单个的、零零星星的政策。毫无疑问的是经济稳增长、市场恢复信心、振兴楼市、化解企业险情，需要一揽子的大规模、大面积、大力度的政策。
自2021年9月到2022年4月19日，约百城调整房地产相关政策，调整方向涉及调整限购限售、降低首付比例、增加公积金贷款额度、下调房贷利率、发放购房补贴等多个方面。毫无疑问，二季度将会有更多的城市跟进，政策进一步宽松。
其一是自郑州作为首个省会城市放松限购限贷开始，广西南宁与防城港及北海、青岛即墨区、哈尔滨、福州、秦皇岛、衢州、兰州、宜昌等二三线城市率先松绑限购、限贷、限售、预售条件等稳定楼市政策之后，开启新一轮的松绑潮。
其二自2021年12月开始，到2022年4月19日，各地房贷（公积金或商业按揭）首付（首套或二套）比例（零、首套20%、30%、二套40%）下降的城市达到27市。
具体省市分别为郴州、惠州、泰安、自贡、防城港、北海、南宁、蚌埠部分区域楼盘、福州、合肥、晋中、驻马店、巩义、菏泽、佛山、重庆、赣州、南通、温州、郑州、唐山、秦皇岛、兰州、丽水、资阳、宜昌、昆明。
其三是截至4月19日，济南、北海、自贡、福州等23城放宽公积金贷款。截至4月19日，马鞍山、衢州、南宁、晋中、东莞、唐山、南昌、中山、宣城、贵州、达州、荆门、昆明等16城调升公积金贷款额度。
其四是截至4月19日，100城市房贷主流利率环比下调。自2021年12月开始，到2022年4月14日，各地按揭额度提高、房贷利率与首付下降、缩短审批放贷周期的省市超过100市。
其五是截至4月19日，浙江衢州取消限购、限售、秦皇岛取消限购；青岛即墨区、哈尔滨取消限售；郑州放松限购、限贷；福州放松限购。南昌、大连变相放松限购。
宜昌放松限贷、取消限售。上海临港区重点支持单位人才社保门槛缩短为3至6个月、江苏南京溧水区、六合区放开首套房限购，苏州二手房放松限购。
其六是昆明、玉林、延吉等15个市（区县）财税托市，发布购房补贴刺激住房消费。
其七是郑州重启棚改货币化安置，绵阳征收安置货币化，助力楼市去库存。
自2021年9月，到2022年4月19日，全国约100个城市出台了楼市松绑新政，调整方向涉及调整限购限售、降低首付比例、增加公积金贷款额度、下调房贷利率、发放购房补贴等多个方面。
具体措施包括取消或放松限购、限贷、限售，下调房贷利率和首付比例、认房认贷全面放松、提高公积金贷款额度、增加购房补贴、放松商品房预售条件与商品预售资金监管、土地出让条件、户口放开等。
3月，郑州、哈尔滨、福州先后发文或表态，对限贷、限购或限售政策进行调整，成为首批对房地产限制性政策进行调整的省会城市，意味着房地产需求端政策调整正从三四线城市扩大到部分市场压力较大的二线城市。



4月1日-19日，已经有衢州、秦皇岛、大连、绵阳、兰州、东莞、丽水、台州、安顺、苏州、郑州、南京溧水区六合区、咸宁、资阳、荆门、黄石、上海临港区、淮北、南平、宜昌、荆门、昆明22城松绑了购房政策，涉及限购、限贷、限售、公积金贷款、房贷利率、购房补贴等内容。
4月16日，昆明加大住房公积金对首套房、改善性住房等合理购房需求的支持力度，适度调高住房公积金贷款额度，降低购买二套住房首付款比例。
4月15日，宜昌放松限贷、取消限售、发放购房首付款补贴券等9条措施，明确首套房首付比例不低于20%，同时对已拥有一套住房并已结清贷款的家庭执行首套房政策。此外，限售政策也已放开，新建商品住房网签备案2年内上市交易不再受限制，促进商品住房一、二手市场良性循环。
4月15日，荆门取消了多项公积金贷款限制政策，还提高了人才贷款额度。
4月15日，南京试点银行保函替换商品房预售资金，比例高达60%。
4月14日，郑州扩大首次购房补贴发放范围，由博士、硕士、“双一流”本科，扩展到所有本科毕业生和技工院校预备技师。
4月14日，安徽淮北市购房补贴。
4月14日，上海临港区重点支持单位人才社保门槛缩短为3至6个月。
4月13日，苏州暂免征收2022年房产税、城镇土地使用税。
4月12日，江苏南京溧水区、六合区放开首套房限购，外地户籍购房者可购一套房。凭借户口本、身份证，已婚家庭携带结婚证等证明，即可前往当地开具购房证明。
4月11日，四川资阳市住房公积金贷款降低首付比例。属首套普通自住住房 , 最低首付款比例为20%。属二套改善性住房的，最低首付款比例为30%。购买再交易住房, 属首套普通自住住房，最低首付款比例为30%。属二套改善性住房最低首付款比例为40%。
4月11日，江苏苏州二手房放松限购、限售。非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，社保年限要求从原来的三年内连续缴纳2年社保调整至累计2年社保。二手房限售由5年改为3年。
4月11日，天津市购买首套住房和保障性住房的，除职工本人及配偶外，职工及配偶的双方父母也可申请提取住房公积金。
4月7日，浙江台州公积金贷款新政，三孩家庭首房首贷最高额度上浮20%。
4月6日，浙江省丽水市住房公积金管理委员会发布公告，提高住房公积金贷款额度，延长贷款年限，下调购房首付比例。
4月5日，甘肃兰州首套首付款比例从30%降至20%，二套房首付比从50%降至30%。
4月2日，浙江衢州取消限购、限售，土地出让144平方米及以上新建商品住房不限售，全国首个取消限购、限售城市。
4月2日，东莞首批供地取消新房限价。
4月1日，河北秦皇岛解除楼市限购，首套房首付比例为30%降至20%。
4月1日，辽宁大连全面放开落户。个人落户学历和年龄限制放宽，中等职业学历以上、在校学生、有缴纳社保记录等均可在大连市落户，补充投靠落户方式，具有本市户籍的人员，其父母、配偶、子女均可在本市投靠落户。
3月30日，四川绵阳征收安置货币化，公积金贷款最高额度上调到70万元，预售条件放松，二孩、三孩的家庭单户财政补贴最高不超过2万元。
3月29日，福建福州楼市限购放松，五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户。
3月23日，黑龙江哈尔滨取消限售。全国范围内今年首个取消限售的省会城市！
3月19日，南宁市区已拥有一套住房的，再次购买普通商品房的商贷最低首付比例由40%调整为30%，北海、防城港首次购买普通商品房的商贷最低首付比例由25%调整为20%。
3月4日，山东青岛即墨区放松限售。即墨新房销售限制由拿证满5年改为网签后满5年，二手房满两年即可交易。
3月1日，河南郑州放松限购、限贷，取消“认房又认贷”、推行棚改货币化安置。