谢逸枫：76座城房价破万！楼市小阳春延迟 百城房价微弱上涨

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文/谢逸枫
2022年全国楼市将呈现“先低后高、先抑后扬”走势。按照下面的2022年3月、一季度二组100城房价指数、平均价格看，目前中国大部分城市房价进入城市分化、放缓、回落、下跌、探底、上涨的市场趋势。



目前全国还有5.7亿平方米的库存，销售成交低位徘徊，随着限购限贷限售限价限签放开，房贷、信贷、刺激住房消费政策的逐渐释放，楼市将缓慢U型回升，而不是V型迅猛反弹。预计一二线城市率先复苏。
值得注意的是就即使救市政策落实不到位，银行传导不通畅，房地产未来再往下行的可能性不大。随着调控的松绑范围、力度扩大，行政、货币、信贷、税费的政策不断放开，预计2022年楼市二三季回暖。
房企面临较大的库存、销售回款的压力，会继续打折促销。房企手上现金不敢花去投资，房价不会大幅降价。当涨幅降至年内最低点，投资进入最低点时，政策调整之后，房价就会逐渐触底反弹。预计2022年全年房价依然保持小幅度上涨。
中长期看，未来房价上涨的大趋势，不可避免。不管是按照城镇化率、需求增长、人口增长、土地供应、地价的因素，目前的房地产调控政策依然是治标不治本，解决不了供应端，需求端堵塞解决不了供需平衡。这就是政策周期之下的楼市周期。
其一是3月100城房价微弱上涨。
按照智研咨询数据显示，2022年3月310城住房总价的中位数为140万元，同比上涨6.06%，商品住宅销售均价破万元一平方米的城市达到74座。其中3月161个城市房价上涨，149个城市房价下跌。说明房价上涨的城市已经超过了半数。



从万城市数量看，3月达到76座城市，房价达到1万元/㎡及以上。其中20座城市的住房价格超过2万元/㎡，住房价格最高的5座城市，依然分别是上海7.17万元/平、深圳6.81万元/平、北京6.67平、厦门5.02平、广州4.53万/平。








值得注意的是作为中国第一国际大都市，房价排名第一，是上海。3月房价格突破7万元/㎡，达到7.17万元/㎡。而珠海跌出前10，住房价格环比下跌3.55%，福州房价环比上涨0.36%，超过宁波、珠海成为3月全国房价排名第9的城市。
从房价环比涨幅看，104个城市中有44座城市房价环比上涨，成都涨幅最大，房价由2月的1.72万元/㎡，环比上涨12.79%升至1.94万元/㎡。杭州涨价额最高，房价较2月上涨0.47万元/㎡。51座城市房价环比下跌，济南跌幅最大，房价由2月的1.65万元/㎡下降21.82%跌至1.29万元/㎡。








按照智研咨询数据显示，2022年3月，百城新建住宅平均价格为16189元/㎡，环比上涨0.03%，涨幅与2月持平。其中37座城市环比小幅上涨，其中7个在长三角城市，宁波涨幅最大，环比上涨0.34%。53座城市的环比下跌，山东威海的跌幅最大，环比下跌0.37%。
2022年3月，百城二手住宅价看，其中47个城市的二手住宅价格环比上涨，涨幅最大的福建泉州涨幅最大，环比上涨0.94%。52个城市的二手住宅价格环比下跌，张家口跌幅最大，环比下跌1.02%。说明二手房价短期限处于波动状态。
其二是一季度百城房价涨幅创七年同期最低水平。
中指数据显示，2022年一季度，百城新建及二手住宅价格累计分别上涨0.06%和0.18%，较2021年同期分别收窄0.71个百分点和0.87%，其中新建住宅价格累计涨幅为近七年同期最低水平。与2021年四季度相比，2022年一季度百城新建住宅价格累计涨幅扩大0.03%，百城二手住宅价格累计变化由跌转涨。



中指数据显示，3月，百城新建住宅平均价格为16189元/平方米，环比上涨0.03%，涨幅与2月持平，同比上涨1.72%，涨幅较2月收窄0.17%。百城二手住宅平均价格为16027元/平方米，环比上涨0.11%，同比上涨2.38%，环同比涨幅较2月分别收窄0.03个百分点和0.34%。
2022年一季度100个城市中，新建住宅价格累计下跌的城市有59个，较去年同期增加36个。3月百城新房价格连续第二个月环比上涨，但涨幅微弱。3月百城新建住宅均价为每平方米16189元，环比上涨0.03%，同比上涨1.72%。环比上涨的城市共有37个，环比下跌的城市共有53个。








从数据上看，3月份百城房价，无论是新房还是二手房，总体环比都是微涨的。虽然本次百城房价总体上涨的幅度不大，但是这是进入调控以来的首次2连涨，说明近期官方的松绑政策的效果已经逐渐初现成效。普涨不再，楼市分化加剧。
一季度一线城市新房价格上涨0.15%，二线城市新房价格上涨0.06%，三四线城市则下跌0.11%，且一季度各月环比均呈下跌态势。不同城市之间的分化现象日益凸显，一二线城市凭借强大的需求支撑，率先呈现出企稳态势。三四线城市房价则持续调整，市场表现相对低迷。








中指数据显示，2022年一季度100城商品住宅成交面积约为2963万平方米，同比下降40.5%，与2019-2021年同期均值相比下降19.0%，较2019年同期下降17.0%，市场情绪整体偏低，成交规模居历史同期较低位。
其三是未来区域楼市趋势。
按照中指数据显示，2022年一季度，各主要城市群楼市表现各异。长三角、珠三角城市群楼市稳步恢复。京津冀城市群二手住宅价格延续下行态势。山东半岛城市群新房及二手房市场均处深度调整中。
长三角城市群看，一季度新建及二手住宅价格累计分别上涨0.11%、0.53%，且二手住宅累计涨幅居各主要城市群首位。与2021年四季度相比，新建及二手住宅价格累计变化均由跌转涨。区域内合肥、苏州等城市房价表现相对稳健。








珠三角城市群看，一季度新建及二手住宅价格累计分别上涨0.20%、0.19%，且新建住宅累计涨幅居各主要城市群首位。与2021年四季度相比，新建住宅价格累计涨幅扩大，二手住宅价格累计变化由跌转涨。区域内广州楼市韧性较强，新建及二手住宅价格累计涨幅均较2021年四季度有所扩大。
京津冀城市群看，一季度新建住宅价格累计上涨0.06%，涨幅较2021年四季度收窄0.16%。二手住宅价格累计下跌0.10%，跌幅较2021年四季度收窄0.38%。山东半岛城市群看，一季度新建住宅价格累计变化由涨转跌，二手住宅价格累计下跌0.24%，跌幅略收窄。
其四是未来楼市政策趋势。
2022年一季度，房地产行业仍处在深度调整期，楼市持续低迷，房企面临危机。一季度，全国房地产市场呈现企稳后的横盘态势，楼市政策风向持续转暖。1月20日，持续20个月不变的5年期LPR首次下调。
各部委就房地产行业密集表态，释放强烈维稳信号。1月17日，发改委提出促进住房消费健康发展，加强预期引导，探索新的发展模式，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
1月19日，央行表示，当前重点的目标是稳，政策的要求是发力。要充足发力，、精准发力、靠前发力。3月4日，银保监会发文，提出要满足新市民合理购房信贷需求，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度。
3月5日，工作报告表述，继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
3月16日，金融委强调要切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。
随即，央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部等五部委迅速表态，释放强烈“稳地产”信号。其中财政部有关负责人表示，房地产税改革试点依照人常会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。



各地政府积极落实中央精神，因城施策稳楼市，政策内容包含提高公积金贷款额度、降低首付比例及下调房贷利率、发放居民购房补贴、加大引才力度等。3月郑州发布楼市新政，涉及放松限购、高品质住房限价放松、取消“认房认贷”、施行货币化安置等多个方面。
截至4月14日，今年全国已超过100城调整房地产相关政策，调整方向涉及调整限购限售、降低首付比例、增加公积金贷款额度、下调房贷利率、发放购房补贴等多个方面。郑州、哈尔滨和福州成为首批调整限贷、限购或限售政策的省会城市，形成了一定的房地产政策调整风向标意义。
3月，郑州、哈尔滨、福州先后发文或表态，对限贷、限购或限售政策进行调整，成为首批对房地产限制性政策进行调整的省会城市，意味着房地产需求端政策调整正从三四线城市扩大到部分市场压力较大的二线城市。
4月14日，安徽淮北市购房补贴。
4月14日，上海临港区重点支持单位人才社保门槛缩短为3至6个月。
4月12日，江苏南京溧水区、六合区放开首套房限购，外地户籍购房者可购一套房。凭借户口本、身份证，已婚家庭携带结婚证等证明，即可前往当地开具购房证明。
4月11日，四川资阳市住房公积金贷款降低首付比例。属首套普通自住住房 , 最低首付款比例为20%。属二套改善性住房的，最低首付款比例为30%。购买再交易住房, 属首套普通自住住房，最低首付款比例为30%。属二套改善性住房最低首付款比例为40%。
4月11日，江苏苏州二手房放松限购、限售。非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，社保年限要求从原来的三年内连续缴纳2年社保调整至累计2年社保。二手房限售由5年改为3年。
4月11日，天津市购买首套住房和保障性住房的，除职工本人及配偶外，职工及配偶的双方父母也可申请提取住房公积金。
4月7日，浙江台州公积金贷款新政，三孩家庭首房首贷最高额度上浮20%。
4月6日，浙江省丽水市住房公积金管理委员会发布公告，提高住房公积金贷款额度，延长贷款年限，下调购房首付比例。
4月5日，甘肃兰州首套首付款比例从30%降至20%，二套房首付比从50%降至30%。
4月2日，浙江衢州取消限购、限售，土地出让144平方米及以上新建商品住房不限售，全国首个取消限购、限售城市。
4月2日，东莞首批供地取消新房限价。
4月1日，河北秦皇岛解除楼市限购，首套房首付比例为30%降至20%。
4月1日，辽宁大连全面放开落户。个人落户学历和年龄限制放宽，中等职业学历以上、在校学生、有缴纳社保记录等均可在大连市落户，补充投靠落户方式，具有本市户籍的人员，其父母、配偶、子女均可在本市投靠落户。
3月30日，四川绵阳征收安置货币化，公积金贷款最高额度上调到70万元，预售条件放松，二孩、三孩的家庭单户财政补贴最高不超过2万元。
3月29日，福建福州楼市限购放松，五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户。
3月23日，黑龙江哈尔滨取消限售。全国范围内今年首个取消限售的省会城市！
3月19日，南宁市区已拥有一套住房的，再次购买普通商品房的商贷最低首付比例由40%调整为30%，北海、防城港首次购买普通商品房的商贷最低首付比例由25%调整为20%。
3月4日，山东青岛即墨区放松限售。即墨新房销售限制由拿证满5年改为网签后满5年，二手房满两年即可交易。
3月1日，河南郑州放松限购、限贷，取消“认房又认贷”、推行棚改货币化安置。
自郑州作为首个省会城市放松限购限贷开始，广西南宁与防城港及北海、青岛即墨区、哈尔滨、福州、秦皇岛、衢州、兰州等二三线城市率先松绑限购、限贷、限售、预售条件等稳定楼市政策之后，开启新一轮的松绑潮。
其一是自2021年12月开始，到2022年4月14日，各地房贷（公积金或商业按揭）首付（首套或二套）比例（零、首套20%、30%、二套40%）下降的城市达到25市。
具体省市分别为郴州、惠州、泰安、自贡、防城港、北海、南宁、蚌埠部分区域楼盘、福州、合肥、晋中、驻马店、巩义、菏泽、佛山、重庆、赣州、南通、温州、郑州、唐山、秦皇岛、兰州、丽水、资阳。
其二是截至4月14日，济南、北海、自贡、福州等21城放宽公积金贷款。
其三是截至4月14日，马鞍山、衢州、南宁、晋中、东莞、唐山、南昌、中山、宣城、贵州、达州等14城调升公积金贷款额度。
其四是截至4月14日，全国超过90城市房贷主流利率环比下调。自2021年12月开始，到2022年4月14日，各地按揭额度提高、房贷利率与首付下降、缩短审批放贷周期的省市超过100市。
其五是截至4月14日，取消限购、限售的城市有浙江衢州、秦皇岛取消限购；青岛即墨区、哈尔滨取消限售；郑州放松限购、限贷；福州放松限购。南昌、大连变相放松限购。
上海临港区重点支持单位人才社保门槛缩短为3至6个月、江苏南京溧水区、六合区放开首套房限购，苏州二手房放松限购。
其六是昆明、玉林、延吉等14个市（区县）财税托市，发布购房补贴刺激住房消费。
其七是郑州重启棚改货币化安置，绵阳征收安置货币化，助力楼市去库存。
目前超过100个城市出台了楼市松绑新政，调整方向涉及调整限购限售、降低首付比例、增加公积金贷款额度、下调房贷利率、发放购房补贴等多个方面。
具体措施包括取消或放松限购、限贷、限售，下调房贷利率和首付比例、认房认贷全面放松、提高公积金贷款额度、增加购房补贴、放松商品房预售条件与商品预售资金监管、土地出让条件、户口放开等。
其五是未来城市房价趋势。
当前楼市将进入底部徘徊周期，政策暖风加大。一月楼市成交腰斩，春节期间零成交，预示着进入实质性下跌探底期。第二、三季度市场会开始走强，要让房价迅速上升，至少还需要9个月到12个月的时间。预计2022年第3、4季度，房价就有可能从底部回升到正增长，2023年下行周期结束。
中国楼市短期是政策市，长期是周期性，每一次涨幅都会大于跌幅。股市上很难抄底，房市上一样。第二次再涨上来的时候，一定比跌下去的时候房价要高，这永远是历史规律。长期看，房价还得涨，因为现在房屋供应量满足有钱买房的人，还远远不够。
房地产四条规律揭示，未来的中国房价还会涨。房价的规律，涨的时间比跌的时间翻倍，涨的幅度比跌的幅度翻倍。调控的规律，涨时压，坏时救。土地供应的规律，人地分离。经济增长的模式，投资驱动。说明房价基本面，没有完全改变之前，上涨是大趋势。
中长期看，未来房价上涨的大趋势，不可避免。不管是按照城镇化率、需求增长、人口增长、土地供应、地价的因素，目前的房地产调控政策依然是治标不治本，解决不了供应端，需求端堵塞解决不了供需平衡。这就是政策周期之下的楼市周期。
房地产已经进入稳定、适度增长的阶段。土地供给的矛盾，对土地财政的依赖又让土地的价格处于一个较高的增长过程。人口不断往大中城市集中、城镇化、户籍制度的改革、人才的政策、城市更新，短期的刚性需求在10年-20年内处于高峰、高位之间上下波动。